Πτώση τιμών κατοικιών, μόνο δύο αγορές σε κίνδυνο «φούσκας»

Ως πιθανή χαρακτηρίζει η UBS την περαιτέρω πτώση των τιμών. Ποιες αγορές παραμένουν σε κίνδυνο.

Η παγκόσμια άνοδος του πληθωρισμού και των επιτοκίων τα τελευταία δύο χρόνια οδήγησε σε απότομη μείωση των ανισορροπιών στις αγορές κατοικιών των παγκόσμιων χρηματοπιστωτικών κέντρων κατά μέσο όρο,

Ζυρίχη και Τόκιο είναι οι μόνες δύο πόλεις που παραμένουν στην κατηγορία κινδύνου φούσκας, αντί για εννέα πόλεις πριν από έναν χρόνο σύμφωνα με τον δείκτη UBS Global Real Estate Bubble Index 2023. Το Τορόντο, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ και το Τελ Αβίβ, που προηγουμένως ανήκαν στη ζώνη κινδύνου, βρίσκονται τώρα στην υπερτιμημένη περιοχή. Αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο έτος, οι αγορές κατοικιών στο Μαϊάμι, τη Γενεύη, το Λος Άντζελες, το Λονδίνο, τη Στοκχόλμη, το Παρίσι και το Σίδνεϊ, οι οποίες εξακολουθούν επίσης να είναι υπερτιμημένες.

Παρομοίως, η Νέα Υόρκη, η Βοστόνη, το Σαν Φρανσίσκο και η Μαδρίτη παρουσίασαν μείωση των ανισορροπιών. Σύμφωνα με τον δείκτη, οι εν λόγω αγορές κατοικιών είναι πλέον δίκαια αποτιμημένες, όπως και το Μιλάνο, το Σάο Πάολο και η Βαρσοβία. Αυτό ισχύει επίσης για τη Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι, παρόλο που η φήμη τους ως γεωπολιτικά ασφαλή καταφύγια προκάλεσε πρόσφατα αύξηση της ζήτησης τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά.

Γενική πτώση των τιμών

Σύμφωνα με την έκθεση οι ανισορροπίες στις αγορές ακινήτων μειώθηκαν σημαντικά. Για τη συγκεκριμένη μελέτη, η UBS ανέλυσε τις τιμές των κατοικιών σε 25 μεγαλουπόλεις σε ολόκληρο τον κόσμο. Από τα μέσα του 2022 έως και τα μέσα του 2023, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στις πόλεις μειώθηκαν κατά 5% κατά μέσο όρο. Πιθανή θεωρείται η ακόμα μεγαλύτερη πτώση στις τιμές.

Στη Φρανκφούρτη και το Τορόντο – τις δύο πόλεις με τις υψηλότερες βαθμολογίες κινδύνου στην περσινή έκδοση – οι πραγματικές τιμές έπεσαν κατά 15% τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Ο συνδυασμός των υψηλών αποτιμήσεων της αγοράς και των σχετικά βραχέων όρων υποθηκών άσκησε επίσης ισχυρές πιέσεις στις τιμές στη Στοκχόλμη και σε μικρότερο βαθμό στο Σίδνεϊ, το Λονδίνο και το Βανκούβερ. Αντίθετα, στη Μαδρίτη, τη Νέα Υόρκη και το Σάο Πάολο – πόλεις με μέτριες αποτιμήσεις κινδύνου μέχρι στιγμής – οι πραγματικές τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται με μέτριο ρυθμό.

Ο πληθωρισμός μειώνει τον κίνδυνο φούσκας

Η απότομη πτώση των ανισορροπιών δεν οφείλεται μόνο στη μείωση των τιμών των κατοικιών, αλλά και στην αύξηση του εισοδήματος και των ενοικίων λόγω του πληθωρισμού. Καθώς η αύξηση των ενυπόθηκων δανείων έχει μειωθεί κατά το ήμισυ από τα μέσα του 2022, αντίστοιχα μειώνεται το χρέος των νοικοκυριών σε σχέση με το εισόδημα, ιδίως στην Ευρώπη. Και – εκτός από τις ΗΠΑ – η ονομαστική αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε σημαντικά και ήταν θετική σε όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν.

Ωστόσο, η αύξηση του εισοδήματος λόγω πληθωρισμού, καθώς και οι διορθώσεις των τιμών, δεν ήταν αρκετές για να βελτιώσουν σημαντικά την οικονομική ευρωστία. Κατά μέσο όρο, το μέγεθος του χώρου διαβίωσης που είναι οικονομικά προσιτό για έναν εξειδικευμένο εργαζόμενο στον τομέα των υπηρεσιών εξακολουθεί να είναι κατά 40% χαμηλότερο από ό,τι πριν από την έναρξη της πανδημίας. Μεγαλύτερη πτώση των τιμών – τουλάχιστον σε πραγματικούς όρους – είναι πιθανή, εφόσον τα επιτόκια παραμείνουν στα σημερινά υψηλά επίπεδα.

Σημάδια αύξησης της ζήτησης

Σε ορισμένες πόλεις, ωστόσο, οι σπόροι για την επόμενη έκρηξη των τιμών των ακινήτων έχουν ήδη σπαρθεί. Οι υβριδικές μορφές εργασίας δεν έχουν αποδυναμώσει τη ζήτηση για ζωή στην πόλη με βιώσιμο τρόπο και η έλλειψη κατοικιών θα ενταθεί πιθανότατα, καθώς πρόσφατα εκδόθηκαν λιγότερες οικοδομικές άδειες – κυρίως στα ευρωπαϊκά αστικά κέντρα. Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης – UBS Global Wealth Management, καταλήγει: «Η ζήτηση κατοικίας εξακολουθεί να αυξάνεται απότομα και οι τιμές ενδέχεται να εκτοξευθούν εκ νέου, άπαξ και βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες για τα νοικοκυριά».

Τι είδε η έκθεση στην Ευρώπη

• Ελβετία: Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στη Ζυρίχη συνέχισαν να αυξάνονται το 2023, αν και με βραδύτερο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Η αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε απότομα και τελικά ξεπέρασε την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Καθώς η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών έχει επιστρέψει στα προ της πανδημίας επίπεδα εν μέσω αύξησης του κόστους χρηματοδότησης, δεν αναμένεται περαιτέρω άνοδο των τιμών. Οι τιμές των κατοικιών στη Γενεύη είναι λιγότερο από 20% υψηλότερες από ό,τι πριν από 10 χρόνια και παρέμειναν στάσιμες μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023. Παρόλο που η πόλη του Ροδανού επωφελείται από την προνομιακή διεθνή της θέση, οι οικονομικές προοπτικές είναι μικτές και η αύξηση του πληθυσμού παραμένει υποτονική, καθώς δεν είναι αμελητέα η μετανάστευση προς πιο προσιτές περιοχές.

• Γερμανία: Το προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό επίπεδο τιμών κατοικιών και στις δύο γερμανικές πόλεις που αναλύθηκαν, τη Φρανκφούρτη και το Μόναχο, διπλασιάστηκε μεταξύ 2012 και 2022 – η ισχυρότερη αύξηση από όλες τις πόλεις που περιλαμβάνονται στη μελέτη. Εντούτοις, οι τιμές υπερεκτιμούνταν, και οι αυξήσεις των επιτοκίων, καθώς και ο υψηλός πληθωρισμός, προκάλεσαν μια ανατίμηση. Με αποκορύφωμα στις αρχές του 2022, οι πραγματικές τιμές στη Φρανκφούρτη έχουν διορθωθεί έκτοτε κατά σχεδόν 20% και κατά 15% στο Μόναχο. Η εν λόγω διόρθωση συνεχίζεται ακόμη.
• Λονδίνο: Οι πραγματικές τιμές στην αγορά κατοικίας βρίσκονται σε πτωτική πορεία μετά το Brexit το 2016. Παρά τις διαρθρωτικές ελλείψεις προσφοράς, οι τιμές έχουν μείνει πίσω από τον εθνικό μέσο όρο. Ελλείψει ισχυρής διεθνούς ζήτησης, οι τιμές των κατοικιών παραμένουν υπό πίεση, καθώς η τοπική οικονομική πρόσβαση βρίσκεται στο χειρότερο σημείο της από το 2007, λόγω των υψηλών επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων.
• Βαρσοβία: Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά σχεδόν 40% μεταξύ 2012 και 2022. Οι ισχυρές προοπτικές απασχόλησης, η επέκταση του δικτύου του μετρό και οι σύγχρονες οικιστικές αναπτύξεις διατήρησαν την αγορά ελκυστική. Ωστόσο, στο πλαίσιο του ισχυρού και επίμονου πληθωρισμού, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων αυξήθηκαν κατακόρυφα, μειώνοντας την προθυμία των νοικοκυριών να πληρώσουν για κατοικίες. Αυτό έχει οδηγήσει σε μείωση των προσαρμοσμένων στον πληθωρισμό τιμών κατά περίπου 10% από τα μέσα του 2022 και έχει μεταφέρει τη ζήτηση στον τομέα των ενοικίων, ο οποίος παρουσιάζει ισχυρή ανάπτυξη. Οι νέες επιδοτήσεις ενυπόθηκων δανείων, όμως, προκάλεσαν αγοραστική φρενίτιδα.
• Στοκχόλμη: Οι υπερβολικές αποτιμήσεις των κατοικιών και η μεγάλη εξάρτηση από τα ενυπόθηκα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου αποδείχθηκαν ένα ευμετάβλητο μείγμα. Επί του παρόντος, η οικονομική πρόσβαση είναι περιορισμένη και, ως αποτέλεσμα, μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023, οι τιμές προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό διορθώθηκαν κατά περισσότερο από 20% – περισσότερο από ό,τι σε οποιαδήποτε άλλη πόλη που αναλύθηκε.
• Αμστερνταμ: Οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν κατά 14% – η μεγαλύτερη ετήσια διόρθωση από τη δεκαετία του 1980. Η επιδείνωση των συνθηκών χρηματοδότησης, ο πληθωρισμός που μειώνει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και οι κανονιστικές αλλαγές επιβάρυναν ταυτόχρονα τη ζήτηση. ΠΑΡΙΣΙ: Οι τιμές των κατοικιών είχαν αρχίσει να μειώνονται ήδη από το 2021. Η πτώση επιταχύνθηκε τα τελευταία τρίμηνα, εν μέσω της μείωσης της οικονομικής πρόσβασης, των περιορισμών δανεισμού και της αύξησης του φόρου ακίνητης περιουσίας.
• Μαδρίτη: Η αγορά κατοικίας παρέμεινε προσιτή, όπως μετράται από την αναλογία τιμών προς το εισόδημα. Μετά από μια τριετή περίοδο στασιμότητας, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3% σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα.
• Μιλάνο: Οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν κατά 2%, σύμφωνα με την τοπική αύξηση των ενοικίων και των εισοδημάτων. Ωστόσο, οι σταθερές προοπτικές της τοπικής οικονομίας, η επέκταση του υπόγειου σιδηροδρόμου και οι επερχόμενοι Χειμερινοί Ολυμπιακοί Αγώνες του 2026 συμβάλλουν στη διατήρηση των αποτιμήσεων σε ονομαστικούς όρους.                                                                                                           Χριστίνα Δημητρίου