Η Prosperty αποκαλύπτει τις κρίσιμες προκλήσεις της αγοράς κατοικίας: Γερασμένο στοκ, διαστρέβλωση τιμών αλλά και έλλειψη θεσμικών επενδυτών

Η ελληνική αγορά ακινήτων αποτυπώνεται σε κρίσιμη καμπή, ανάμεσα σε μια διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση και μια προσφορά που δεν μπορεί να ανταποκριθεί. Η Prosperty, εταιρεία τεχνολογίας, δεδομένων και υπηρεσιών real estate, παρουσίασε στο συνέδριο Prodexpo 2025 μια εκτενή ανάλυση για το πού βρίσκεται σήμερα η στεγαστική αγορά και ποιες παρεμβάσεις απαιτούνται για να αποκτήσει σταθερότητα και διαφάνεια.

Ο διευθύνων σύμβουλος και ιδρυτής της εταιρείας, Αντώνης Μαρκόπουλος, υπογράμμισε ότι η κατάσταση χαρακτηρίζεται από τέσσερις βασικές παθογένειες: τη γήρανση του αποθέματος, την αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας, την απουσία θεσμικών επενδυτών και την έλλειψη διαθέσιμης γης για οργανωμένες οικιστικές αναπτύξεις.

Ένα γερασμένο και στρεβλό απόθεμα

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, περισσότερο από το 60% των κατοικιών στην Ελλάδα είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόλις το 10% των παλαιών ακινήτων έχει ανακαινιστεί. Η εικόνα αυτή επιβαρύνει την ενεργειακή απόδοση των πόλεων, αλλά και την ποιότητα ζωής των κατοίκων.

Η αγορά εμφανίζει έντονη ανομοιογένεια και στις τιμές. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 2.583 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν η μέση αξία μεταβίβασης, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, δεν ξεπερνά τα 1.329 ευρώ ανά τετραγωνικό. Η διαφορά αυτή αποδεικνύει πως οι ηλεκτρονικές αγγελίες συχνά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική κατάσταση της αγοράς, δημιουργώντας σύγχυση και αποπροσανατολισμό στους ενδιαφερόμενους αγοραστές.

Παράλληλα, από τις περίπου 131.000 μοναδικές αγγελίες πώλησης που εντοπίζονται σε βασικές περιοχές της χώρας, περισσότερες από 1.500 αφορούν ακίνητα με αξία άνω των 2 εκατομμυρίων ευρώ. Το 30% του αποθέματος παραμένει μη ανακαινισμένο και ηλικίας άνω των 40 ετών, στοιχείο που δείχνει το βάθος του προβλήματος.

Έλλειψη θεσμικών επενδυτών και διαθέσιμης γης

Ο κ. Μαρκόπουλος επεσήμανε ότι η ελληνική αγορά υστερεί σε θεσμικούς επενδυτές, όπως funds και διαχειριστές ακινήτων που θα μπορούσαν να διαθέσουν κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση, όπως συμβαίνει σε ώριμες αγορές του εξωτερικού. Χωρίς τέτοιους παίκτες, πολλά διαμερίσματα παραμένουν κλειστά και ανενεργά, επιτείνοντας την έλλειψη προσφοράς.

Η εικόνα συμπληρώνεται από τη στενότητα διαθέσιμης γης. Μόλις το 22% των οικοπέδων στις βασικές περιοχές της Αττικής ξεπερνά τα 1.000 τετραγωνικά μέτρα, γεγονός που περιορίζει τη δυνατότητα ανάπτυξης νέων, προσιτών και βιώσιμων οικιστικών projects. «Η πόλη είναι ήδη χτισμένη», τόνισε χαρακτηριστικά ο επικεφαλής της Prosperty.

Οι λύσεις που προτείνει η Prosperty

Η εταιρεία υποστηρίζει πως το πρώτο βήμα είναι η καθιέρωση ενός Ενιαίου Συστήματος Καταχώρισης Ακινήτων (Multiple Listing Service – MLS), κατά τα διεθνή πρότυπα. Μέσα από μια κοινή πλατφόρμα, στην οποία θα συμμετέχουν μεσίτες, τράπεζες, servicers και θεσμικοί φορείς, θα διασφαλίζεται η διαφάνεια, θα αποτρέπονται οι ψευδείς αγγελίες και θα διευκολύνονται οι συναλλαγές.

Παράλληλα, η Prosperty εισηγείται την εφαρμογή μέτρων στέγασης που έχουν ήδη υιοθετηθεί διεθνώς:

• το Rent-to-Buy, δηλαδή μίσθωση με δυνατότητα εξαγοράς,

• τα προγράμματα Shared Equity, όπου το κράτος συμμετέχει με ποσοστό στη χρηματοδότηση νέων κατοικιών,

• καθώς και κρατικές εγγυήσεις και φορολογικά κίνητρα για νέους αγοραστές και ειδικές κατηγορίες πολιτών.

Καθοριστική θεωρείται και η αξιοποίηση ανωνυμοποιημένων δεδομένων της αγοράς, ώστε να διαμορφωθεί μια εθνική στεγαστική πολιτική βασισμένη σε πραγματικά στοιχεία και όχι σε εκτιμήσεις.

Προς μια νέα στεγαστική πολιτική

Η Prosperty υπογραμμίζει πως «η στέγη είναι δικαίωμα» και πως η χώρα χρειάζεται μια ολιστική στρατηγική που να συνδυάζει τη διαφάνεια, την τεχνολογία και τη θεσμική δράση. Η εισαγωγή του MLS, η ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης και η αναβάθμιση του οικιστικού αποθέματος αποτελούν τους πυλώνες μιας νέας στεγαστικής πολιτικής που θα στηρίζεται στη γνώση και την καινοτομία.

Η δημιουργία ενός αξιόπιστου πλαισίου, όπου οι πολίτες, οι επενδυτές και οι επαγγελματίες θα έχουν πρόσβαση σε διαφανή και αξιόπιστα δεδομένα, μπορεί να αποτελέσει τη βάση για μια αγορά που θα λειτουργεί με σταθερότητα και προβλεψιμότητα.

Διαβάστε επίσης: Αγορά Κατοικίας: Πλησιάζει η κορύφωση του ανοδικού κύκλου – 100% άνοδος σε 10 χρόνια