Πολεοδομικός σχεδιασμός: Η Ελλάδα απέτρεψε την απώλεια 600 εκατ.€ από το Ταμείο Ανάκαμψης, όμως η πραγματική πρόκληση τώρα αρχίζει

Η Ελλάδα βρέθηκε σε μία κρίσιμη διαδρομή. Αν δεν τηρούνταν αυστηρά χρονοδιαγράμματα και ορόσημα για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, κινδύνευε να χάσει το σύνολο ή σημαντικό μέρος των 600 εκατ. € που έχουν δεσμευτεί στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης. Η συνέπεια θα ήταν οικονομική και θεσμική, καθώς θα υπονόμευε το κύρος και την αξιοπιστία της δημόσιας διοίκησης στην εφαρμογή έργων μεγάλης κλίμακας.

Έπειτα από έντονες διαπραγματεύσεις με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, η ελληνική πλευρά πέτυχε μια “ανάσα”. Αντί για την αυστηρή απαίτηση ολοκλήρωσης όλων των πολεοδομικών σχεδίων μέχρι τον Απρίλιο του 2026, συμφωνήθηκε ότι η παραλαβή των μελετών από την Αρχή Σχεδιασμού θα θεωρείται επαρκής για να “ξεκλειδώσει” την εκταμίευση πόρων. Τα χρήματα θα τοποθετηθούν σε ειδικό λογαριασμό και θα αποδίδονται στους μελετητές μόνο όταν ολοκληρωθεί πλήρως το έργο. Έτσι αποφεύγεται ο πειρασμός πρόχειρων, κατώτερων ποιοτικά παραδοτέων.

Μύκονος και Σαντορίνη θα μπουν πρώτες στο μικροσκόπιο

Στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων, το ΥΠΕΝ παρουσίασε ως στόχο την ολοκλήρωση περίπου 60 % των μελετών ως το ορόσημο. Οι πιο “ώριμες” μελέτες, για τις οποίες υπάρχει ήδη προεργασία και δεδομένα, αφορούν Μύκονο και Σαντορίνη. Αυτές θα τεθούν πρώτες σε διαβούλευση με τις τοπικές κοινωνίες και αναμένεται να λειτουργήσουν ως “πιλότος”, πριν προχωρήσουν και άλλες περιοχές.

Μάλιστα, σε νησιωτικές περιοχές ήδη έχουν εντοπιστεί παραβάσεις, γεγονός που επιβεβαιώνει τη βαθιά ανάγκη ενός συνεκτικού πολεοδομικού ελέγχου. Στη Σαντορίνη, η τοπική διοίκηση έχει ζητήσει να επιτρέπεται μόνο η αποκατάσταση υφιστάμενων νόμιμων κτιρίων χωρίς νέες προσθήκες, ως μέτρο προστασίας της φυσιογνωμίας του τόπου.

Η «μάχη» της ποιότητας: Δεν θα γίνουν εκπτώσεις

Ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού, Ευθύμιος Μπακογιάννης, ήταν αυστηρός: μελέτες που δεν πληρούν τις προδιαγραφές δεν θα παραλαμβάνονται και οι ανάδοχοι θα αντιμετωπίζονται με συνέπειες, μέχρι και έκπτωση ή ακύρωση σύμβασης.

Το τελικό έργο θα κριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας, που θα ελέγξει αν έχουν εφαρμοστεί οι νόμοι και οι κανόνες κατά γράμμα.

Αυτή η στάση, αναγνωρίζει, οριοθετεί έναν “συντηρητισμό” στο πεδίο των μελετών, καθώς όσοι εμπλέκονται «κρατούν μικρό καλάθι», φοβούμενοι νομικές αιχμές και ακυρώσεις, παρά την ανάγκη για πιο ριζοσπαστικές, σύγχρονες λύσεις στα προβλήματα των πόλεων.

Μπόνους δόμησης & τοπικά σχέδια κάτω από το μικροσκόπιο

Ένα από τα πιο αμφιλεγόμενα ζητήματα είναι η ενσωμάτωση των μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) στο νέο πολεοδομικό σχεδιασμό. Το ΣτΕ έχει κρίνει ότι μπορούν να επανέλθουν μόνο εφόσον προηγηθούν μελέτες, πράγμα που σημαίνει ότι η διαδικασία πρέπει να είναι υψηλά τεκμηριωμένη. Ο Γενικός Γραμματέας έχει ζητήσει από τον τεχνικό κόσμο να προτείνει τρόπους εμπλουτισμού των κίνητρων σε επίπεδο γειτονιάς, οικοδομικού τετραγώνου και όχι μεμονωμένων ιδιοκτησιών.

Π.χ. στον Δήμο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης ήδη έχουν ενταχθεί κάποια κίνητρα του ΝΟΚ στον πολεοδομικό σχεδιασμό, με ερωτηματικά για τη μεθοδολογία και την τεκμηρίωση. Το ζητούμενο είναι πώς θα υπολογιστούν τα μεγέθη ώστε να δικαιολογείται η αύξηση ύψους ή όρων δόμησης.

Ένας νέος θεσμικός χάρτης – Ψηφιακός, ολοκληρωμένος, συγκεντρωτικός

Πέραν των μελετών, εξετάζεται η υπαγωγή των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) στο Κτηματολόγιο από το 2026, ώστε όλες οι διαδικασίες να συγκεντρωθούν σε ένα ψηφιακό «οικοσύστημα». Με αυτό τον τρόπο, θα ενισχυθεί η διαλειτουργικότητα, ο κεντρικός συντονισμός και η ευελιξία στην στελέχωση, αφού πλέον θα υπάρξει ενιαίο πλαίσιο για δόμηση και καταγραφή ιδιοκτησιών.

Επίσης, υπάρχουν σκέψεις να επιστρέψει η εποπτεία των πολεοδομιών στο ΥΠΕΝ, μέσω της επανίδρυσης εταιρικού σχήματος ΑΕ, ώστε να αποφευχθούν γραφειοκρατικές αγκυλώσεις.

Στο ίδιο πλαίσιο, ήδη λειτουργεί η ηλεκτρονική πλατφόρμα συμμετοχής («Πολεοδομικά Σχέδια») όπου δημότες και επαγγελματίες μπορούν να υποβάλουν ιδέες και προτάσεις για τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια. Η διάδραση αυτή στοχεύει στη δημοκρατική διαμόρφωση των μελετών και στη διασύνδεση Κράτους-Κοινωνίας.

Τι μένει να γίνει – Ρίσκα και προσδοκίες

1. Αν η επίτευξη των 100 % μελετών δεν καταστεί εφικτή στα πλαίσια του νέου προγραμματισμού, τότε μόνο μέρος των κονδυλίων θα απορροφηθεί, οπότε ο συμβιβασμός με 60 % είναι μια πιο “ασφαλής” στρατηγική.
2. Ο ποιοτικός έλεγχος θα φέρει συγκρούσεις: μελετητές που υποτιμούν τον σχεδιασμό, τοπικές αντίδρασεις όταν αλλάζουν όρια και ζώνες, επενδυτικά συμφέροντα που βλέπουν μπόνους δόμησης.
3. Η διαδικασία διαβούλευσης μπορεί να καθυστερήσει σε περιοχές με έντονες «συμφεροντολογίες», απαιτείται ισορροπία ανάμεσα στην ταχύτητα και στη νομιμοποίηση της κοινωνίας.
4. Η ενσωμάτωση μπόνους δόμησης πρέπει να είναι τεκμηριωμένη και απολύτως συμβατή με το νομοθετικό πλαίσιο, αλλιώς κινδυνεύει να ανατραπεί δικαστικά.
5. Τέλος, η ολοκλήρωση του θεσμικού πλαισίου, ιδίως η υπαγωγή ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο και η επαναφορά εποπτείας στο ΥΠΕΝ, θα αποτελέσουν κρίσιμους μοχλούς για τη βιωσιμότητα του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Συμπερασματικά, η χώρα «κερδίζει χρόνο» με τη συμφωνία, αλλά τώρα αρχίζει η πραγματική μάχη για ποιοτική υλοποίηση, θεσμική ωριμότητα και κοινωνική αποδοχή. Όποια ολισθηρή λύση θα έχει σοβαρές συνέπειες στο μέλλον.

Διαβάστε επίσης: Απόλυτα εξασφαλισμένη η χρηματοδότηση του πολεοδομικού σχεδιασμού για το σύνολο του έργου