Πώς έγινε… άπιαστο όνειρο το σπίτι: Απογείωση τιμών, χαμηλή πτήση μισθών

Ραγδαία επιδείνωση της θέσης των ελληνικών νοικοκυριών και της δυνατότητάς του να πλησιάσουν το… όνειρο της απόκτησης μιας κατοικίας καταγράφεται τα τελευταία χρόνια, καθώς οι τιμές των κατοικιών έχουν απογειωθεί και αυξάνονται πολύ ταχύτερα από την αντίστοιχη αύξηση των μισθών, όπως αποκαλύπτει το Ελεγκτικό Συνέδριο σε μια διεισδυτική ανάλυση των δεδομένων της στεγαστικής κρίσης.

Η αύξηση των τιμών των κατοικιών—είτε για πώληση είτε για ενοικίαση— επιδεινώνει τις συνθήκες στέγασης, ιδίως όταν οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από το εισόδημα των νοικοκυριών, επισημαίνει το ΕΛ.ΣΥΝ. στην ετήσια έκθεσή του για τη δημοσιονομική βιωσιμότητα.

Την περίοδο 2017-2024, οι τιμές πώλησης των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 89,2% στην Αττική και κατά 72,6% πανελλαδικά. Ειδικά για την τελευταία τριετία (2022-2024), ο δείκτης τιμών κατοικιών παρουσιάζει σταθερά υψηλούς ρυθμούς αύξησης:

• 2022: 12,4%.
• 2023: 14,2% (κορυφώθηκε).
• 2024: 8,7%.

Οι αυξήσεις αυτές είναι σημαντικά υψηλότερες από τον γενικό πληθωρισμό (9,6% το 2022, 3,5% το 2023 και 2,7% το 2024).

Στον αντίποδα, οι μέσοι μισθοί του ιδιωτικού τομέα στη χώρα μας παρουσίασαν σημαντική αύξηση, που όμως ήταν πολύ χαμηλότερη από την αντίστοιχη αύξηση τιμών των κατοικιών, με αποτέλεσμα να «διαβρώνεται» συνεχώς η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών για την αγορά κατοικίας.

Ειδικότερα, το 2022 οι μισθοί αυξήθηκαν κατά 5,2%, το 2023 κατά 6,3% και το 2024 κατά 7,3%.

Επίσης, τα ενοίκια, αν και αυξήθηκαν με πιο ήπιο ρυθμό το 2022 (1,3%), παρουσίασαν έντονη επιτάχυνση τα επόμενα έτη, με μεταβολή 4,8% το 2023 και 5,1% το 2024, επιβαρύνοντας σημαντικά τους ενοικιαστές.

Οι τιμές κατοικιών και οι μισθοί

Βασικοί παράγοντες και αίτια της κρίσης

Το Ελεγκτικό Συνέδριο επισημαίνει ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα αποτελεί ένα σύνθετο πρόβλημα που χαρακτηρίζεται από την περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών και την αδυναμία σημαντικού τμήματος του πληθυσμού να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες σε προσιτές τιμές σε σχέση με το εισόδημά του (προσιτότητα). Η κύρια αιτία αυτής της κρίσης είναι η ανεπαρκής προσφορά κατοικιών.

Η κατάσταση επιδεινώνεται από έναν συνδυασμό παραγόντων:

• Την περιορισμένη ανέγερση νέων κατοικιών.
• Τη συνεχή και έντονη άνοδο των τιμών των ακινήτων.
• Το μειωμένο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και την υποχώρηση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης.
• Τον μεγάλο αριθμό αδρανών ή κλειστών ακινήτων.
• Τη ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
• Την υλοποίηση επενδυτικών προγραμμάτων που απευθύνονται σε μη κατοίκους («Golden Visa»).
• Τις δυσκολίες πρόσβασης στη στεγαστική πίστη για σημαντικό αριθμό νοικοκυριών.

Αποτέλεσμα αυτών των εξελίξεων είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση ή ενοικίαση, γεγονός που καθιστά ολοένα και πιο δύσκολη και ιδιαίτερα δαπανηρή την ανεύρεση κατοικίας, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Ο δείκτης υπερβολικής επιβάρυνσης από το κόστος στέγασης (ποσοστό πληθυσμού που δαπανά άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του) αυξήθηκε από 26,7% το 2022 σε 28,9% το 2024. Η τιμή αυτή είναι σχεδόν τριπλάσια του μέσου όρου της ΕΕ (8,2% το 2024).

Μία στις τρεις κατοικίες είναι κενή!

Το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης εντείνεται με την ύπαρξη μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών. Παρότι σε ολόκληρη τη χώρα καταγράφεται αυξανόμενη πίεση στο κόστος στέγασης, το 34,5% των κανονικών κατοικιών δηλώνεται ως κενό.

Από το σύνολο των 2.277.615 κενών κατοικιών, μόλις 466.389 (20,47%) διατίθενται στην «ενεργή» αγορά κατοικίας (προς ενοικίαση ή πώληση). Το υπόλοιπο αφορά κυρίως εξοχικές, δευτερεύουσες ή αδρανείς κατοικίες.

Η αναλογία αυτή καταδεικνύει ότι μόνο ένα μικρό μέρος του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος αξιοποιείται άμεσα για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών. Η περιορισμένη προσφορά εντείνει την ανοδική πίεση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών.

Χρειάζεται ενίσχυση της προσφοράς, κριτική για το «Σπίτι μου»

Η ένταση της στεγαστικής κρίσης, που ήδη δοκιμάζει την κοινωνική συνοχή, απαιτεί την κατά κύριο λόγο επικέντρωση στη λήψη αποτελεσματικών μέτρων ενίσχυσης της προσφοράς, σημειώνει το Ελεγκτικό Συνέδριο, ασκώντας κριτική στην κυβέρνηση για την έμφαση που δίνει σε προγράμματα τόνωσης της ζήτησης.

Όπως τονίζει, παρεμβάσεις που ενισχύουν τη ζήτηση (π.χ. στεγαστικά επιδόματα, προγράμματα «Σπίτι Μου») , αν και επιθυμητές, πρέπει να συνδυαστούν με ισχυρότερες πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς, όπως:

• Αύξηση των επενδύσεων σε νέες κατοικίες ώστε να αυξηθεί το διαθέσιμο στοκ ακινήτων.
• Χορήγηση κινήτρων για ανακαίνιση παλαιών κατοικιών που σήμερα είναι κενές.
• Διάθεση στην αγορά μέρους των ακινήτων που διατηρούν στο χαρτοφυλάκιό τους τράπεζες και servicers.
• Μείωση της γραφειοκρατίας στα ακίνητα.

Σε περιοχές υψηλής πίεσης, πολιτικές περιορισμού της δυνατότητας απόκτησης κατοικίας από μη κατοίκους ή αυστηροποίησης των όρων χρήσης οικιστικών ακινήτων για επενδυτική εκμετάλλευση (βραχυχρόνια μίσθωση) θα μπορούσαν ομοίως να έχουν θετική επίπτωση, εφόσον τεκμηριώνεται ότι οι αρνητικές συνέπειες υπερβαίνουν τη θετική τους συμβολή.