Το πρόγραμμα Golden Visa εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους βασικούς μοχλούς προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Ωστόσο, το 2025 διαμορφώνεται μια νέα εικόνα: Iστορικό υψηλό στις εγκρίσεις αδειών διαμονής, αλλά ταυτόχρονα αισθητή μείωση στις νέες αιτήσεις.
Σύμφωνα με ανάλυση του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, οι εγκρίσεις Golden Visa έφτασαν φέτος τις 8.879, σημειώνοντας αύξηση περίπου 95,7% σε σχέση με το 2024, όταν είχαν εγκριθεί 4.535 άδειες. Η μεγάλη άνοδος αποδίδεται κυρίως στην εκκαθάριση εκκρεμών φακέλων προηγούμενων ετών.
Την ίδια ώρα, οι νέες αιτήσεις καταγράφουν σημαντική υποχώρηση. Το 2025 υποβλήθηκαν 6.978 αιτήσεις, έναντι 9.289 το 2024, παρουσιάζοντας πτώση περίπου 25%. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται άμεσα με τις αλλαγές στα ελάχιστα όρια επένδυσης που εφαρμόστηκαν σε πολλές περιοχές της χώρας.
Κινέζοι και επενδυτές από τη Μέση Ανατολή στηρίζουν τη ζήτηση
Οι Κινέζοι εξακολουθούν να κυριαρχούν στο πρόγραμμα, καθώς σχεδόν ένας στους δύο επενδυτές προέρχεται από την κινεζική αγορά.
Παράλληλα, αυξάνεται σταθερά η παρουσία επενδυτών από την Τουρκία, το Ισραήλ, το Ιράν και γενικότερα χώρες της Μέσης Ανατολής. Η γεωπολιτική αβεβαιότητα στην ευρύτερη περιοχή ενισχύει την αναζήτηση ασφαλών επενδυτικών προορισμών εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με την Ελλάδα να θεωρείται πλέον σταθερή επιλογή τόσο για τοποθέτηση κεφαλαίων όσο και για εξασφάλιση άδειας διαμονής.
Η Αττική παραμένει στο επίκεντρο
Περίπου το 70% των επενδύσεων Golden Visa κατευθύνεται στην Αθήνα και συνολικά στην Αττική.
Στο κέντρο της πρωτεύουσας, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν περιοχές όπως το Κουκάκι, το Κολωνάκι, το Παγκράτι, η Κυψέλη, τα Πατήσια, τα Εξάρχεια, η Νεάπολη και ο Άγιος Ελευθέριος.
Ισχυρή επενδυτική κινητικότητα καταγράφεται επίσης στον Πειραιά, την Καλλιθέα και τη Νέα Σμύρνη, ενώ αυξημένο ενδιαφέρον εμφανίζουν και η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Κρήτη και η Ρόδος.
Τα νέα όρια επένδυσης αλλάζουν την αγορά
Οι πρόσφατες αλλαγές στο πρόγραμμα έχουν μεταβάλει σημαντικά τη στρατηγική των επενδυτών.
Η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης έως και τις 800.000 ευρώ σε αρκετές περιοχές της Αττικής οδηγεί πλέον πολλούς αγοραστές σε εναλλακτικές λύσεις, κυρίως μέσω αγοράς επαγγελματικών ακινήτων και μετατροπής τους σε κατοικίες.
Το συγκεκριμένο μοντέλο δίνει τη δυνατότητα απόκτησης Golden Visa με επένδυση από 250.000 ευρώ ακόμη και σε περιοχές όπου η αγορά κατοικίας απαιτεί πλέον πολύ υψηλότερα κεφάλαια.
Νέα επενδυτικά hotspots
Σύμφωνα με την έρευνα της E-Real Estates, αυξημένο ενδιαφέρον καταγράφεται σε περιοχές με μεγάλο απόθεμα παλαιών επαγγελματικών χώρων και κτιρίων μικτής χρήσης που μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες.
Μεταξύ των περιοχών που αναδεικνύονται σε νέα επενδυτικά hotspots βρίσκονται η Κυψέλη, τα Άνω και Κάτω Πατήσια, ο Άγιος Ελευθέριος, ο Κολωνός, τα Σεπόλια, ο Κεραμεικός, το Μεταξουργείο, ο Νέος Κόσμος, η Καλλιθέα και ο Πειραιάς.
Η αξιοποίηση παλαιών γραφείων και επαγγελματικών κτιρίων δημιουργεί πλέον ένα νέο επενδυτικό μοντέλο στην αθηναϊκή αγορά ακινήτων, ενισχύοντας παράλληλα την αναβάθμιση του παλαιού κτιριακού αποθέματος.
Τι ακίνητα επιλέγουν οι επενδυτές
Οι περισσότεροι επενδυτές αναζητούν ακίνητα που προσφέρουν σταθερές αποδόσεις μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.
Το πιο δημοφιλές προφίλ ακινήτου αφορά:
διαμερίσματα 40-80 τ.μ.
κατοικίες κατασκευής πριν το 1990
ακίνητα κοντά σε σταθμούς μετρό ή βασικούς συγκοινωνιακούς άξονες
διαμερίσματα κοντά σε πανεπιστήμια ή επιχειρηματικά κέντρα
ακίνητα με δυνατότητα ενεργειακής αναβάθμισης
Περίπου το 55% των επενδύσεων αφορά μικρομεσαία διαμερίσματα, ενώ αυξάνονται και οι αγορές ολόκληρων κτιρίων ή μικρών πολυκατοικιών που μετατρέπονται σε συγκροτήματα κατοικιών.
Οι γεωπολιτικές εξελίξεις και η ελληνική αγορά ακινήτων
Οι εξελίξεις στη Μέση Ανατολή επηρεάζουν άμεσα το διεθνές επενδυτικό κλίμα και ενδέχεται να επηρεάσουν και την ελληνική κτηματαγορά.
Η αύξηση του πληθωρισμού, το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης και η αβεβαιότητα στις αγορές μπορούν να περιορίσουν τον ρυθμό νέων επενδύσεων και να αυξήσουν το κόστος ανάπτυξης νέων έργων.
Παρά ταύτα, εφόσον η Ελλάδα παραμείνει εκτός άμεσης γεωπολιτικής εμπλοκής, εκτιμάται ότι μπορεί να λειτουργήσει ως ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο στην Ανατολική Μεσόγειο.
Σε αυτό το περιβάλλον, αναλυτές της αγοράς δεν αποκλείουν νέο κύμα ενδιαφέροντος από επενδυτές που αναζητούν σταθερότητα, πρόσβαση στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ασφαλείς τοποθετήσεις κεφαλαίων με μακροπρόθεσμες αποδόσεις μέσω ακινήτων.
Μ.Η.Τ. 242183