Νέο φορολογικό καθεστώς για τα ακίνητα: Εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ, αναστολή ΦΠΑ και μεγάλες εκπτώσεις φόρου για ανακαινίσεις

Με την έλευση του νέου έτους ενεργοποιείται ένα από τα πιο εκτεταμένα πακέτα παρεμβάσεων στη φορολογία ακινήτων των τελευταίων ετών. Στόχος είναι να δοθούν ελαφρύνσεις σε περισσότερους από 1,5 εκατομμύριο ιδιοκτήτες και ταυτόχρονα να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, με μέτρα που αφορούν τους εκμισθωτές, τους αγοραστές, αλλά και όσους προχωρούν σε ανακαινίσεις.

Το νέο καθεστώς περιλαμβάνει μειωμένους συντελεστές φορολόγησης στα εισοδήματα από ενοίκια, παρεμβάσεις στον ΕΝΦΙΑ, αναστολή ΦΠΑ και φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις, κίνητρα για την επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά, καθώς και γενναίες εκπτώσεις φόρου για ενεργειακές και λειτουργικές αναβαθμίσεις. Παράλληλα, μειώνονται τα τεκμήρια διαβίωσης, περιορίζοντας τεκμαρτές επιβαρύνσεις για εκατοντάδες χιλιάδες φορολογουμένους.

Νέα κλίμακα για τα ενοίκια: Μικρότερη επιβάρυνση για τα μεσαία εισοδήματα

Η μεγαλύτερη αλλαγή αφορά τη φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθώματα, με εισαγωγή ενδιάμεσου συντελεστή που μειώνει αισθητά τις επιβαρύνσεις για ιδιοκτήτες που εισπράττουν άνω των 12.000 ευρώ τον χρόνο. Ο φόρος για περίπου 160.000 φορολογουμένους υποχωρεί ακόμη και πάνω από 1.300 ευρώ, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος.

Η νέα κλίμακα διατηρεί τον συντελεστή 15% έως τα 12.000 ευρώ, μεταφέρει τον επόμενο συντελεστή στο 25% για τα εισοδήματα έως 24.000 ευρώ, ενώ για μεγαλύτερα ποσά οι επιβαρύνσεις κλιμακώνονται στο 35% και στο 45%. Σε πρακτικό επίπεδο, ιδιοκτήτες με εισόδημα 15.000, 20.000 ή 30.000 ευρώ βλέπουν καθαρή μείωση φόρου, με το όφελος να αυξάνεται όσο το εισόδημα κινείται στη «μεσαία» ζώνη.

Τα στοιχεία των δηλώσεων δείχνουν ότι περίπου το 87% των ιδιοκτητών δηλώνει εισόδημα από ακίνητα κάτω των 10.000 ευρώ τον χρόνο, στοιχείο που εξηγεί γιατί η παρέμβαση στοχεύει κυρίως στη μεσαία κλίμακα, όπου καταγράφονταν οι μεγαλύτερες πιέσεις.

Κίνητρα για κλειστά ακίνητα και μετατροπές σε μακροχρόνιες μισθώσεις

Ιδιαίτερα σημαντική θεωρείται η πλήρης απαλλαγή από φόρο για εισοδήματα από κατοικίες που θα διατεθούν στην αγορά έως το τέλος του 2026, εφόσον παραμένουν σε μακροχρόνια μίσθωση για τρία χρόνια. Το μέτρο καλύπτει τόσο κλειστά ακίνητα που ήταν αδρανή για τουλάχιστον μία τριετία, όσο και κατοικίες έως 120 τ.μ. που μέχρι σήμερα εκμεταλλεύονταν σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Η απαλλαγή χάνεται αν η κατοικία επιστρέψει σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας, ενώ προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις για περιπτώσεις αποχώρησης ενοικιαστή ή μισθώσεων δημοσίων υπαλλήλων. Στόχος είναι να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και να περιοριστεί η πίεση στις τιμές.

ΕΝΦΙΑ: Εκπτώσεις για μικρούς οικισμούς και σαφείς προϋποθέσεις

Περισσότεροι από ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες με κύρια κατοικία σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους βλέπουν φέτος αυτόματη έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ και πλήρη κατάργηση από το 2027, υπό την προϋπόθεση ότι η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Η ρύθμιση αφορά μόνο την κύρια κατοικία και δεν επεκτείνεται σε δευτερεύουσες ιδιοκτησίες, οικόπεδα ή αγροτεμάχια.

Τεκμήρια, ΦΠΑ και ανακαινίσεις: Πακέτο κινήτρων για επενδύσεις

Σε ισχύ τίθενται μειώσεις έως 35% στα τεκμήρια διαβίωσης κατοικιών, με σημαντική επίδραση στα τεκμαρτά εισοδήματα. Ταυτόχρονα παρατείνεται η αναστολή ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που μειώνει ουσιαστικά το τελικό κόστος αγοράς.

Παραμένει σε αναστολή και ο φόρος υπεραξίας 15% στις πωλήσεις, ώστε να μην μετακυλίεται επιπλέον κόστος στις νέες αγορές. Παράλληλα, θεσπίζεται γενναία έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας για όσους επενδύσουν σε ανακαινίσεις ή ενεργειακές αναβαθμίσεις, υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες εξοφλούνται ηλεκτρονικά και δηλώνονται κανονικά στην ΑΑΔΕ.

Το νέο πλαίσιο δημιουργεί ένα πλέγμα κινήτρων που, πέρα από τη φορολογική ελάφρυνση, επιχειρεί να αλλάξει τη συμπεριφορά της αγοράς: περισσότερες κατοικίες διαθέσιμες, επενδύσεις σε ενεργειακή απόδοση και σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους στέγασης.

Διαβάστε επίσης: Φοροαπαλλαγές, ενοίκια, ΕΝΦΙΑ: Τι αλλάζει από το 2026 στην αγορά ακινήτων