Αφορολόγητα ενοίκια για 3 χρόνια: Τι αλλάζει σε Airbnb, μακροχρόνια μίσθωση και «ανακύκλωση» ακινήτων – Πότε χάνεται το ευεργέτημα

Από τον Νοέμβριο του 2025, μόλις ψηφιστούν και δημοσιευθούν στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως οι σχετικές διατάξεις, τίθεται σε εφαρμογή το νέο φορολογικό κίνητρο για ιδιοκτήτες ακινήτων που θα διαθέσουν στην αγορά «κλειστά» σπίτια.

Πρόκειται για μία ρύθμιση-κλειδί του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η οποία προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για έως και 36 μήνες, προκειμένου να ενθαρρυνθεί η επιστροφή χιλιάδων ακινήτων στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

Το μέτρο εντάσσεται στο ευρύτερο κυβερνητικό σχέδιο αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος, δίνοντας παράλληλα κίνητρα σε ιδιοκτήτες και ανάσα σε οικογένειες, δημόσιους λειτουργούς και εργαζόμενους σε τουριστικές περιοχές, όπου η στέγαση έχει εξελιχθεί σε δυσεπίλυτο πρόβλημα.

Ποιοι δικαιούνται έως 36 μήνες αφορολόγητα ενοίκια

Η φοροαπαλλαγή αφορά ιδιοκτήτες κατοικιών που παρέμεναν κενές επί τουλάχιστον 36 συνεχόμενους μήνες και θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026.

Για να κατοχυρωθεί το δικαίωμα, το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί ως «κενό« στις δηλώσεις Ε1 και Ε2 για τα έτη 2022, 2023 και 2024.

Η απαλλαγή ισχύει για τρία χρόνια από την υπογραφή του μισθωτηρίου και δεν μπορεί να επαναληφθεί για το ίδιο ακίνητο στο μέλλον.

Αντίστοιχα, για ακίνητα που είχαν διατεθεί μέσω Airbnb ή άλλων βραχυχρόνιων πλατφορμών, η φοροαπαλλαγή χορηγείται εφόσον είχαν δηλωθεί στο μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν αλλάξουν χρήση και περάσουν στη μακροχρόνια ενοικίαση.

Περισσότερη ευελιξία για τους ιδιοκτήτες – Νέα όρια και εξαιρέσεις

Το νέο πλαίσιο εισάγει τρεις κρίσιμες αλλαγές σε σχέση με το ισχύον καθεστώς:

Αύξηση ορίου επιφάνειας

Μέχρι σήμερα, η απαλλαγή ίσχυε μόνο για κατοικίες έως 120 τ.μ. Πλέον, το όριο επεκτείνεται στα 140 τ.μ. για τρίτεκνους, 160 τ.μ. για οικογένειες με τέσσερα παιδιά, ενώ προστίθενται 20 τ.μ. επιπλέον για κάθε επιπλέον τέκνο.
Έτσι, περισσότερα και μεγαλύτερα ακίνητα μπορούν να αξιοποιηθούν χωρίς φορολογική επιβάρυνση.

Προστασία σε πρόωρη αποχώρηση ενοικιαστή

Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν την ολοκλήρωση της τριετίας (λόγω ανωτέρας βίας, υγείας ή προσωπικών λόγων), ο ιδιοκτήτης διατηρεί τη φοροαπαλλαγή για τα εισπραχθέντα ενοίκια.
Αν βρει νέο ενοικιαστή μέσα σε τρεις μήνες, το όφελος συνεχίζει να ισχύει. Αν καθυστερήσει, η απαλλαγή διακόπτεται μόνο για τα επόμενα μισθώματα, χωρίς αναδρομική φορολόγηση.

Ειδική πρόβλεψη για δημόσιους λειτουργούς

Για κατοικίες που νοικιάζονται σε εκπαιδευτικούς, στρατιωτικούς, γιατρούς ή νοσηλευτές του Δημοσίου, θεσπίζεται ευελιξία στις μισθώσεις μικρότερης διάρκειας, ελάχιστο όριο έξι μηνών.
Ο ιδιοκτήτης διατηρεί την απαλλαγή εφόσον εντός της τριετίας συνάπτονται διαδοχικά συμβόλαια με αντίστοιχες κατηγορίες ενοικιαστών.

Ωστόσο, για να ισχύσει το ευεργέτημα, απαγορεύεται η χρήση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) καθ’ όλη τη διάρκεια της τριετίας. Αν διαπιστωθεί παράλληλη εκμετάλλευση, η φοροαπαλλαγή ακυρώνεται αναδρομικά και επιβάλλονται πρόστιμα.

Πότε χάνεται το ευεργέτημα

Η απαλλαγή από τον φόρο ενοικίων χάνεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Αν ο ιδιοκτήτης δεν αντικαταστήσει ενοικιαστή που αποχώρησε εντός τριών μηνών.
• Αν δηλώσει το ακίνητο σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ακόμη και για περιορισμένο χρονικό διάστημα.
• Αν το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί ως «κενό» στα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη.
• Αν το ακίνητο υπερβαίνει τα όρια επιφάνειας χωρίς να πληρούνται οι οικογενειακές προϋποθέσεις (π.χ. αριθμός τέκνων).

Το μέτρο αφορά αποκλειστικά την πρώτη τριετία εκμίσθωσης και δεν επαναλαμβάνεται για το ίδιο ακίνητο, ακόμη κι αν παραμείνει εκ νέου “κενό” μετά το πέρας της περιόδου.

Στρατηγικός στόχος: Νέα ροή ακινήτων στην αγορά και αποκλιμάκωση ενοικίων

Το υπουργείο Οικονομικών εκτιμά ότι η ρύθμιση μπορεί να επαναφέρει στην αγορά δεκάδες χιλιάδες κατοικίες, αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα και πιέζοντας προς τα κάτω τα ενοίκια στις μεγάλες πόλεις και τουριστικούς προορισμούς.

Η πολιτική αυτή συνδέεται με τα προγράμματα «Σπίτι Μου» και «Κάλυψη», που στοχεύουν στην ενίσχυση της πρόσβασης σε προσιτή στέγη για νέους και οικογένειες.

Ταυτόχρονα, ενισχύει την ορατότητα των αδήλωτων ακινήτων, αφού για να λάβει κάποιος το κίνητρο, θα πρέπει να έχει δηλώσει το ακίνητο ως «κενό» στα προηγούμενα χρόνια, περιορίζοντας τη φοροδιαφυγή και τη μαύρη αγορά ενοικίων.