Οι αντικειμενικές αξίες παγώνουν έως το 2028, παρά τις αποκλίσεις 30-50 % από τις πραγματικές τιμές. Ποια μέτρα έρχονται από το 2026

Η κυβέρνηση αποφάσισε να «παγώσει» την επόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων έως το 2028, επτά χρόνια μετά την τελευταία επικαιροποίηση. Η επιλογή αυτή δεν είναι απλή καθυστέρηση αλλά στρατηγική αντίδραση σε μια αγορά όπου οι εμπορικές τιμές έχουν υψηλή ανοδική δυναμική, δημιουργώντας σοβαρές πιέσεις σε νοικοκυριά και επενδυτές.

Σύμφωνα με πηγές του οικονομικού επιτελείου, οι συνθήκες της στεγαστικής κρίσης καθιστούν επιζήμια οποιαδήποτε άμεση αύξηση αντικειμενικών αξιών: μια τέτοια κίνηση θα ενεργοποιούσε ντόμινο ανατιμήσεων στα ενοίκια, στις τιμές πώλησης, αλλά και στα έξοδα μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά τέλη, κ.λπ.

Η αδυναμία της αγοράς να «αντέξει» το κόστος της αύξησης έχει ωθήσει τις αρχές να διατηρήσουν αμετάβλητες τις τιμές ζώνης, παρά τις κραυγαλέες αποκλίσεις από τις πραγματικές τιμές πώλησης.

Η απόκλιση αντικειμενικής – εμπορικής αξίας: 30 %–50 % και το «παράλληλο σύστημα»

Οι αντικειμενικές αξίες που θεσμοθετήθηκαν το 2021 έχουν ήδη ξεπεραστεί σε πολλές περιοχές: στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων δείχνουν αυξήσεις κατά 30 %, 40 %, έως και 50 % σε περιοχές υψηλής ζήτησης κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και βόρεια προάστια και στα νησιά.

Αυτό έχει οδηγήσει σε πρακτική όπου οι φορολογούμενοι δηλώνουν συμβόλαια στα όρια των αντικειμενικών αξιών, ακόμη και αν η πραγματική τιμή είναι πολύ υψηλότερη, για να αποφύγουν υπερφορολόγηση.

Με βάση ενδεικτικά παραδείγματα:

• Στον Βύρωνα, νεόδμητο διαμέρισμα έως 5 ετών πωλείται προς 2.900 €/τμ, όταν η τιμή ζώνης στα 1.850 €/τμ.

• Στην Αγία Παρασκευή, η αγοραία τιμή φτάνει 4.250 €/τμ, ενώ η αντικειμενική μόλις στα 2.050 €/τμ – διαφορά 107 %.
  Αυτές οι ασυμμετρίες αποτυπώνουν την κρίσιμη στρέβλωση στη λειτουργία της αγοράς.

Η δυσκολία του κράτους να συμμορφώσει τις αξίες του με την πραγματικότητα έχει οδηγήσει σε συζητήσεις για τη διεύρυνση του αντικειμενικού συστήματος αξιών σε όλη τη χώρα: πάνω από 2.100 περιοχές, από την Κρήτη έως τον Έβρο, έχουν προταθεί για πρώτη φορά να ενταχθούν σε αντικειμενικό προσδιορισμό.

Παρά τον «πάγο», ήδη στα σχέδια βρίσκεται η σταδιακή ένταξη και νέα βαθμονόμηση τιμών, με πιθανή ενεργοποίηση των διαδικασιών στους χρόνους 2027-2028.

Τι έρχεται στα ακίνητα: Fορολογικά κίνητρα, απαλλαγές και μεταρρυθμίσεις

Μια σειρά από νέες ρυθμίσεις και φοροαπαλλαγές θα διαμορφώσουν το πλαίσιο της αγοράς για τα έτη 2025-2026:

• Η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τρία χρόνια σε κατοικίες που ήταν κενές ή είχαν βραχυχρόνια μίσθωση και στη συνέχεια μισθωθούν μακροχρόνια, καλύπτοντας μισθώματα έως 120 τ.μ., θα ισχύει για συμβόλαια έως το τέλος του 2026.

• Από 1η Ιανουαρίου 2026 όλα τα μισθώματα θα πρέπει να καταβάλλονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού, διαφοροποιώντας τη νομοθεσία μισθωτηρίων.

• Ο νόμος 5170/2025 εισάγει προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιλαμβάνοντας περιβαλλοντική κατάταξη και απλούστευση διαδικασιών.

• Στο φορολογικό πεδίο, προβλέπεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25 % για εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ.

• Ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους θα μειωθεί κατά 50 % το 2026 και θα καταργηθεί το 2027, όπως εξαγγέλθηκε στη ΔΕΘ.

• Η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές παρατείνεται έως το τέλος του 2026.

• Μέτρα έμφασης δίνεται επίσης στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, για να καλυφθούν στεγαστικές ανάγκες.

• Επίσης, μειώσεις έως και 35 % στα τεκμήρια για την κύρια κατοικία έχουν συζητηθεί ως μέτρο ελάφρυνσης.

Όλες αυτές οι παρεμβάσεις αποσκοπούν όχι μόνο στην ανακούφιση των φορολογούμενων, αλλά και στη σταθεροποίηση της κτηματαγοράς υπό πιο ρεαλιστικές βάσεις.

Πόσο «πάγωμα» αντέχει η αγορά;

Η απόφαση να μην αλλάξουν οι αντικειμενικές αξίες μέχρι το 2028 έρχεται σε μια στιγμή όπου η αγορά δείχνει σημεία επιβράδυνσης, με ειδικούς να προβλέπουν ότι οι αυξητικές τάσεις δεν θα ξεπεράσουν το 5 % το 2025.

Ωστόσο, η παρατεταμένη απόκλιση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών λειτουργεί ως «φούσκα» κινδύνου: όταν τελικά η αναπροσαρμογή έρθει, οι επιπτώσεις θα είναι πιο απότομες και οι φορολογικές επιβαρύνσεις πιθανόν πιο επώδυνες.

Επιπλέον, ο νόμος 5223/2025 για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας Ενόπλων Δυνάμεων δημιουργεί πλαίσιο όπου δημόσια ακίνητα μπορούν να διατεθούν για σκοπούς κοινωνικής στέγης ή επενδύσεων.

Στο μεταξύ, η κυβέρνηση επιδιώκει να δημιουργήσει πιο ευέλικτο φορολογικό και καταστατικό πλαίσιο, με απλούστευση διαδικασιών και ενίσχυση της ρευστότητας στην αγορά, όπως προβλέπεται στο νέο Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (νόμος 5219/2025).

Αλλά όσο οι τιμές ζώνης παραμένουν «κατεψυγμένες», οι νοικοκυρές στρέφονται σε πρακτές λύσεις: εξετάζουν πλέον το ενδεχόμενο ενοικίασης, συγκατοίκησης ή μετάβασης σε νέες περιοχές με καλύτερη σχέση αξίας προς κόστος. Η αγορά κατοικίας απέχει από την «ορθολογική ισορροπία» και το στοίχημα είναι αν η σταδιακή λύση θα λειτουργήσει ως «μαξιλάρι» ή ως ωρολογιακή βόμβα.