ΑΑΔΕ: Αντικειμενικές τιμές μισθωμάτων και καταπολέμηση φοροδιαφυγής μέσω ΜΙΔΑ

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προχωρά σε ένα οργανωμένο σχέδιο για τον περιορισμό της υποδήλωσης εισοδήματος από μισθώματα, αξιοποιώντας το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Η πρωτοβουλία αυτή στοχεύει στην πλήρη τεκμηρίωση των εισοδημάτων από ακίνητα και στη σύνδεση των δηλωθέντων μισθωμάτων με τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, μειώνοντας σημαντικά τα περιθώρια φοροδιαφυγής.

Υποδήλωση μισθωμάτων και στρέβλωση φορολογικής βάσης

Η φορολογική συμπεριφορά μεγάλου μέρους των ιδιοκτητών κατοικιών παρουσιάζει συστηματική υποδήλωση των μισθωμάτων, με αποτέλεσμα τα δηλωθέντα εισοδήματα να αποκλίνουν δραματικά από τα πραγματικά επίπεδα της αγοράς. Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ για το φορολογικό έτος 2024, το μέσο μηνιαίο δηλωθέν ενοίκιο κύριας κατοικίας ήταν 225 ευρώ, όταν στην πραγματικότητα τα μισθώματα στα μεγάλα αστικά κέντρα υπερβαίνουν συνήθως τα 300 ευρώ. Ακραίες περιπτώσεις δηλώσεων μισθωμάτων της τάξης των 5–30 ευρώ τον μήνα για κατοικίες μεσαίου μεγέθους αποδεικνύουν τη σοβαρότητα του φαινομένου.

Λειτουργική αρχιτεκτονική του ΜΙΔΑ

Το ΜΙΔΑ θα λειτουργήσει σε δύο κύριες φάσεις:

Ευθυγράμμιση δεδομένων: Συγχρονισμός των πληροφοριακών στοιχείων του Ε9 με τα δεδομένα του Κτηματολογίου, διασφαλίζοντας ενιαία και αξιόπιστη βάση για κάθε ακίνητο.

Κατάρτιση αντικειμενικών τιμών: Ανάλυση στοιχείων μεταβιβαστικών συμβολαίων για τον υπολογισμό αξιών πώλησης ανά τ.μ. και γεωγραφική ζώνη, με στόχο τον καθορισμό ελάχιστων αντικειμενικών τιμών μισθωμάτων μέσω εφαρμογής συντελεστή μισθωτικής απόδοσης (περίπου 3%).

Τα μισθώματα που υπολείπονται των κατώτατων ορίων, έστω και με εφαρμογή περιθωρίων ευελιξίας (-10%, -20%, -30%), θα επαναπροσδιορίζονται διοικητικά από την ΑΑΔΕ, εξασφαλίζοντας ότι η φορολογική βάση αντικατοπτρίζει τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.

Δευτερογενείς έλεγχοι και διασταυρώσεις

Το ΜΙΔΑ θα αποτελέσει και εργαλείο ελέγχου για την πρόληψη καταχρηστικών πρακτικών σε επιδοτήσεις και κοινωνικά προγράμματα. Η υποχρεωτική δήλωση αριθμών παροχών ηλεκτρικού ρεύματος και ύδρευσης, σε συνδυασμό με δεδομένα από ΔΕΔΔΗΕ και ΕΥΔΑΠ, θα επιτρέπει:

τον εντοπισμό ψευδών δηλώσεων μισθώσεων για παράνομη είσπραξη επιδομάτων,

τον έλεγχο των «κενών» ακινήτων που καταγράφουν κατανάλωση ενέργειας ή νερού,

τη διασταύρωση δηλώσεων αγροτικών εκτάσεων με σκοπό την αποτροπή εικονικών επιδοτήσεων.

Χρονοδιάγραμμα και εφαρμογή

Η ΑΑΔΕ αναμένεται να ενεργοποιήσει πλήρως το ΜΙΔΑ έως το τέλος Μαρτίου, επιτρέποντας τη σταδιακή μετάβαση σε ένα αυτοματοποιημένο, παρεμβατικό μοντέλο φορολογικού ελέγχου και διασφάλισης των εισοδημάτων από ακίνητη περιουσία.