Το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» επιχειρεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση – Τα φορολογικά κίνητρα

Σε μια συγκυρία όπου το στεγαστικό πρόβλημα εξελίσσεται σε δομική κρίση για νοικοκυριά και νέους εργαζόμενους, η κυβέρνηση προωθεί το νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» (Build to Rent), επιχειρώντας να ενεργοποιήσει την ιδιωτική πρωτοβουλία και να αυξήσει την προσφορά κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση.

Το πρόγραμμα έρχεται να καλύψει ένα διαχρονικό κενό της ελληνικής στεγαστικής πολιτικής: την απουσία σύγχρονου αποθέματος κατοικιών που να κατασκευάζονται εξαρχής με στόχο το ενοίκιο και όχι την πώληση. Όπως επισημαίνουν αναλύσεις της διαΝΕΟσις, η καθυστέρηση στην ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους που η στεγαστική κρίση βαθαίνει, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Πώς λειτουργεί το «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» και ποιοι μπαίνουν στο παιχνίδι

Ο σχεδιασμός του προγράμματος ανοίγει τον δρόμο σε κατασκευαστικές εταιρείες και επαγγελματίες διαχείρισης ακινήτων να επενδύσουν είτε στην ανέγερση νέων κατοικιών είτε στη μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων άλλης χρήσης σε οικιστικά. Η φιλοσοφία είναι μεν περισσότερα σπίτια στην αγορά, αλλά όχι για άμεση πώληση.

Οι κατοικίες που θα ενταχθούν στο σχήμα θα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, με ελάχιστη διάρκεια τα δέκα έτη και με προκαθορισμένο μίσθωμα. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να δημιουργηθεί ένα πιο σταθερό και προβλέψιμο απόθεμα ενοικιαζόμενων ακινήτων, που θα λειτουργεί ως αντίβαρο στις έντονες διακυμάνσεις της αγοράς.

Κεντρικό κίνητρο για τους επενδυτές αποτελεί η φορολογική μεταχείριση, καθώς προβλέπεται έκπτωση του εισοδήματος από ενοίκια από τον φόρο που θα καταβάλει η εταιρεία, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο παραμένει σε μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον για μία δεκαετία. Πρόκειται για έναν μηχανισμό που επιχειρεί να μετατρέψει τη μακροχρόνια ενοικίαση σε βιώσιμο επιχειρηματικό μοντέλο και όχι σε «δεύτερη επιλογή».

Με βάση όσα έχουν δει μέχρι στιγμής το φως της δημοσιότητας από κυβερνητικές πηγές και τον σχετικό σχεδιασμό, το βασικό κίνητρο του «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» είναι η φορολογική έκπτωση του εισοδήματος από ενοίκια για τις εταιρείες που θα ενταχθούν στο πρόγραμμα. Συγκεκριμένα, το εισόδημα που προκύπτει από τη μακροχρόνια μίσθωση των κατοικιών μπορεί να εκπίπτει από τον φορολογητέο εταιρικό φόρο, υπό αυστηρές προϋποθέσεις.

Η κρίσιμη προϋπόθεση είναι ότι τα ακίνητα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, με ελάχιστη διάρκεια δέκα ετών και με προκαθορισμένο μίσθωμα, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα γρήγορης εξόδου από το καθεστώς ή μετατροπής τους σε βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Με απλά λόγια, το κράτος «ανταμείβει» φορολογικά όποιον δεσμεύει κεφάλαια για σταθερό, μακροχρόνιο ενοίκιο, μειώνοντας τον τελικό φόρο που θα πληρώσει η εταιρεία από τα συγκεκριμένα μισθώματα. Έτσι, η μακροχρόνια ενοικίαση μετατρέπεται από λιγότερο ελκυστική επιλογή σε βιώσιμο επενδυτικό μοντέλο, ειδικά για θεσμικούς παίκτες, ΑΕΕΑΠ και επαγγελματίες developers.

Αυτό ακριβώς διαφοροποιεί το «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» από παλαιότερα στεγαστικά εργαλεία: δεν επιδοτεί τον ενοικιαστή, αλλά μειώνει το φορολογικό βάρος του επενδυτή, με αντάλλαγμα περισσότερα σπίτια στην αγορά και μεγαλύτερη χρονική σταθερότητα στα ενοίκια.

Γιατί το πρόγραμμα θεωρείται κρίσιμο για τη στεγαστική κρίση

Η ανάγκη για τέτοιου τύπου παρεμβάσεις γίνεται πιο έντονη αν συνυπολογιστεί η πορεία των τιμών στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές κατοικιών δεν έχουν ακόμη φτάσει σε σημείο κορύφωσης και αναμένεται να διατηρήσουν την ανοδική τους τάση, τροφοδοτούμενες από τη διαρκώς υψηλή ζήτηση και τη χαμηλή προσφορά.

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία της αγοράς. Την περίοδο 2022–2025, οι τιμές στην Αττική κινήθηκαν σταθερά ανοδικά, με την αύξηση να μην περιορίζεται πλέον στις παραδοσιακά ακριβές περιοχές. Αντίθετα, η άνοδος διαχέεται σε όλο το λεκανοπέδιο, καθιστώντας ολοένα και δυσκολότερη την εύρεση προσιτής κατοικίας.

Έρευνα της ReDataset καταγράφει ότι ακόμη και οι οικονομικότερες ζώνες, οι οποίες τα προηγούμενα χρόνια απορροφούσαν μεγάλο μέρος της ζήτησης, χάνουν σταδιακά το συγκριτικό τους πλεονέκτημα. Οι αυξήσεις συσσωρεύονται και η έννοια του «φθηνού ενοικίου» περιορίζεται δραστικά.

Μπορεί το «Build to Rent» να αλλάξει την ισορροπία;

Το στοίχημα του «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» δεν είναι απλώς να προσθέσει κάποια χιλιάδες ακίνητα στην αγορά, αλλά να αλλάξει τη δομή της. Σε ώριμες αγορές του εξωτερικού, το Build to Rent αποτελεί βασικό πυλώνα στεγαστικής πολιτικής, με οργανωμένα συγκροτήματα κατοικιών, επαγγελματική διαχείριση και σταθερά μισθώματα.

Στην ελληνική περίπτωση, το πρόγραμμα καλείται να λειτουργήσει σε ένα περιβάλλον όπου η ζήτηση πιέζει ασφυκτικά, το διαθέσιμο ποιοτικό απόθεμα παραμένει περιορισμένο και η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί πλέον αυτονόητη επιλογή για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού. Αν θα καταφέρει να συγκρατήσει τις τιμές ή απλώς να «φρενάρει» την περαιτέρω άνοδο, μένει να φανεί στην πράξη.

Διαβάστε επίσης: Κυβερνητικό νομοσχέδιο για τη στέγη: Όλα τα νέα μέτρα σε 4 σημεία