Σε ισχύ νέες ρυθμίσεις από Νοέμβριο: Τριετής φοροαπαλλαγή, ευελιξία στις μισθώσεις και νέα κίνητρα για ιδιοκτήτες και οικογένειες

Από τον Νοέμβριο τίθεται σε εφαρμογή ένα νέο πλέγμα ρυθμίσεων που αλλάζει ριζικά τα δεδομένα στην αγορά κατοικίας. Στόχος είναι να δοθεί ώθηση στη διάθεση χιλιάδων ακινήτων που παραμένουν κενά ή χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η κυβέρνηση επιχειρεί με σειρά φορολογικών κινήτρων να πείσει τους ιδιοκτήτες να ανοίξουν τα σπίτια τους, προσφέροντάς τους πλήρη απαλλαγή από φόρο ενοικίων για τρία χρόνια.

Η διάταξη περιλαμβάνεται στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και στοχεύει στη διεύρυνση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση. Οι παρεμβάσεις έρχονται σε μια στιγμή που η ζήτηση για στέγη εκτοξεύεται και περίπου 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα σε όλη τη χώρα παραμένουν ανεκμετάλλευτα.

Τριετής απαλλαγή φόρου και μεγαλύτερη ευελιξία

Το μέτρο προβλέπει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 συνεχόμενους μήνες σε όσους εκμισθώσουν σπίτια που ήταν κενά για τουλάχιστον τρία χρόνια ή είχαν δηλωθεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης για έναν χρόνο. Η απαλλαγή καλύπτει κάθε ενοίκιο που θα εισπράττεται στη διάρκεια της τριετίας, αρκεί η νέα μίσθωση να συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Η ρύθμιση διορθώνει τις αστοχίες του προηγούμενου πλαισίου, που καθιστούσε τον ιδιοκτήτη «όμηρο» του ενοικιαστή του σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης. Πλέον, αν ο ενοικιαστής φύγει, ο ιδιοκτήτης διατηρεί το όφελος για τα ενοίκια που ήδη εισέπραξε και έχει προθεσμία τριών μηνών για να βρει νέο μισθωτή χωρίς να χάσει το φορολογικό πλεονέκτημα.

Ευνοϊκότερο καθεστώς για οικογένειες και δημοσίους υπαλλήλους

Η νέα νομοθεσία προσφέρει επιπλέον διευκολύνσεις σε πολύτεκνες και τρίτεκνες οικογένειες. Για πρώτη φορά η φοροαπαλλαγή επεκτείνεται σε κατοικίες άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων, που μέχρι τώρα εξαιρούνταν. Ένα σπίτι 160 τ.μ., για παράδειγμα, μπορεί να νοικιαστεί σε πολύτεκνη οικογένεια με τέσσερα παιδιά, προσφέροντας στον ιδιοκτήτη πλήρη απαλλαγή από φόρους.

Παράλληλα, προβλέπεται μεγαλύτερη ευελιξία για ενοικιάσεις μικρότερης διάρκειας, προσαρμοσμένες στις ανάγκες δημοσίων υπαλλήλων που μετακινούνται συχνά, όπως γιατροί, εκπαιδευτικοί, αστυνομικοί και νοσηλευτές. Στις περιπτώσεις αυτές, η ελάχιστη διάρκεια μπορεί να είναι έξι μήνες, με το δικαίωμα της απαλλαγής να διατηρείται για διαδοχικές μισθώσεις εντός της τριετίας.

Ποιοι κερδίζουν περισσότερο από τις αλλαγές

Η φοροαπαλλαγή λειτουργεί ως πραγματικό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που εκμισθώνει σπίτι με ετήσιο μίσθωμα 12.000 ευρώ απαλλάσσεται από φόρο εισοδήματος που θα έφθανε έως και το 35% ή 45% ανάλογα με το συνολικό του εισόδημα, εξοικονομώντας χιλιάδες ευρώ. Για τα ενοίκια των ετών 2025 έως 2027, ο φόρος μηδενίζεται και θα επιβληθεί ξανά το 2029 ή το 2030, ανάλογα με την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης.

Η ρύθμιση αναμένεται να κινητοποιήσει ιδιοκτήτες που διατηρούν κλειστά ακίνητα λόγω χαμηλής απόδοσης ή υψηλής φορολογίας. Ταυτόχρονα, μειώνεται το ανώτατο ποσοστό φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια στο 25% για όσους δεν εμπίπτουν στο καθεστώς της απαλλαγής, ενισχύοντας συνολικά την ελκυστικότητα της μακροχρόνιας ενοικίασης.

Πώς επηρεάζεται η αγορά και τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Η απελευθέρωση των «κλειστών» κατοικιών αναμένεται να αυξήσει σημαντικά την προσφορά διαμερισμάτων και να σταθεροποιήσει τα ενοίκια σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα. Οι ενοικιαστές, ιδιαίτερα οι οικογένειες και οι δημόσιοι λειτουργοί, θα έχουν περισσότερες επιλογές στέγασης, ενώ οι ιδιοκτήτες θα απολαμβάνουν υψηλότερη καθαρή απόδοση.

Ωστόσο, υπάρχουν και παγίδες. Αν ο ιδιοκτήτης δεν βρει νέο ενοικιαστή μέσα σε τρεις μήνες μετά την αποχώρηση του προηγούμενου, η απαλλαγή σταματά να ισχύει για το υπόλοιπο της τριετίας. Επίσης, η διάθεση του ακινήτου σε βραχυχρόνια μίσθωση κατά τη διάρκεια της περιόδου απαλλαγής ακυρώνει αυτόματα το ευεργέτημα, ακόμη και αναδρομικά.

Οι λεπτομέρειες θα αποσαφηνιστούν με ερμηνευτική εγκύκλιο μετά την ψήφιση του νόμου.