Οι πόλεις YIMBY δείχνουν πώς να χτίζετε σπίτια και να περιορίζετε τα ενοίκια

YIMBY: Μια γειτονιά στο Όστιν του Τέξας, είναι σπηλαιώδεις, τα σπίτια καταλαμβάνουν μόνο ένα κλάσμα των οικοπέδων τους.

Ακίνητα: Γερασμένα τα σπίτια στην Ελλάδα

Οι κανόνες που είναι γνωστοί ως «διαταγή McMansion», που αποσκοπούν στη διατήρηση του χαρακτήρα της περιοχής, διασφαλίζουν ότι υπάρχει χώρος μεταξύ τους. Οι αρχιτέκτονες πρέπει να στριμώξουν το σχέδιο ενός νέου σπιτιού σε μια φανταστική σκηνή που υψώνεται πέντε μέτρα από την άκρη του οικοπέδου, και στη συνέχεια να βάλει γωνία 45 μοιρών. Οι κανόνες επιδιώκουν να αποτρέψουν την αντικατάσταση των μικρών σπιτιών από μεγάλες κατασκευές. Αντίθετα, το κόστος της συμμόρφωσής τους έχει εξασφαλίσει ότι μόνο μεγάλα, ακριβά σπίτια είναι βιώσιμα.
Το McMansion είναι ένας υποτιμητικός όρος για ένα μεγάλο σπίτι «μαζικής παραγωγής» σε μια προαστιακή κοινότητα που διατίθεται στην αγορά στην ανώτερη μεσαία τάξη στις ανεπτυγμένες χώρες.

Το κίνημα YIMBY (συντομογραφία « ναι στην πίσω αυλή μου ») είναι ένα κίνημα υπέρ της στέγασης  που εστιάζει στην ενθάρρυνση νέων κατοικιών, στην αντίθεση των ορίων πυκνότητας (όπως η χωροθέτηση μιας οικογένειας ) και στην υποστήριξη των μέσων μαζικής μεταφοράς . Στέκεται σε αντίθεση με τις τάσεις NIMBY (“όχι στην πίσω αυλή μου”), οι οποίες γενικά αντιτίθενται στις περισσότερες μορφές αστικής ανάπτυξης προκειμένου να διατηρηθεί το status quo .

Ως λαϊκό οργανωμένο κίνημα στις Ηνωμένες Πολιτείες, το κίνημα YIMBY ξεκίνησε στην περιοχή του κόλπου του Σαν Φρανσίσκο τη δεκαετία του 2010 εν μέσω κρίσης προσιτών κατοικιών και στη συνέχεια έγινε μια ισχυρή πολιτική δύναμη στην πολιτειακή και τοπική πολιτική σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες.

Η θέση του YIMBY υποστηρίζει την αύξηση της προσφοράς κατοικιών εντός πόλεων όπου το κόστος στέγασης έχει κλιμακωθεί σε μη προσιτά επίπεδα. Έχουν επίσης υποστηρίξει έργα ανάπτυξης υποδομής όπως η βελτίωση της οικιστικής ανάπτυξης (ειδικά για οικονομικά προσιτή στέγαση  ή πάρκα τρέιλερ , σιδηροδρομικές γραμμές υψηλής ταχύτητας , καταφύγια αστέγων , ημερήσιους σταθμούς ,  σχολεία , πανεπιστήμια και κολέγια , ποδηλατόδρομους και υποδομές ασφάλειας πεζών . Τα YIMBY συχνά επιδιώκουν αναδιαμόρφωση που θα επέτρεπε την παραγωγή πυκνότερων κατοικιών ή την επαναχρησιμοποίηση απαρχαιωμένων κτιρίων, όπως εμπορικά κέντρα, σε κατοικίες. Οι πόλεις που έχουν υιοθετήσει τις πολιτικές του YIMBY έχουν δει σημαντική αύξηση στην προσφορά κατοικιών και μειώσεις στο ενοίκιο.

Μια σειρά από “McMansions” στο Leesburg της Βιρτζίνια

Η Virginia Savage McAlester, η οποία έδωσε επίσης μια πρώτη περιγραφή των κοινών χαρακτηριστικών που καθορίζουν αυτό το στυλ κτιρίου, επινόησε τον πιο ουδέτερο όρο Millennium Mansion . Ένα παράδειγμα McWord , το “McMansion” συνδέει τη γενική ποιότητα αυτών των πολυτελών σπιτιών με εκείνη του μαζικής παραγωγής γρήγορου φαγητού , παραπέμποντας στα McDonald’s , μια αμερικανική αλυσίδα εστιατορίων.

Ο νεολογισμός “McMansion” φαίνεται να επινοήθηκε κάπου στις αρχές της δεκαετίας του 1980.  Εμφανίστηκε στους Los Angeles Times το 1990  και στους New York Times το 1998. Άλλοι όροι που χρησιμοποιούνται για να περιγράψουν το “McMansions” περιλαμβάνουν “Περσικό παλάτι “,  ” Γκαράζ Μαχάλ ” , ” κάστρο εκκίνησης “, και ” Hummer house”. Η γλώσσα του μάρκετινγκ χρησιμοποιεί συχνά τον όρο «επαύλεις» ή διευθυντικά σπίτια .

“McMansion”

Ο όρος “McMansion” υποδηλώνει γενικά ένα πολυώροφο σπίτι που είτε δεν έχει ξεκάθαρο αρχιτεκτονικό στυλ,  είτε βραβεύει την επιφανειακή εμφάνιση και το καθαρό μέγεθος έναντι της ποιότητας, συχνά και τα δύο.

Ο όρος μπορεί να αναφέρεται είτε σε σπίτια που είναι μεγάλα, φτηνά χτισμένα και αναπτύσσονται ταυτόχρονα σε μια υποδιαίρεση, είτε σε σπίτια που αντικαθιστούν μικρότερα σπίτια που φαίνονται πολύ μεγάλα για τα οικόπεδά τους (ένα τέτοιο σπίτι μπορεί να μην έχει ακόμη και πλαϊνά παράθυρα λόγω της εγγύτητας στα όρια — άλλο σχετικό κλισέ [ απαιτείται παραπομπή ] ).

Ένας συγγραφέας ακινήτων εξηγεί μια επιτυχημένη φόρμουλα που συνήθως συναντάμε στο McMansions: “συμμετρικές δομές σε καθαρά οικόπεδα με παράθυρα Palladian στο κέντρο της κύριας εισόδου και τούβλο ή πέτρα που ενισχύουν την είσοδο του δρόμου, καθώς και πολλές καμινάδες, κοιτώνες , παραστάδες και κολώνες —και στο εσωτερικό, η κύρια σουίτα με γκαρνταρόμπα και μπάνιο-σπα, υπέροχα δωμάτια, πρωινό και τραπεζαρία, εκθεσιακή κουζίνα και πολύ ψηλά και μεγάλα γκαράζ για πολλά αυτοκίνητα και SUV.”

Αυτά τα σπίτια έχουν επίσης τυπικά επιφάνεια δαπέδου 3.000 τετραγωνικά πόδια (280 m 2 ) ή περισσότερο, οροφές ύψους 9 έως 10 πόδια (2,5 έως 3 m) ή υψηλότερο, μια διώροφη στοά , μια διώροφη μπροστινή αίθουσα ( που συχνά περιέχει έναν μεγάλο πολυέλαιο), ένα γκαράζ με χώρο για τρία ή περισσότερα αυτοκίνητα, πολλά υπνοδωμάτια (με μερικά να έχουν πέντε ή περισσότερα), πολλά μπάνια, εκτεταμένο στεφάνι και συναφή χαρακτηριστικά, και πολυτελή —αν και επιφανειακά— εσωτερικά χαρακτηριστικά.

Όπως σημειώθηκε παραπάνω, ένα McMansion που αντικαθιστά ένα μικρότερο σπίτι σε μια κοινότητα σπιτιών μικρότερου μεγέθους θα καλύψει πολύ μεγαλύτερο μέρος του οικοπέδου από το προηγούμενο σπίτι. Στην άλλη χρήση, τα McMansions κατασκευάζονται μαζικά σε ομοιογενείς κοινότητες από έναν μόνο προγραμματιστή.

Ξεκινώντας στην Καλιφόρνια τη δεκαετία του 1980, η έννοια του μεγαλύτερου σπιτιού προοριζόταν να καλύψει ένα κενό μεταξύ των πιο μέτριων κατοικιών των προαστίων και των πολυτελών, συχνά προσαρμοσμένων, σπιτιών που βρίσκονται σε κλειστές , παραθαλάσσιες κοινότητες ή γήπεδα γκολφ. Τέτοιες κοινότητες αναπτύχθηκαν ως υποδιαιρέσεις ή οι προϋπάρχουσες γειτονιές μεταμορφώθηκαν χτίζοντας σε άδεια οικόπεδα ή αντικαθιστώντας κατεστραμμένες κατασκευές. Τα μεγαλύτερα σπίτια αποδείχθηκαν δημοφιλή και η ζήτηση αυξήθηκε δραματικά, ιδιαίτερα υπό το φως των νέων νόμων για τη διαχείριση της γης που θεσπίστηκαν τις δεκαετίες του 1980 και του 1990. [ απαιτείται παραπομπή ]

Οι προσπάθειες για εξοικονόμηση μπορεί να οδήγησαν σε πτώση της ποιότητας για πολλά από αυτά τα νέα σπίτια, προκαλώντας τη δημιουργία νομισμάτων του απαξιωτικού όρου. Επειδή αυτά τα σπίτια δίνουν έμφαση στην άμεση ικανοποίηση, δεν σχεδιάζονται σχεδόν ποτέ με γνώμονα την ενεργειακή απόδοση, την περιβαλλοντική βιωσιμότητα, τη συντηρησιμότητα ή τη μακροζωία.

Σε μια εξέλιξη που έρχεται σε αντίθεση με την προηγούμενη έκρηξη στην κατασκευή των McMansions, μια έκθεση του 2009 πρότεινε ότι η Μεγάλη Ύφεση (2008–2012) έχει σταθεροποιήσει τα νέα μεγέθη κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ωστόσο, καθώς η οικονομία ανέκαμψε, τα μεγέθη κατοικιών επέστρεψαν στην ανοδική τους τάση.

Καθ’ όλη τη διάρκεια της δεκαετίας του 2010, το στυλ McMansion άρχισε να χάνει την εύνοια, κατά την οποία το McModern , ένα νεότερο στυλ μονοκατοικίας, άρχισε να διαπερνά τις αστικές γειτονιές της Βόρειας Αμερικής. Σε αντίθεση με την υπερβολική διακόσμηση και το τυχαίο αρχιτεκτονικό στυλ του McMansions, οι McModerns μιμούνται τα μοντερνιστικά αρχιτεκτονικά στυλ και είναι δημοφιλή στους Millennials .

Σε μια πόλη, τα παραδοσιακά πολυτελή τελωνεία βρίσκονται ως επί το πλείστον στις πιο εύπορες κατοικημένες γειτονιές (κοινώς θεωρούνται ως ” Μίλι των εκατομμυριούχων “), οι οποίες είναι συνήθως περιφραγμένες, παραθαλάσσιες, ρεματιές ή κοινότητες γηπέδων γκολφ, οι οποίες έχουν όλες μερικές από τις υψηλότερες φόροι κατοικιών στην πόλη. Οι περισσότερες από αυτές τις κοινότητες είναι συνήθως καλά εδραιωμένες και οι τιμές των ακινήτων τείνουν να είναι υψηλές αλλά σταθερές. Τα ίδια τα σπίτια διαθέτουν αρχιτεκτονικές προτιμήσεις σε γενικές γραμμές σύμφωνα με τη γειτονιά.

Αντίθετα, τα McMansions κατασκευάζονται συνήθως μακρύτερα από το κέντρο της πόλης παρά τα κατοικίες των προαστιακών. Επιπλέον, η γη στην οποία είναι χτισμένα τα McMansions συχνά χωρίζεται σε ζώνες ως γεωργική ή επανατοποθετείται σε οικιστική από γεωργική, και συχνά εκτός των ορίων της πόλης, καθώς και τα δύο έχουν ως αποτέλεσμα χαμηλότερους φόρους ιδιοκτησίας. Αυτές οι περιοχές μπορεί να είναι σε ζήτηση από αγοραστές που επιθυμούν ένα μεγαλύτερο σπίτι από το σπίτι, αλλά είναι απρόθυμοι να πληρώσουν για (ή δεν έχουν τα μέσα να αντέξουν οικονομικά) σπίτια στις παραδοσιακές πολυτελείς γειτονιές της πόλης. Λόγω αυτού του δημογραφικού, το οποίο είναι πιο επιρρεπές σε οικονομικούς κύκλους άνθησης και κατάρρευσης, οι τιμές των McMansions τείνουν να είναι πολύ πιο ασταθείς και συχνά τροφοδοτούνται από κερδοσκοπία.

Ένας άλλος λόγος για τον οποίο τα McMansions βρίσκονται γενικά σε απομακρυσμένες προαστιακές περιοχές είναι ότι τα οικόπεδα σε παλαιότερες γειτονιές είναι συχνά πολύ μικρότερα και δεν ευνοούν τέτοιες κατοικίες. Τα McMansions είναι συνήθως πολύ μεγαλύτερα από τα παλαιότερα σπίτια και κατασκευάζονται μεταξύ άλλων μεγάλων σπιτιών από έναν υποδιαιρέτη βάσει κερδοσκοπίας. γενικά κατασκευάζονται μαζικά από μια εταιρεία ανάπτυξης για να διατεθούν στην αγορά ως ακίνητα υψηλής ποιότητας, αλλά προσφέρουν λίγα προσαρμοσμένα χαρακτηριστικά. Η κατασκευή ενός σπιτιού που φαίνεται να είναι πολύ μεγάλο σε ένα υπάρχον οικόπεδο προκαλεί συχνά την οργή των γειτόνων και άλλων κατοίκων της περιοχής. Το 2006, για παράδειγμα, ένα πρόσφατα χτισμένο σπίτι στο Kirkland της Ουάσιγκτον – ένα εύπορο προάστιο στο Eastside του Σιάτλ – βρισκόταν τόσο κοντά σε μια γειτονική ιδιοκτησία που, σύμφωνα με τα λόγια του προέδρου της Ένωσης Γειτονιάς της πόλης, «μπορείτε να διαβάσετε το γράμματα στα κονσερβοποιημένα λαχανικά στο διπλανό σπίτι».

Σε αυτό το σπίτι, η απόφαση να γίνει η κύρια είσοδος υπό γωνία οδήγησε σε μια ασυνήθιστη διάταξη και στέγη.
Τα McMansions συχνά αναμειγνύουν τυχαία μια ποικιλία από αντικρουόμενα αρχιτεκτονικά στυλ και στοιχεία, συνδυάζοντας κουίνια , απότομες κεκλιμένες στέγες, πολλαπλές γραμμές οροφής, περίπλοκη μάζα και έντονους κοιτώνες , για να δημιουργήσουν μια εμφάνιση που μπορεί να θεωρηθεί δυσάρεστη, μπερδεμένη ή ακατάστατη.

Ο κατασκευαστής μπορεί να έχει επιχειρήσει ακριβά εφέ με φθηνά υλικά, να παραμελεί τις λεπτομέρειες ή να έχει κρυφά ελαττώματα με την επένδυση :

Αν και η ποιότητα κατασκευής μπορεί να είναι κατώτερη και τα υλικά κακά (από ψεύτικο στόκο μέχρι χύτευση στεφάνης από φελιζόλ και τραβερτίνη από εποξειδική μαρμαρόσκονη), οι αγοραστές της McMansion είναι πρόθυμοι. ο συγγραφέας του real estate τους εντοπίζει στη γενιά των θυμωμένων φοιτητών μου στο Πανεπιστήμιο της Βοστώνης: «κυρίως νέοι, κινητικοί, προσανατολισμένοι στην καριέρα, υψηλόμισθοι 30 και 40 ετών» που είναι πολύ πιεστικοί για να προσλάβουν έναν αρχιτέκτονα αλλά αναζητήστε «ένα πολυτελές σπίτι» που θα μπορούσαν σύντομα (και εύκολα) να πουλήσουν όποτε «έρχεται η ώρα να προχωρήσουμε».

Συχνά, προτεραιότητα στην κατασκευή McMansion δίνεται στην εσωτερική διάταξη. Οι θολωτές οροφές, η κύρια σουίτα, τα παράθυρα σε προεξοχή και το εκτεταμένο φουαγιέ τονίζονται χωρίς ιδιαίτερη προσοχή στο πώς αυτοί οι εσωτερικοί χώροι θα διαμορφώσουν το συνολικό περίβλημα της δομής. Συγκεκριμένα, ο σχεδιασμός μεμονωμένων παραθύρων για την επίδρασή τους σε μεμονωμένα δωμάτια μπορεί να κάνει το εξωτερικό να διαθέτει πολλά παράθυρα με ασύμμετρη ή εσφαλμένη διάταξη, σε πολλαπλά αντικρουόμενα μεγέθη και στυλ. Έχει υποστηριχθεί ότι αυτό δίνει στην εξωτερική εμφάνιση μια “άμορφη” ή “φουσκωμένη” ποιότητα.

Ορισμένες γειτονιές, όπου τα περισσότερα ή όλα τα σπίτια έχουν την ίδια διάταξη και σχέδιο με μικρές διαφορές, όπως το χρώμα του παραθυρόφυλλου ή του παντζουριού, ονομάζονται συχνά γειτονιές “κουφαρίσματος”.

Ένα σπίτι με μεγάλο γκαράζ, μικρό βάθος διαδρομής, πρόσοψη από τούβλα, χωρίς πλαϊνά παράθυρα και μπροστινά παράθυρα με ασυνήθιστη αναλογία
Οικονομολογία
εκδίδω
Από την οπτική γωνία ενός οικοδόμου, οι πολυτελείς κατοικίες 3.000 τετραγωνικών ποδιών (280 m 2 ) ή περισσότερο είναι πιο κερδοφόρες από τις μικρότερες κατοικίες. Πολλαπλές κοινότητες, όπως στην Καλιφόρνια και τη Βιρτζίνια, έχουν ελάχιστες κατοικίες διαθέσιμες. Έτσι, όσοι οικοδόμοι τα αποκτήσουν είναι πιθανό να χτίσουν ένα πολυτελές σπίτι. Το 2014, το 32% των νέων σπιτιών που κατασκευάζονταν είχαν επιφάνεια 3.000 τ.μ.
Τα McMansions έχουν αυξημένη δημοτικότητα στην Κίνα και έχουν υπάρξει αντίγραφα διάσημων κτιρίων όπως ο Λευκός Οίκος και το Παλάτι των Βερσαλλιών .

Η ευρέως διαδεδομένη περιφρόνηση για το McMansion πηγάζει από τις αντιλήψεις ότι αυτά τα σπίτια φαίνονται και αισθάνονται ακατάλληλα (είτε μόνα τους είτε για μια δεδομένη γειτονιά), είναι εξαιρετικά σπάταλα λόγω της αναποτελεσματικής χρήσης γης από την εξάπλωση των προαστίων και τη χωροθέτηση μιας οικογένειας και τις μεγάλες ποσότητες υλικών και βοηθητικά προγράμματα που απαιτούνται για την κατασκευή τους και να αυξηθούν σημαντικά οι χρόνοι μετακίνησης. Κάποιοι προχωρούν ακόμη παραπέρα, λέγοντας ότι αυτά τα σπίτια δίνουν την εντύπωση ότι οι ιδιοκτήτες τους στερούνται γούστου ή φινέτσας ή είναι επιτηδευμένοι, ή ότι παρουσιάζουν μια γενική ασυμφωνία στις αρχιτεκτονικές προτιμήσεις.

Στην Αυστραλία, ο κύριος λόγος για τον οποίο τα McMansions έτυχαν πολύ ψυχρής υποδοχής είναι επειδή το αρχετυπικό αυστραλιανό σπίτι είναι γενικά μονόροφο, τούβλινο σπίτι ή ένα μπανγκαλόου , και επειδή πολλά McMansions χρησιμοποιούν τσιμέντο τα υλικά που εκλαμβάνονται ότι δίνουν μια εξαιρετικά υπερβολική εμφάνιση. Όταν παλαιότερα και μέτρια σπίτια αγοράζονται συχνά ως γκρεμίσματα και τα McMansions κατασκευάζονται στην άδεια γη, ένας παρατηρητής σημειώνει ότι έχουν συμβεί πολλές περιπτώσεις όπου «ένα φτωχό σπίτι στέκεται δίπλα-δίπλα με ένα καλό σπίτι».