Ένα Προεδρικό Διάταγμα, χιλιάδες χαμένα τετραγωνικά: Πώς «κατεδαφίστηκαν» οι ελπίδες δόμησης στους μικρούς οικισμούς – Οι 30 καυτές αλήθειες

Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών οικισμών σε όλη την Ελλάδα, βρέθηκαν κάτοχοι αγροτεμαχίων αντί… οικοπέδων όπως γνώριζαν, μετά την έκδοση νέου Προεδρικού Διατάγματος που αλλάζει εκ βάθρων τον πολεοδομικό χάρτη της χώρας.

Η απώλεια του δικαιώματος δόμησης για ακίνητα κάτω των 2 στρεμμάτων οδηγεί σε εκμηδενισμό της αξίας τους -σε ορισμένες περιπτώσεις έως και 90%. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να αντιμετωπίσουν ένα σκληρό τετελεσμένο:

οικόπεδα που θεωρούνταν άρτια, σήμερα λογίζονται «άχρηστα» για ανέγερση κατοικιών. Και όλα αυτά, χωρίς καμία αποζημίωση.

Την ίδια στιγμή, το έδαφος γίνεται πρόσφορο για όσους διαθέτουν κεφάλαιο: φθηνές αγορές, συγχωνεύσεις εκτάσεων, και ιδιωτικές πολεοδομήσεις που μπορεί να εκτοξεύσουν την αξία γης από 10 στα 500 ευρώ/τ.μ. Σκηνικό-παγίδα για τους πολλούς, ευκαιρία «χρυσού» για τους λίγους.

Πολεοδομικός αιφνιδιασμός: Τι αλλάζει

Το νέο ΠΔ αφορά πάνω από 10.000 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Με τις νέες οριοθετήσεις, μεγάλες εκτάσεις βγαίνουν εκτός σχεδίου, ενώ οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων παύουν να είναι οικοδομήσιμα. Οι πιο κρίσιμες επιπτώσεις:

• Οικόπεδα μετατρέπονται σε μη οικοδομήσιμα χωράφια

• Δεν αναγνωρίζεται η εξέλιξη του οικιστικού ιστού μετά το 1983

• Δεν επιτρέπεται επέκταση των οικισμών, ούτε ένταξη νέων ζωνών

• Δημιουργείται de facto πλεονέκτημα για μεγάλους παίκτες που μπορούν να αγοράσουν φτηνά και να πολεοδομήσουν

Το υπουργείο Περιβάλλοντος υποστηρίζει πως το ΠΔ αποτελεί «προϋπόθεση» για την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Ωστόσο, η εφαρμογή του είναι προοδευτική, με πλήρη ενεργοποίηση σε 2-3 χρόνια — αν και το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ήδη ακυρώσει επεκτάσεις οικισμών στο παρελθόν, επιταχύνοντας εμμέσως το αποτέλεσμα.

Οι λεπτομέρειες που καίνε – Οι 30 πιο κρίσιμες ερωταπαντήσεις

Η εφημερίδα τα ΝΕΑ, σε σχετικό άρθρο, παραθέτει όλα τα καίρια σημεία μέσα από 30 ερωταπαντήσεις, μεταξύ των οποίων:

• Ποιες ζώνες δημιουργούνται (Α, Β, Β1) και ποιες εξαιρούνται (Γ)

• Τι ισχύει για την αρτιότητα ανά ζώνη και για τις παλιές οικοδομικές άδειες

• Πώς λειτουργεί η ιδιωτική πολεοδόμηση και ποιοι μπορούν να επωφεληθούν

• Γιατί οι μικροϊδιοκτήτες αποκλείονται de facto από την ανάπτυξη

• Τι σχεδιάζει το ΥΠΕΝ ως «σωσίβιο» – και γιατί δεν έχει ακόμα νομικό έρεισμα

Στις τοπικές κοινωνίες επικρατεί αναβρασμός. Οι κάτοικοι νιώθουν πως χάνουν την περιουσία τους με μια υπογραφή, ενώ οι μεγάλες επιχειρήσεις βλέπουν μπροστά τους ένα πιάτο γεμάτο… «φιλέτα».

Η κρίση των οικισμών είναι εδώ – και η Πολιτεία μοιάζει να έχει ήδη επιλέξει πλευρά.

1 Ποια είναι η πρώτη ανάγνωση από την έκδοση του ΠΔ;

Ακυρώνεται στην πράξη η δυνατότητα δόμησης για ένα πολύ μεγάλο μέρος της περιφέρειας, αφού χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων κοιμήθηκαν με οικόπεδα και… ξύπνησαν με χωράφια.

2 Ποιες είναι οι επιπτώσεις;

Αρτια και οικοδομήσιμα ακίνητα μέσα σε μια… νύχτα αχρηστεύτηκαν.

3 Πρώτη φορά συμβαίνει ξαφνικός… πολεοδομικός θάνατος;

Οχι, κάτι ανάλογο συνέβη και με την κατάργηση των παρεκκλίσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές (σ.σ.: με τον ν. 4759/2020), ενώ το ίδιο εκτιμάται πως θα συμβεί με τον νέο (αναμενόμενο) σχεδιασμό του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση.

4 Αυτοί οι οικισμοί θα μπορέσουν κάποια στιγμή να επεκταθούν;

Οχι, αν δεν αλλάξει το ΠΔ. Διότι με βάση τα έως τώρα δεδομένα, το ΠΔ απαγορεύει την αναγνώριση οποιασδήποτε νέας πραγματικότητας, μετά τον αρχικό καθορισμό των ορίων.

5 Τι σενάρια κυκλοφορούν μετά την έκδοση του ΠΔ;

Οσοι έχουν την οικονομική δυνατότητα, θα έχουν πλέον στη διάθεσή τους πολλή και φθηνή γη για να αγοράσουν κοψοχρονιά και να μεγαλώσουν τις εκτάσεις που διαθέτουν. Τα μέτρα που προβλέπονται από το ΠΔ δεν αφορούν μόνο απομακρυσμένα και ερημωμένα χωριά – κρυμμένα στα βουνιά – αλλά και τουριστικές περιοχές όπου οικόπεδα-φιλέτα, όπως προαναφέρθηκε, αχρηστεύονται.

Αυτοί οι παράγοντες θα μπορούν να αγοράσουν φιλέτα γης, όχι στην πραγματική τους αξία, αλλά στην αξία ενός χωραφιού, και στη συνέχεια να χτίσουν, για παράδειγμα, ξενοδοχειακές μονάδες – ακόμη και με Ειδικό Συντελεστή Δόμησης.

6 Ποιοι άλλοι τυπικά ευνοούνται;

Ευνοούνται όσοι διαθέτουν πολύ επιχειρηματικό χρήμα οι οποίοι μέσω της ιδιωτικής πολεοδόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να χτίσουν οικισμούς και να μοσχοπουλήσουν. Θα αγοράσουν πολλή γη πολύ φθηνά (σε τιμή χωραφιού), τα αχρηστευμένα κομμάτια γης θα τα συνενώσουν, θα προβούν σε ιδιωτική πολεοδόμηση της έκτασης και στη συνέχεια θα πουλήσουν πανάκριβα γη και οικόπεδα.

7 Τι είναι η ιδιωτική πολεοδόμηση;

Είναι επί της ουσίας ένα πολεοδομικό εργαλείο με το οποίο επιτυγχάνεται η ένταξη σε ρυμοτομικό σχέδιο αδόμητων περιοχών, οι οποίες μπορούν να οικοδομηθούν οργανωμένα. Οσοι θα προβούν σε ιδιωτική πολεοδόμηση μπορεί να αγοράσουν εκτάσεις, για παράδειγμα, με 10 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και στη συνέχεια να τις πουλήσουν με 500 ή και παραπάνω ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

8 Μόνο όσοι έχουν πολλά χρήματα μπορούν να το κάνουν αυτό;

Η απάντηση στο ερώτημα αυτό είναι πως δεν είναι πολλοί αυτοί που σήμερα έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν – τουλάχιστον – 50 στρέμματα (που απαιτούνται) προκειμένου να προχωρήσουν στη συνέχεια σε ιδιωτική πολεοδόμηση.

9 Οι ιδιοκτήτες με οικόπεδα που χάνουν την αρτιότητά τους δεν θα μπορέσουν κάποια στιγμή να χτίσουν;

Οχι, διότι με τα νέα μέτρα που προβλέπονται από το ΠΔ όταν χάσει τον χαρακτήρα του ένα οικόπεδο τον χάνει για πάντα.

10 Γιατί το ΥΠΕΝ έφερε ένα τέτοιο ΠΔ;

Από το ΥΠΕΝ υποστηρίζουν πως το ΠΔ είναι αναγκαία προϋπόθεση για την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Τα κριτήρια για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω από 2.000 κατοίκους θα αποτελέσουν οδηγό για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Τα κριτήρια που προβλέπονται από το ΠΔ δεν αφορούν τους παραθεριστικούς και τους παραλιακούς οικισμούς που είναι ενταγμένοι σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου.

11 Η εφαρμογή των μέτρων είναι άμεση;

Τυπικά όχι. Θα αρχίσουν να εφαρμόζονται όταν γίνουν Προεδρικά Διατάγματα τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.

12 Πότε αναμένεται η εφαρμογή;

Υστερα από 2-3 χρόνια.

13 Γιατί λέμε πως τυπικά δεν εφαρμόζονται άμεσα τα μέτρα;

Διότι σε πάρα πολλές περιπτώσεις το ΣτΕ με αποφάσεις του έχει ήδη ακυρώσει επεκτάσεις οικισμών που είχαν γίνει με αποφάσεις νομαρχών.

14 Με τα νέα μέτρα επηρεάζονται τα υφιστάμενα κτίρια;

Οι νέοι κανόνες δεν έχουν καμία συνέπεια για τα κτίσματα που ανεγέρθηκαν με νόμιμες οικοδομικές άδειες.

15 Το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει κάποια λύση στα χέρια του προκειμένου να σώσει τις περιουσίες που χάνονται;

Οχι.

16 Επεξεργάζεται ωστόσο κάποιο σχέδιο;

Σκοπεύει να θεσπίσει ειδικό καθεστώς όπου θα ισχύουν οι ίδιες προϋποθέσεις με την εκτός σχεδίου δόμηση που ισχύουν σήμερα, αλλά με λιγότερα στρέμματα. Δηλαδή, να γίνουν αυτές οι Ζώνες που προβλέπονται Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων. Ετσι, αντί για τέσσερα στρέμματα να οριστεί η αρτιότητα μεταξύ 2-4 στρεμμάτων ακόμη και σε ένα στρέμμα, και με την προϋπόθεση πως θα υπάρχει πρόσβαση σε δρόμο.

17 Υπάρχει κάποια νομική βάση για να στηριχθεί αυτή η λύση;

Μέχρι στιγμής, σύμφωνα με πηγές από το ΥΠΕΝ, ο νομοθέτης δεν έχει θεσπίσει επίσημα όρια για τέτοιου είδους περιπτώσεις.

18 Πόσες Ζώνες προβλέπονται με το νέο Προεδρικό Διάταγμα;

Προβλέπονται τρεις βασικές πολεοδομικές ζώνες που αναπτύχθηκαν μέχρι το 1983 (ζώνες Α, Β και Β1).

19 Τι είναι αυτές οι ζώνες;

Η Α ζώνη είναι το εσωτερικό-συνεκτικό τμήμα του οικισμού, που είχε δημιουργηθεί προ του ’23 (ιστορικός πυρήνας).

Η Β Ζώνη είναι το συνεκτικό τμήμα που έχει δημιουργηθεί μεταξύ των ετών 1923 και 1983.

Η Β1 ζώνη είναι το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού που έχει δημιουργηθεί μεταξύ του ’23 και του ’83.

20 Τι δεν περιλαμβάνει το σχέδιο;

Δεν περιλαμβάνει τη Γ Ζώνη (αναπτύχθηκε μετά το 1983), δηλαδή τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού.

21 Γιατί δεν την περιλαμβάνει;

Διότι με βάση το σκεπτικό του Συμβουλίου της Επικρατείας, η ζώνη Γ δεν συνιστούσε επιτρεπόμενη οριοθέτηση αλλά ανεπίτρεπτη επέκταση ορίων.

22 Πρακτικά τι σημαίνει αυτό;

Σημαίνει πως δεν συμπεριλαμβάνονται στα όρια των οικισμών οι περιοχές που είχαν εντάξει οι νομάρχες, παρότι πολλές από αυτές έχουν στο μεταξύ δομηθεί.

23 Το προηγούμενο ΠΔ που τελικά μπλοκαρίστηκε από το ΣτΕ περιελάμβανε τη Γ Ζώνη;

Ναι, και αποτύπωνε την κατάσταση με τα μέχρι πρότινος όρια.

24 Τι ισχύει για την αρτιότητα στη Ζώνη Α του οικισμού;

Ισχύουν τα εξής:

Ι) Αρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδό 2.000 τετραγωνικά μέτρα και ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο 15 μέτρα.

ΙΙ) Κατ’ εξαίρεση, τα οικόπεδα μικρών οικισμών θεωρούνται άρτια εφόσον έχουν εμβαδόν 500 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο 10 μέτρα σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

25 Σε αυτή τη Ζώνη τι ισχύει κατά παρέκκλιση;

Κατά παρέκκλιση των προαναφερομένων, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα που έχουν:

Α) Κατά τη δημοσίευση του παρόντος ΠΔ: ελάχιστο εμβαδό 2.000 τετραγωνικών μέτρων και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Β) Κατά την 13/3/1981, ημερομηνία δημοσίευσης του από 2/3/1981 ΠΔ: ελάχιστο εμβαδόν 300 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο.

Γ) Κατά την 25/7/1979, ημερομηνία δημοσίευσης του από 19/7/1979 ΠΔ: ελάχιστο εμβαδόν 150 τετραγωνικών μέτρων και πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

26 Τι ισχύει για τις αρτιότητες στις Ζώνες Β και Β1;

Σε αυτές τις ζώνες άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με εμβαδόν αρτιότητας από 300 έως 2.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο 10 μέτρα.

27 Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε δημόσιο χώρο εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού, κατά περίπτωση;

Ναι.

28 Ποιες είναι οι πρόσθετες προϋποθέσεις για τα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4η Νοεμβρίου 2011;

Για τα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την προαναφερόμενη ημερομηνία, με τη δημοσίευση του από 4/11/2011 ΠΔ ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου μήκους προσώπου 10 μέτρων για εμβαδόν οικοπέδου έως 500 τετραγωνικά μέτρα και 15 μέτρων για εμβαδόν μεγαλύτερο των 500 μέτρων.

29 Τι προβλέπεται για τα οικόπεδα που απομειώνονται εξαιτίας απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών;

Τα οικόπεδα αυτά θεωρούνται άρτια, εφόσον μετά την απομείωση έχουν τουλάχιστον τα μεγέθη τής κατά παρέκκλιση αρτιότητας της Ζώνης στην οποία εμπίπτουν, και δύναται να εγγραφεί σε αυτά οικοδομή κάλυψης κατ΄ ελάχιστον 50 μέτρων και πλευράς τουλάχιστον πέντε μέτρων.

30 Τι ισχύει για την αρτιότητα και μόνο των οικοπέδων των Ζωνών Β και Β1;

Σε αυτή την περίπτωση, προσμετράται και η έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη διαπλάτυνση του κοινόχρηστου χώρου στο οποίο έχουν πρόσωπο.

Διαβάστε επίσης: Νέο Προεδρικό Διάταγμα: Οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων χάνουν οριστικά την οικοδομησιότητά τους