Οι 15 «εντολές» της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις: Τι αλλάζει από 1η Οκτωβρίου

Airbnb 2025: Ο νέος οδηγός της ΑΑΔΕ για ΦΠΑ, όρια και δηλώσεις – Τι αλλάζει από 1η Οκτωβρίου για ιδιοκτήτες και διαχειριστές

Η εκρηκτική άνοδος της αγοράς τύπου Airbnb έχει οδηγήσει την ΑΑΔΕ να αναπροσαρμόσει το θεσμικό και φορολογικό πλαίσιο. Με έναν νέο, επικαιροποιημένο οδηγό, η Αρχή αποσαφηνίζει όλες τις υποχρεώσεις ιδιοκτητών και διαχειριστών ακινήτων, σε μια περίοδο που η βραχυχρόνια μίσθωση εξελίσσεται σε βασικό πυλώνα της τουριστικής οικονομίας αλλά και σε πηγή κοινωνικών εντάσεων για τις γειτονιές και την κατοικία.

Οι αλλαγές τίθενται σε πλήρη ισχύ από την 1η Οκτωβρίου 2025, οπότε όλα τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις ασφαλείας και καταλληλότητας, ενώ διευκρινίζονται πλέον με απόλυτη σαφήνεια οι φορολογικές τους υποχρεώσεις.

Νέα υποχρεωτικά μέτρα για τα Airbnb

Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, όλα τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Παράλληλα, ορίζεται δέσμη προϋποθέσεων που θυμίζουν ξενοδοχειακά στάνταρ:

• Υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα.

• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής, σήμανση διαφυγής.

• Πιστοποιητικό μυοκτονίας-απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Η συμμόρφωση με τα μέτρα αυτά θα αποτελεί πλέον προϋπόθεση για την ενεργή εγγραφή ενός ακινήτου στο Μητρώο ΑΑΔΕ και για τη διατήρηση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

Τα 15 φορολογικά «μυστικά» που πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες

Ο νέος οδηγός της ΑΑΔΕ συνοψίζει τις 15 κρίσιμες ρυθμίσεις για την αγορά:

1. Διάρκεια: Κάθε μίσθωση έως 59 ημέρες θεωρείται βραχυχρόνια, ανεξάρτητα αν γίνεται μέσω πλατφόρμας ή ιδιωτικού συμφωνητικού.

2. Από 60 ημέρες και άνω, η μίσθωση θεωρείται μακροχρόνια και απαιτείται υποβολή σχετικής δήλωσης.

3. Παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων (π.χ. καθαριότητα, πρωινό) καθιστά το ακίνητο τουριστικό κατάλυμα με υποχρέωση έναρξης επιχείρησης.

4. Στα δημοτικά διαμερίσματα 1-3 του Δήμου Αθηναίων, επιτρέπεται νέα εγγραφή μόνο αν το ακίνητο ήταν ήδη καταχωρημένο έως 31/12/2024.

5. Κάθε νέος ιδιοκτήτης πρέπει να επανεγγράφει το ακίνητο και να λαμβάνει νέο ΑΜΑ.

6. Αν μια διαμονή παραταθεί, κάθε περίοδος θεωρείται ξεχωριστή μίσθωση (π.χ. από 51 σε 64 ημέρες).

7. Έως 2 ακίνητα δηλώνουν εισόδημα ως «ακίνητη περιουσία».

8. Απαλλαγή ΦΠΑ για φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα.

9. Υποχρέωση σε ΦΠΑ 13% από 3 ακίνητα και άνω, ή για όλα τα νομικά πρόσωπα.

10. Αν ο ιδιοκτήτης διαθέτει ≥3 ακίνητα, υπόκειται σε ΦΠΑ για το σύνολό τους.

11. Ο αριθμός ακινήτων κρίνεται με βάση τον αριθμό ΑΜΑ. Μοναδική εξαίρεση: ένα ακίνητο μισθωμένο ως δύο δωμάτια.

12. Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι διαχειριστής, εκτός εάν είναι υπεκμισθωτής.

13. Αλλοδαποί ιδιοκτήτες πρέπει να αποκτήσουν ελληνικό ΑΦΜ για ΕΝΦΙΑ, φόρο εισοδήματος, δηλώσεις.

14. Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης, απαιτείται τροποποιητική ή αρχική δήλωση στην πλατφόρμα, ανάλογα αν υπάρχει επιστροφή χρημάτων.

15. Σε αναμισθώσεις κατά τη διάρκεια της ίδιας κράτησης, απαιτούνται δύο ξεχωριστές δηλώσεις για κάθε συμφωνία.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για την αγορά

Η ρύθμιση αυτή έρχεται να βάλει «φρένο» στη χαοτική κατάσταση που επικρατούσε, όπου πολλοί ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονταν κενά νόμου ή κινούνταν στο όριο μεταξύ βραχυχρόνιας και επιχειρηματικής δραστηριότητας. Η ΑΑΔΕ ενισχύει τον έλεγχο στις πλατφόρμες και επιβάλλει σαφείς κανόνες διαφάνειας.

Η ελληνική αγορά, που τα τελευταία χρόνια έχει δει άλμα στις εγγραφές Airbnb, ειδικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, καλείται να προσαρμοστεί σε ένα αυστηρότερο πλαίσιο, ενώ η συμμόρφωση θα ελέγχεται ηλεκτρονικά, με διασταυρώσεις στοιχείων.

Η εξέλιξη αυτή αναμένεται να έχει διπλό αποτέλεσμα: αφενός να ενισχυθούν τα δημόσια έσοδα, αφετέρου να αντιμετωπιστούν οι στρεβλώσεις στις τοπικές κοινωνίες, όπου η βραχυχρόνια μίσθωση έχει εκτοξεύσει τις τιμές ακινήτων και ενοικίων.

Διαβάστε επίσης: Airbnb υπό «πολιορκία»: Θεσσαλονίκη, Χανιά και νησιά στο στόχαστρο νέων περιορισμών