Η αγορά κατοικίας μπαίνει το 2026 με επιβράδυνση, υψηλές τιμές και μειωμένες αγοραπωλησίες. Τι δείχνουν τα στοιχεία της ΤτΕ

Το 2026 αναμένεται να βρει την ελληνική αγορά κατοικίας σε μια φάση μετάβασης. Οι προοπτικές παραμένουν θετικές, ωστόσο τα στοιχεία δείχνουν ότι η περίοδος της έντονης και σχεδόν αδιάλειπτης ανόδου των προηγούμενων ετών υποχωρεί σταδιακά, δίνοντας τη θέση της σε ένα περιβάλλον πιο συγκρατημένης ανάπτυξης και αυξημένων ανισορροπιών.

Η Τράπεζα της Ελλάδος, στην τελευταία της ενδιάμεση έκθεση για τη νομισματική πολιτική, καταγράφει με σαφήνεια ότι το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας έχει αναδειχθεί σε κεντρικό πρόβλημα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Οι αυξήσεις στις τιμές πώλησης αλλά και στα ενοίκια έχουν απομακρύνει την κατοικία από τις δυνατότητες σημαντικού τμήματος των νοικοκυριών, ακόμη και σε ένα περιβάλλον βελτιωμένων μακροοικονομικών δεικτών.

Επιβράδυνση με φόντο υψηλές τιμές

Τα πρώτα σημάδια κόπωσης είναι ήδη ορατά. Παρότι οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται και το 2025, ο ρυθμός ανόδου εμφανίζεται σαφώς μειωμένος σε σχέση με το 2024. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7,5% σε ετήσια βάση, έναντι σχεδόν 10% την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.

Η εικόνα αυτή παραπέμπει περισσότερο σε εξομάλυνση παρά σε διόρθωση, ωστόσο η αγορά εισέρχεται σε φάση μεγαλύτερης επιλεκτικότητας, με τους αγοραστές να γίνονται πιο προσεκτικοί και τις αποδόσεις να παίζουν πλέον καθοριστικό ρόλο στις επενδυτικές αποφάσεις.

Υποχώρηση ξένων επενδύσεων και «φρένο» στη Golden Visa

Ιδιαίτερο βάρος για τη διαμόρφωση του νέου τοπίου έχει η κάμψη του ξένου επενδυτικού ενδιαφέροντος. Οι καθαρές εισπράξεις από άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα υποχώρησαν αισθητά το 2025, εξέλιξη που συνδέεται άμεσα με τις αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa και την αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης.

Η πτώση των αιτήσεων, ιδίως στο δεύτερο μισό του έτους, αποτυπώνει μια αγορά που απομακρύνεται από το μοντέλο των μαζικών αγοραπωλησιών που χαρακτήρισε το 2024. Το ενδιαφέρον παραμένει, αλλά αφορά πλέον πιο στοχευμένα ακίνητα, υψηλότερων προδιαγραφών και σε συγκεκριμένες περιοχές.

Λιγότερες άδειες, ακριβότερες κατασκευές

Στο σκέλος της προσφοράς, τα δεδομένα παραμένουν περιοριστικά. Η οικοδομική δραστηριότητα κατέγραψε πτώση το 2025, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς τον δομήσιμο όγκο, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. Την ίδια στιγμή, το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται, έστω και με βραδύτερο ρυθμό, διατηρώντας ψηλά τον πήχη για νέες αναπτύξεις.

Η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών λειτουργεί ως βασικός παράγοντας στήριξης των τιμών και το 2026, παρά την επιβράδυνση της ζήτησης. Πρόκειται για μια δομική ανισορροπία που δύσκολα θα αρθεί βραχυπρόθεσμα.

Στεγαστικά δάνεια: Η αδύναμη πλευρά της αγοράς

Παρά την αύξηση των νέων εκταμιεύσεων το 2025, η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με τις ανάγκες της αγοράς. Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια υποχώρησε για δεύτερο συνεχόμενο τρίμηνο, σύμφωνα με την Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων, ενώ η ανάλυση του ΚΕΠΕ καταγράφει αρνητικούς ή μηδενικούς ρυθμούς πιστωτικής επέκτασης τα τελευταία χρόνια.

Ακόμη και τα προγράμματα στήριξης της πρώτης κατοικίας λειτουργούν περισσότερο ως ανάχωμα παρά ως μοχλός ουσιαστικής επανεκκίνησης της ζήτησης.

Πού θα αντέξει η αγορά το 2026

Παρά τις πιέσεις, η εικόνα δεν είναι ομοιόμορφη. Οι επενδύσεις σε κατοικίες συνέχισαν να αυξάνονται το 2025, ενώ οι επιχειρηματικές προσδοκίες στον κατασκευαστικό κλάδο, σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, παραμένουν θετικές. Το υψηλότερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς εκτιμάται ότι θα διατηρήσει τη δυναμική του, τροφοδοτούμενο από τον τουρισμό, τις υποδομές και το επιλεκτικό ενδιαφέρον ξένων αγοραστών.

Το 2026 δεν προμηνύει κατάρρευση, αλλά μια πιο απαιτητική αγορά, όπου η πρόσβαση στη στέγη θα συνεχίσει να αποτελεί κεντρικό κοινωνικό και οικονομικό ζητούμενο. Το αν η επιβράδυνση θα λειτουργήσει εξισορροπητικά ή θα παγιώσει τις ανισότητες, θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα υλοποίησης παρεμβάσεων στην προσφορά και τη μείωση των θεσμικών και γραφειοκρατικών εμποδίων.

Διαβάστε επίσης: Αγορά Κατοικίας: Πλησιάζει η κορύφωση του ανοδικού κύκλου – 100% άνοδος σε 10 χρόνια