Από το «Σπίτι μου ΙΙ» στο «built to rent»: Το πλήρες πλάνο για τη στέγη με ορίζοντα το 2026, με συνολικό κόστος 2,6 δισ. ευρώ

Με ένα εκτεταμένο πλέγμα 29 παρεμβάσεων για το στεγαστικό, συνολικού δημοσιονομικού ύψους 2,637 δισ. ευρώ, η κυβέρνηση επιχειρεί να απαντήσει στο οξύ πρόβλημα της στέγασης την περίοδο 2025-2026, εστιάζοντας κυρίως στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης και στη φορολογική ελάφρυνση ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Όπως επισημαίνεται από κυβερνητικές πηγές, δεν υφίστανται «μαγικές λύσεις». Ωστόσο, ο συνδυασμός επενδυτικών, ρυθμιστικών και κοινωνικών μέτρων στοχεύει στη σταδιακή αποκλιμάκωση των πιέσεων σε ενοίκια και τιμές κατοικιών, ιδίως για νέα νοικοκυριά, εργαζόμενους χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων και περιοχές με έντονη τουριστική επιβάρυνση.

Οι νέες παρεμβάσεις που ξεκινούν το 2026

1. Πρόγραμμα ανακαίνισης παλαιών κατοικιών:

Δημιουργείται νέα δράση ύψους 400 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021-2027, με δυνατότητα επέκτασης. Η καινοτομία του προγράμματος έγκειται στην υποχρέωση μόνο ήπιων ενεργειακών παρεμβάσεων (20%-40% του κόστους), ενώ το υπόλοιπο 60%-80% αφορά τυπικές δαπάνες ανακαίνισης.

Συγκεκριμένα θα επιχορηγείται το 80% του κόστους ανακαίνισης, με προσαύξηση επιδότησης 5% για τρίτεκνους, πολύτεκνους και ΑΜΕΑ, και επιπλέον 5% για ορεινές και νησιωτικές περιοχές. Το μέγιστο ποσό επιδότησης ανέρχεται σε 36.000 ευρώ με επιχορήγηση έως 300 ευρώ το τ.μ.. Το 80% του προϋπολογισμού αφορά κλειστές κατοικίες και το 20% ιδιοκατοικούμενες. Επιλέξιμες είναι οικίες με οικοδομική άδεια πριν το 1990 και εμβαδού έως 120 τ.μ..

Τα εισοδηματικά όρια θα ανέρχονται σε 25.000 ευρώ για τον άγαμο, σε 35.000 ευρώ για το ζευγάρι πλέον 5.000 ευρώ για κάθε τέκνο, και για μονογονεϊκές οικογένειες σε 39.000 ευρώ πλέον 5.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο.

2. Πρόγραμμα ανακαίνισης Δημοτικών/Περιφερειακών Κτιρίων για εργαζόμενους δημόσιων υπηρεσιών

Αφορά ανακαίνιση Δημοτικών ή Περιφερειακών ακινήτων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, τα οποία θα διατεθούν με μακροχρόνια μίσθωση σε εργαζόμενους δημοτικών/περιφερειακών Υπηρεσιών, σχολείων, νοσοκομείων, κέντρων υγείας, ιατρείων, αστυνομίας, πυροσβεστικής και κοινωνικών δομών. Φορείς υλοποίησης αναλαμβάνουν οι οικείες Περιφέρειες και Δήμοι. Ο Προϋπολογισμός θα ανέρχεται σε 1,5% επί του συνολικού προϋπολογισμού του Περιφερειακού Προγράμματος.

3. Επιστροφή δύο ενοικίων ετησίως σε εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και ιατρούς περιφέρειας

Στους δημόσιους εκπαιδευτικούς, ιατρούς και νοσηλευτές που νοικιάζουν κατοικία εκτός Περιφέρειας Αττικής και Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης θα επιστρέφεται επιπλέον ένα ενοίκιο ετησίως (συνολικά δύο δηλαδή), ανεξαρτήτως εισοδηματικών κριτηρίων. Οι ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 50.000 άτομα, με επιπλέον δημοσιονομικό κόστος 20 εκατ. ευρώ ετησίως. Το μέτρο ισχύει αναδρομικά και το προσωπικό θα λάβει εντός του α΄τριμήνου του 2026 επιπλέον επιστροφή ενοικίου.

4. Επέκταση περιορισμών βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη

Από 1η Μαρτίου 2026 επεκτείνεται ο περιορισμός για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης για το έτος 2026, με δυνατότητα παράτασης. Στο Δήμο καταγράφονται 7.500 εγγραφές εκ των οποίων 4.800 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα. Για τις περιοχές με απαγόρευση (1ο, 2ο, 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθηνών και Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης), σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου διαγράφεται από το Μητρώο και δεν επιτρέπεται επανεγγραφή.

5. Κίνητρο κατασκευής νέων κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση (built to rent)

Κατασκευαστικές εταιρίες θα δύνανται να κατασκευάσουν νέες οικίες ή να μετατρέψουν σε οικιστική τη χρήση υφιστάμενων ακινήτων, με αποκλειστικό σκοπό την ενοικίαση με ευνοϊκούς όρους σε μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 10 ετών. Το εισόδημα από το ενοίκιο θα εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος του νομικού προσώπου. Το μέγιστο ύψος ενοικίου θα καθοριστεί από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.

6. Οριζόντια πολεοδομική ρύθμιση για οικιστικές χρήσεις

Νομοθετείται πολεοδομική ρύθμιση για τη δυνατότητα γρήγορης μετατροπής υφιστάμενων ακινήτων (δομημένων και αδόμητων) που έχουν μη οικιστική χρήση (γραφεία, καταστήματα, καταλύματα) σε χρήση κατοικίας. Εγκαταλελειμμένα, ημιτελή ή κενά ακίνητα θα μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες από ιδιώτες. Εταιρίες που ενταχθούν στο πρόγραμμα για ενοικίαση με προσιτές τιμές για 10 έτη θα αξιοποιούν και το φορολογικό κίνητρο έκπτωσης φόρου εισοδήματος.

7. Οικιστικό πρόγραμμα ενόπλων δυνάμεων

Το μέτρο έχει ανακοινωθεί, αλλά τεχνικές λεπτομέρειες και κοστολόγηση θα δημοσιοποιηθούν προσεχώς, εντός του 2026.

8. Εκσυγχρονισμός κληρονομικού δικαίου

Στόχος η ταχύτερη επίλυση κληρονομικών διαφορών επί κατοικιών με συνιδιοκτησίες που παραμένουν αδρανείς.

9. Μητρώο φερεγγυότητας ενοικιαστών

Εκτιμάται ότι θα τεθεί σε πιλοτική λειτουργία αρχές του 2026 και πλήρη λειτουργία από τα μέσα του 2026., εξέλιξη που αναμένεται να ενθαρρύνει περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν περισσότερα διαμερίσματα προς ενοικίαση, τα οποία κρατούσαν «κλειστά» από φόβο φθορών, ακάλυπτων υποχρεώσεων κλπ.

Μέτρα που ισχύουν το 2026

10. Επέκταση φοροαπαλλαγής για διάθεση κενών κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση

Επεκτείνεται και στο 2026 η τριετής φοροαπαλλαγή, με κόστος 10 εκατ. ευρώ για το 2026 και 19 εκατ. για το 2027. Διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής: για τρίτεκνες/πολύτεκνες η απαλλαγή ισχύει και για σπίτια άνω των 120 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε τέκνο άνω των δύο. Σε αποχώρηση μισθωτή εντός τριετίας, η απαλλαγή συνεχίζει για το υπολειπόμενο διάστημα αν εκμισθωθεί εκ νέου. Για μίσθωση σε ιατρικό/νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς και ένστολο προσωπικό, η απαλλαγή ισχύει και για μίσθωση τουλάχιστον 6 μηνών.

11. Μείωση/κατάργηση ΕΝΦΙΑ σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους

Από το 2026 ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται 50%, ενώ από το 2027 καταργείται πλήρως για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (εξαιρουμένων οικισμών Αττικής πλην νησιών). Για Έβρο, Δυτική Μακεδονία και Δήμους Μακεδονίας, Θράκης, Ηπείρου που εφάπτονται συνόρων, καταργείται σε οικισμούς έως 1.700 κατοίκους. Αφορά περίπου 1 εκατ. ακίνητα εντός 12.724 οικισμών, με ετήσιο κόστος 75 εκατ. ευρώ.

12. Επέκταση αναστολής ΦΠΑ νέες οικοδομές

Παρατείνεται για το 2026 η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, με ετήσιο κόστος 18 εκατ. ευρώ.

13. Παράταση μείωσης φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων

Παρατείνεται για το 2026 η μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων. Εκτιμώμενο ετήσιο κόστος: 5 εκατ. ευρώ.

14. Επέκταση περιορισμού βραχυχρόνιων μισθώσεων Αθήνας

Επεκτείνεται για το 2026 ο περιορισμός στα τρία δημοτικά διαμερίσματα Αθήνας.

15. Κοινωνική αντιπαροχή

Αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μέσω κινήτρων που κινητοποιούν ιδιωτική πρωτοβουλία (π.χ. ποσοστό κυριότητας στο ακίνητο) για κατασκευή σύγχρονων κατοικιών. Δημιουργούνται κοινωνικές κατοικίες με δυνατότητα κοινωνικής μίσθωσης και εξαγοράς σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες.

16. Ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια

Από το φορολογικό έτος 2026 θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια 12.000-24.000 ευρώ (σήμερα: έως 12.000 ευρώ 15%, στη συνέχεια 35%). Άμεσα ωφελούμενοι: 161.587 ιδιοκτήτες. Δημοσιονομικό κόστος: 90 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2027.

Μέτρα που εφαρμόζονται από το 2025

17. Πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ μου ΙΙ

Το πρόγραμμα έχει συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ (1 δισ. από το δανειακό σκέλος του ΤΑΑ και 1 δισ. από τράπεζες). Το επιτόκιο μειώνεται κατά 50% από το τρέχον εμπορικό. Καλύπτει άτομα και ζευγάρια από 25 έως 50 ετών, με εισόδημα 25.000 ευρώ για άγαμο, 35.000 ευρώ για ζευγάρι πλέον 5.000 ευρώ για κάθε τέκνο (μονογονεϊκές: 39.000 ευρώ πλέον 5.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο). Αναμένεται να καλύψει πάνω από 15.000 οικογένειες. Παράλληλα, εφαρμόζεται το «Αναβαθμίζω το ΣΠΙΤΙ μου» για ενεργειακή αναβάθμιση παλιών κατοικιών με μηδενικό επιτόκιο.

18. Φοροαπαλλαγή τριετίας για κενά ακίνητα που διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση

Από 08/09/2024 έως 31/12/2025, ιδιοκτήτες που μετατρέπουν κενό ακίνητο (κλειστό τουλάχιστον 3 έτη) ή ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια μίσθωση, απαλλάσσονται από φόρο εισοδήματος για 3 έτη. Αφορά ακίνητα έως 120 τ.μ..

19. Απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο Αθήνας

Από 1/1/2025 έως το τέλος του έτους δεν επιτρέπεται εγγραφή νέου ακινήτου στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθήνας.

20. Αύξηση τέλους ανθεκτικότητας βραχυχρόνιων μισθώσεων

Το τέλος αυξήθηκε από 0,5-1,5 ευρώ σε 2 ευρώ τους χειμερινούς μήνες και 8 ευρώ τους καλοκαιρινούς.

21. Προσαύξηση 100% στον ΕΝΦΙΑ για κενά ακίνητα τραπεζών και servicers

Επιβλήθηκε διπλάσιος ΕΝΦΙΑ για κενά οικιστικά ακίνητα που κατέχουν τράπεζες και servicers.

22. Διπλασιασμός επιδότησης Ανακαινίζω-Νοικιάζω

Η μέγιστη επιδότηση αυξήθηκε από 4.000 στα 8.100 ευρώ: από 40% επιδότηση δαπανών έως 10.000 ευρώ, σε 60% δαπανών έως 13.500 ευρώ.

23. Επιστροφή ενοικίου

Από τον Νοέμβριο 2025 επιστρέφεται ετησίως ένα ενοίκιο κύριας και φοιτητικής κατοικίας για το 80% των ενοικιαστών με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Ετήσιο κόστος: 200 εκατ. ευρώ.

Προγενέστερες παρεμβάσεις σε ισχύ

24. Μείωση ΕΝΦΙΑ 34%

Μεσοσταθμική μείωση για ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα. Κόστος: 860 εκατ. ευρώ κατ’ έτος.

25. Κατάργηση φόρου γονικών παροχών-δωρεών

Για συγγενείς α΄βαθμού, για δωρεές-παροχές έως 800.000 ευρώ, από 1η Οκτωβρίου 2021.

26. Αναστολή ΦΠΑ νέες οικοδομές 2020-2025

Δημοσιονομικό κόστος: 18 εκατ. ευρώ κατ’ έτος.

27. Πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ μου Ι

Χαμηλότοκο στεγαστικό δάνειο για νέους ή ζευγάρια 25-39 ετών για αγορά πρώτης κατοικίας. Συνολικός προϋπολογισμός: 750 εκατ. ευρώ από τη ΔΥΠΑ.

28. Εξοικονομώ-Ανακαινίζω για νέους

Προϋπολογισμός 300 εκατ. ευρώ (200 εκατ. από ΤΑΑ, 100 εκατ. από Εθνικούς πόρους). Κίνητρα για εξοικονόμηση ενέργειας και αισθητική/λειτουργική ανακαίνιση κατοικιών.

29. Ανακαινίζω-Νοικιάζω

Επιδότηση έως 40% του κόστους ανακαίνισης και έως 10.000 ευρώ για κενές κατοικίες που θα μισθωθούν σε μακροχρόνια μίσθωση. Προϋπολογισμός: 50 εκατ. ευρώ.

Συνολικό κόστος διετίας

Τα μέτρα αυτά, ήρθαν σε συνέχεια άλλων προηγούμενων που είχαν ξεκινήσει από το 2024 ήδη, όπως:

• Επιβολή ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις: από 1/1/2024 επιβάλλεται ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων (τύπου airbnb) στα νομικά πρόσωπα και στα φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα εκμισθωμένα διαμερίσματα. Επιπλέον, με στόχο τον περιορισμό της χρήσης κατοικιών για τέτοιους σκοπούς, αυστηροποιήθηκε ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Αύξηση φοιτητικού στεγαστικού επιδόματος: από τα 1.000 ευρώ, στα 1.500 ευρώ και στα 2.000 ευρώ στην περίπτωση συγκατοίκησης. Για φοιτητές εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης το ποσό αυξήθηκε στα 2.000 ευρώ και στην περίπτωση συγκατοίκησης φτάνει στις 2.500 ευρώ για κάθε φοιτητή.
• Μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων: από 1/1/2024 εφαρμόστηκε μεγαλύτερη μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων (αύξηση από το 40% στο 100%). Οι δαπάνες μειώνουν ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε ετών τον φόρο εισοδήματος, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ.

Το συνολικό υπολογίσιμο κόστος των μέτρων στη διετία 2025-2026 ανέρχεται σε 2,637 δισ. ευρώ, αναλυόμενο ως εξής:

• Νέα προγράμματα 2025-2026: 420 εκατ. ευρώ
• ΣΠΙΤΙ μου ΙΙ (2025): 2.000 εκατ. ευρώ
• Λειτουργικά μέτρα 2026: 217 εκατ. ευρώ

Στο κόστος των δράσεων αυτών, έρχεται να προστεθεί και εκείνων για τα συνεχιζόμενα μέτρα, όπως η επιστροφή ενοικίου (200 εκατ. ευρώ/έτος) και τη μείωση ΕΝΦΙΑ 34% (860 εκατ. ευρώ/έτος). Σημειώνεται ότι ορισμένα μέτρα, όπως το οικιστικό πρόγραμμα ενόπλων δυνάμεων ή το μητρώο φερεγγυότητας, δεν έχουν (ακόμη) καθορισμένο προϋπολογισμό.