Ακίνητα στην Αθήνα: «Ψαλίδα» έως -14% στις τιμές και περιθώρια παζαριών στις ακριβές περιοχές

Μεγάλες αποκλίσεις στις τιμές ακινήτων στην Αθήνα, με ακόμα μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης στις ακριβές περιοχές

Η αγορά κατοικίας στην Αττική εισέρχεται σε μια πιο σύνθετη φάση, όπου οι ζητούμενες τιμές δεν ταυτίζονται πλέον με τις τελικές συμφωνίες, δημιουργώντας ένα περιβάλλον αυξημένων διαπραγματεύσεων, κυρίως στις ακριβότερες ζώνες. Τα στοιχεία δείχνουν ξεκάθαρα ότι όσο υψηλότερη είναι η τιμή εκκίνησης, τόσο μεγαλύτερο είναι το περιθώριο «κουρέματος», με την απόκλιση να φτάνει έως και το -14% σε premium περιοχές.

Η εικόνα αυτή αναδεικνύει μια πιο ώριμη αγορά, όπου οι αγοραστές εμφανίζονται επιλεκτικοί και οι πωλητές αναγκάζονται να προσαρμόζονται. Στα νότια και βόρεια προάστια, αλλά και σε περιοχές υψηλού κύρους όπως το Κολωνάκι και η Πλάκα, οι αρχικές τιμές συχνά λειτουργούν περισσότερο ως «σημείο εκκίνησης» διαπραγμάτευσης παρά ως τελικός στόχος. Αντίθετα, στις πιο προσιτές περιοχές, όπως το Περιστέρι, οι Αχαρνές και το Αιγάλεω, το περιθώριο κινείται κοντά στο -9%, επιβεβαιώνοντας ότι οι τιμές εκεί είναι ήδη πιο «σφιχτές».

Τα δεδομένα προέρχονται από ανάλυση 500 πραγματικών συναλλαγών της Uniko, που παρακολούθησε τη διαδρομή από την αγγελία έως την τελική πώληση. Η ανάλυση παρουσιάστηκε από τον Γιώργο Γκιώκα και τον Ηλία Παπαγεωργιάδη, στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026», προσφέροντας μια σπάνια «ακτινογραφία» της πραγματικής αγοράς.

Χρόνος πώλησης και τιμές: Όσο ανεβαίνει το budget, αυξάνεται και η αναμονή

Ένα από τα πιο αποκαλυπτικά στοιχεία αφορά τον χρόνο που απαιτείται για να ολοκληρωθεί μια πώληση. Ο μέσος όρος στην Αττική διαμορφώνεται στις 84 ημέρες, όμως πίσω από αυτόν τον αριθμό κρύβονται σημαντικές διαφοροποιήσεις.

Τα νότια προάστια εμφανίζουν τον μεγαλύτερο χρόνο διάθεσης, φτάνοντας τις 102 ημέρες, γεγονός που συνδέεται άμεσα με το υψηλό επίπεδο τιμών και την αυξημένη διαπραγμάτευση. Ακολουθεί ο Πειραιάς με 95 ημέρες, ενώ τα ανατολικά προάστια κινούνται κοντά στον μέσο όρο, στις 85 ημέρες. Στα βόρεια προάστια, η αγορά εμφανίζεται πιο «γρήγορη» με 74 ημέρες, ενώ τα δυτικά προάστια καταγράφουν τον χαμηλότερο χρόνο, στις 66 ημέρες, στοιχείο που αποτυπώνει τη μεγαλύτερη ζήτηση για πιο προσιτές επιλογές.

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο ενδιαφέρουσα όταν εξεταστεί με βάση το εύρος τιμών. Στα ακίνητα έως 100.000 ευρώ, οι συναλλαγές ολοκληρώνονται κατά μέσο όρο σε 46 ημέρες, δείχνοντας υψηλή ρευστότητα. Ωστόσο, όσο αυξάνεται το budget, η αγορά «παγώνει» σταδιακά: στις 100–150 χιλ. ευρώ ο χρόνος ανεβαίνει στις 73 ημέρες, στις 150–200 χιλ. ευρώ φτάνει τις 92 ημέρες και στις 200–300 χιλ. ευρώ τις 94 ημέρες. Η κορύφωση καταγράφεται στην κατηγορία 300–400 χιλ. ευρώ με 104 ημέρες, ενώ στα πολύ ακριβά ακίνητα άνω των 400 χιλ. ευρώ σημειώνεται μια ελαφρά αποκλιμάκωση στις 95 ημέρες.

Πίνακας: Χρόνος πώλησης ανά ζώνη και εύρος τιμών στην Αττική

Μια αγορά δύο ταχυτήτων: Ευκαιρίες για αγοραστές, πίεση για πωλητές

Η συνολική εικόνα δείχνει ότι η αγορά ακινήτων στην Αθήνα λειτουργεί πλέον με δύο διαφορετικούς ρυθμούς. Από τη μία πλευρά, τα οικονομικότερα ακίνητα κινούνται γρήγορα, με περιορισμένα περιθώρια διαπραγμάτευσης και υψηλή ζήτηση. Από την άλλη, τα ακριβότερα ακίνητα αντιμετωπίζουν μεγαλύτερη πίεση, καθώς απαιτούν χρόνο, ευελιξία στις τιμές και συχνά σημαντικές εκπτώσεις για να ολοκληρωθεί μια συμφωνία.

Η αύξηση των επιτοκίων, η κόπωση της ζήτησης σε υψηλά budgets και η υπερπροσφορά σε ορισμένες περιοχές δημιουργούν ένα νέο πλαίσιο, στο οποίο οι αγοραστές αποκτούν ισχυρότερη διαπραγματευτική θέση. Οι πωλητές, από την πλευρά τους, καλούνται να προσαρμοστούν σε μια πιο ρεαλιστική αποτίμηση των ακινήτων τους.

Διαβάστε επίσης; Στεγαστική κρίση: Οι προβλέψεις Στουρνάρα, τα προσιτά ακίνητα και το ράλι των τιμών