Ακίνητα: Νέα διαδικασία έξωσης από 1η Μαΐου – Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Από 1η Μαΐου 2026 αλλάζει η διαδικασία απόδοσης μισθίου για ακίνητα. Ο ρόλος των δικηγόρων και τα δικαιώματα ιδιοκτητών και ενοικιαστών

Νέο τοπίο διαμορφώνεται από την 1η Μαΐου 2026 στις μισθώσεις ακινήτων, καθώς τίθεται σε εφαρμογή η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και για την περίπτωση λήξης της μίσθωσης, είτε πρόκειται για σύμβαση ορισμένου είτε για σύμβαση αορίστου χρόνου. Η αλλαγή προβλέπεται στο πλαίσιο του νόμου 5221/2025 και, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, αποτελεί παρέμβαση που επιχειρεί να κλείσει ένα χρόνιο κενό στην αγορά ακινήτων.

Η ουσία της ρύθμισης είναι διπλή. Από τη μία πλευρά, οι ιδιοκτήτες αποκτούν πιο σύντομη και προβλέψιμη διαδικασία για να ανακτήσουν το ακίνητό τους όταν η μίσθωση έχει λήξει και ο ενοικιαστής δεν αποχωρεί. Από την άλλη, οι ενοικιαστές δεν μένουν χωρίς χρόνο προσαρμογής, καθώς προβλέπεται στην πράξη ελάχιστο διάστημα περίπου έξι μηνών για τη μεταστέγασή τους, με δυνατότητα δικαστικής προστασίας όταν υπάρχουν βάσιμοι λόγοι.

Η νέα διαδικασία δεν καταργεί την παλαιά οδό της αγωγής στο Πρωτοδικείο. Εκείνη εξακολουθεί να ισχύει για περιπτώσεις όπου υπάρχουν αμφισβητήσεις, ζητήματα που απαιτούν δικαστική κρίση ή ανάγκη διεκδίκησης πρόσθετων απαιτήσεων, όπως αποζημιώσεις. Όμως για τις τυπικές περιπτώσεις, όπου η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως και έχει λήξει, δημιουργείται πλέον ένας ταχύτερος δρόμος.

Ταχύτερη απόδοση, αλλά όχι «έξωση εξπρές» χωρίς προειδοποίηση

Η νέα ρύθμιση έχει χαρακτηριστεί από αρκετούς ως «εξώσεις εξπρές», όμως η περιγραφή αυτή χρειάζεται προσοχή. Στην πράξη, η διαδικασία για λήξη μίσθωσης προβλέπει τρίμηνη εξώδικη πρόσκληση προς τον ενοικιαστή και στη συνέχεια δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης, με ελάχιστη πρακτική διάρκεια περίπου έξι μηνών, χωρίς να υπολογίζονται καθυστερήσεις από αργίες, διακοπές ή άλλους παράγοντες.

Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής δεν αιφνιδιάζεται. Έχει χρόνο να αναζητήσει νέα κατοικία ή επαγγελματική στέγη και, εφόσον συντρέχουν σοβαροί λόγοι, μπορεί να ασκήσει ανακοπή, αίτηση ασφαλιστικών μέτρων και να ζητήσει προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης. Η δικαστική προστασία, επομένως, παραμένει ενεργή.

Για τις περιπτώσεις μη πληρωμής ενοικίων, οι προθεσμίες δεν αλλάζουν. Παραμένει η 15ήμερη εξώδικη προειδοποίηση και η 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής. Η σημαντική νέα παρέμβαση αφορά κυρίως τις περιπτώσεις όπου η μίσθωση έχει τελειώσει, αλλά η απόδοση του ακινήτου καθυστερεί.

Ο ρόλος των δικηγόρων και το κόστος της διαδικασίας

Οι ιδιοκτήτες δεν απευθύνονται απευθείας σε «πιστοποιημένους» δικηγόρους της επιλογής τους. Συνεχίζουν να αναθέτουν την υπόθεση στον δικηγόρο τους, ο οποίος συντάσσει την εξώδικη πρόσκληση, την αίτηση και το σχέδιο διαταγής απόδοσης. Ο φάκελος κατατίθεται στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, μαζί με παράβολο 300 ευρώ για τον πιστοποιημένο δικηγόρο που θα ελέγξει την υπόθεση.

Ο πιστοποιημένος δικηγόρος δεν επιλέγεται από τον ιδιοκτήτη ή τον δικηγόρο του, αλλά ορίζεται από τη Γραμματεία του Πρωτοδικείου με αντικειμενική σειρά, μέσα από κατάλογο του οικείου δικηγορικού συλλόγου. Ο ρόλος του είναι να ελέγξει την πληρότητα και τη νομιμότητα του φακέλου, καθώς και την τήρηση των προβλεπόμενων προθεσμιών.

Εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, ο πιστοποιημένος δικηγόρος υπογράφει τη διαταγή, η οποία στη συνέχεια κατατίθεται στο Πρωτοδικείο και αποκτά εκτελεστό τίτλο. Από εκεί και πέρα, ο δικηγόρος του εκμισθωτή παραλαμβάνει το απόγραφο και το επιδίδει στον ενοικιαστή μέσω δικαστικού επιμελητή, με την αντίστοιχη προθεσμία απόδοσης του ακινήτου.

Η ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζει ότι η διαδικασία αποφορτίζει τη Δικαιοσύνη από απλές υποθέσεις, περιορίζοντας τις καθυστερήσεις που προκαλούσαν οι δίκες, οι αναβολές και η πολύμηνη αναμονή έκδοσης αποφάσεων. Ταυτόχρονα, όμως, το κόστος της διαδικασίας παραμένει στον ιδιοκτήτη, ο οποίος επιβαρύνεται με δικηγόρο, επιμελητή και παράβολο.

Τι αλλάζει στην αγορά μισθώσεων

Η νέα διαδικασία έρχεται σε μια περίοδο έντονης πίεσης στην αγορά κατοικίας, με υψηλά ενοίκια, περιορισμένη προσφορά και αυξημένη καχυποψία ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Η κυβέρνηση και οι ιδιοκτησιακοί φορείς εκτιμούν ότι ένα πιο προβλέψιμο πλαίσιο απόδοσης ακινήτων μπορεί να λειτουργήσει ως κίνητρο ώστε περισσότεροι ιδιοκτήτες να διαθέσουν ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση.

Το επιχείρημα είναι ότι όταν ο εκμισθωτής γνωρίζει ότι μπορεί να ανακτήσει το ακίνητό του σε λογικό χρόνο μετά τη λήξη της σύμβασης, μειώνεται ο φόβος εγκλωβισμού σε παρατεταμένες διαδικασίες. Αυτό, θεωρητικά, μπορεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών και να λειτουργήσει εκτονωτικά στην αγορά.

Ωστόσο, η επιτυχία της ρύθμισης θα κριθεί στην πράξη. Αν οι διαδικασίες κινηθούν γρήγορα, με σαφήνεια και χωρίς καταχρήσεις, το νέο πλαίσιο μπορεί να προσφέρει περισσότερη ασφάλεια στις συναλλαγές. Αντίθετα, αν δημιουργηθούν ασάφειες ή αν η διαδικασία χρησιμοποιηθεί επιθετικά σε περιπτώσεις που απαιτούν ουσιαστική δικαστική κρίση, τότε το βάρος θα επιστρέψει στα δικαστήρια.