Ισχυρή ζήτηση για γραφεία στην Αττική με τιμές έως 31€/τ.μ. και αυξημένο ενδιαφέρον για «πράσινα» ακίνητα. Αποδόσεις, προσφορά και επενδύσεις
Η αγορά γραφείων στην Αττική μεταβαίνει σε μια νέα, πιο ώριμη αλλά εξαιρετικά ανταγωνιστική φάση, με τη ζήτηση να παραμένει ισχυρή και να μετατοπίζεται ξεκάθαρα προς τα σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα. Τα λεγόμενα «πράσινα» γραφεία αναδεικνύονται σε βασικό μοχλό ανάπτυξης, συγκεντρώνοντας το ενδιαφέρον τόσο πολυεθνικών εταιρειών όσο και μεγάλων επενδυτικών σχημάτων.
Η τάση αυτή δεν είναι συγκυριακή. Αντίθετα, αποτυπώνει μια βαθιά αλλαγή στις ανάγκες των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν χώρους που συνδυάζουν χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα, σύγχρονες υποδομές και υψηλά standards βιωσιμότητας. Σε αυτό το περιβάλλον, η αγορά νέων μισθώσεων κινείται με ένταση, ενώ το pipeline αναπτύξεων αγγίζει ήδη τα 350.000 τετραγωνικά μέτρα.
Την ίδια στιγμή, η παρουσία ισχυρών παικτών ενισχύει περαιτέρω τη δυναμική. Επενδυτικές εταιρείες ακινήτων, μεγάλα funds αλλά και εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές συνεχίζουν να τοποθετούνται επιθετικά, αποκτώντας χαρτοφυλάκια υψηλής ποιότητας. Χαρακτηριστικό είναι ότι μόνο στο δεύτερο εξάμηνο του 2025 πραγματοποιήθηκαν συναλλαγές ύψους 70 εκατ. ευρώ σε γραφεία πρώτης κατηγορίας, ενώ σημαντικές συμφωνίες, όπως αυτή της Dimand στο Μαρούσι, επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη κινητικότητα.
Στο ευρύτερο επενδυτικό κάδρο εντάσσονται και μεγάλα projects όπως η ανάπτυξη του Ελληνικού από τον όμιλο ION, με συνολική επένδυση που αγγίζει τα 2 δισ. ευρώ και περιλαμβάνει εκτεταμένους γραφειακούς χώρους, αναβαθμίζοντας περαιτέρω τον χάρτη των επαγγελματικών ακινήτων.
Τιμές και αποδόσεις: Πού «χτυπά» το ταβάνι της αγοράς
Η εικόνα των τιμών επιβεβαιώνει τη σαφή υπεροχή των κεντρικών αξόνων της Αττικής. Σύμφωνα με την έρευνα της Danos, τα υψηλότερα ενοίκια καταγράφονται στο κέντρο της Αθήνας, όπου φθάνουν έως και τα 31 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα. Ακολουθεί η λεωφόρος Κηφισίας με 29 ευρώ, η Βασιλίσσης Σοφίας με 28 ευρώ, ενώ σε Λεωφόρους όπως η Βουλιαγμένης και η Συγγρού τα επίπεδα διαμορφώνονται χαμηλότερα αλλά παραμένουν ισχυρά, αντανακλώντας τη ζήτηση για σύγχρονους χώρους.
Η διαφοροποίηση γίνεται ακόμη πιο εμφανής στις αποδόσεις. Τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών σε κορυφαίες τοποθεσίες κινούνται σε αποδόσεις μεταξύ 5,75% και 7%, επιβεβαιώνοντας τον χαρακτήρα τους ως «ασφαλές καταφύγιο» για επενδυτές. Αντίθετα, τα ακίνητα χαμηλότερης κατηγορίας ή σε δευτερεύουσες περιοχές προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις, έως και 8%, αντανακλώντας όμως το αυξημένο ρίσκο και τη χαμηλότερη ζήτηση.
Σε επίπεδο μεταβολών, η αγορά δείχνει σημάδια σταθεροποίησης. Οι τιμές στα prime γραφεία ενισχύθηκαν οριακά κατά 0,9% στο πρώτο εξάμηνο του προηγούμενου έτους, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 0,3%, καταγράφοντας μια πιο «συγκρατημένη» δυναμική σε σχέση με την εκρηκτική άνοδο προηγούμενων περιόδων.
Περιορισμένη προσφορά και «δίψα» για ποιοτικά ακίνητα
Παρά την αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα, η προσφορά εξακολουθεί να υπολείπεται της ζήτησης, ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά τα σύγχρονα, ποιοτικά γραφεία. Το συνολικό απόθεμα στην Αττική υπολογίζεται σε περίπου 2,98 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, με νέες προσθήκες 108.000 τ.μ. και επιπλέον 241.000 τ.μ. σε φάση ανάπτυξης ή ανακαίνισης.
Ωστόσο, τα μεγέθη αυτά δεν επαρκούν για να καλύψουν πλήρως τις ανάγκες της αγοράς, ειδικά για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Το ποσοστό κενών γραφείων διαμορφώνεται κοντά στο 10%, παρουσιάζοντας ελαφρά αύξηση κυρίως λόγω της εισόδου νέων χώρων, χωρίς όμως να αλλάζει η συνολική εικόνα περιορισμένης διαθεσιμότητας στα ποιοτικά ακίνητα.
Η πραγματικότητα αυτή δημιουργεί μια διπλή ταχύτητα στην αγορά. Από τη μία πλευρά, τα σύγχρονα «πράσινα» γραφεία απορροφώνται γρήγορα και διατηρούν υψηλές τιμές. Από την άλλη, τα παλαιότερα ακίνητα αντιμετωπίζουν πιέσεις, αναγκάζοντας ιδιοκτήτες να επενδύσουν σε αναβαθμίσεις προκειμένου να παραμείνουν ανταγωνιστικοί.
Το 2026 αναμένεται να αποτελέσει ακόμη μία χρονιά έντονης κινητικότητας, με την αγορά γραφείων να ισορροπεί ανάμεσα στη δυναμική της ζήτησης και τα όρια της προσφοράς, επιβεβαιώνοντας ότι τα ποιοτικά ακίνητα παραμένουν το «χρυσό χαρτί» της κτηματαγοράς.
Μ.Η.Τ. 242183