Ισχυρή ξένη ζήτηση, δημογραφικές αλλαγές, βραχυχρόνιες μισθώσεις και χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα δημιουργούν συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης στην αγορά κατοικίας, σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος.
Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει τους βασικούς παράγοντες που οδηγούν στην αύξηση τιμών ακινήτων και ενοικίων: Ξένες επενδύσεις, δημογραφικές μεταβολές, κενά ακίνητα, βραχυχρόνια μίσθωση και χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα.
Η συνεχιζόμενη άνοδος των τιμών κατοικίας και ενοικίων στην Ελλάδα, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, δεν είναι αποτέλεσμα ενός μόνο παράγοντα, αλλά ενός συνδυασμού ισχυρών πιέσεων από την πλευρά της ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς.
Το βασικό συμπέρασμα της Έκθεσης Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας είναι σαφές:
η αγορά λειτουργεί με «υπερβάλλουσα ζήτηση» έναντι της διαθέσιμης κατοικίας.
1. ΙΣΧΥΡΗ ΞΕΝΗ ΖΗΤΗΣΗ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ
Η Ελλάδα έχει μετατραπεί σε ελκυστικό προορισμό για ξένα κεφάλαια:
Οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα (2018–2025): 1,6 δισ. ευρώ ετησίως κατά μέσο όρο
Αντίστοιχα (2008–2017): μόλις 170 εκατ. ευρώ ετησίως
Το 2025 σημειώθηκε πτώση 25% λόγω περιορισμών στη Golden Visa, χωρίς όμως ανατροπή της γενικής τάσης
Η διεθνής ζήτηση παραμένει βασικός μοχλός πίεσης στις τιμές.
2. ΔΗΜΟΓΡΑΦΙΚΕΣ ΜΕΤΑΒΟΛΕΣ
Παρά τη μείωση πληθυσμού, η ζήτηση για κατοικία αυξάνεται λόγω:
αύξησης μονοπρόσωπων νοικοκυριών
αύξησης μονογονεϊκών οικογενειών
ενίσχυσης αστικοποίησης
Περισσότερα νοικοκυριά σημαίνουν μεγαλύτερη ανάγκη για σπίτια, ακόμη και με λιγότερους κατοίκους.
3. ΚΕΝΑ & «ΔΕΣΜΕΥΜΕΝΑ» ΑΚΙΝΗΤΑ
Σημαντικό μέρος του αποθέματος κατοικιών δεν επιστρέφει στην αγορά:
ακίνητα συνδεδεμένα με κόκκινα δάνεια
καθυστερήσεις στην εκκαθάριση ιδιωτικού χρέους
χαμηλό κίνητρο ανακαίνισης λόγω αβεβαιότητας
Αποτέλεσμα: σπίτια υπάρχουν, αλλά δεν «κυκλοφορούν» στην αγορά.
4. ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ
Η εκρηκτική ανάπτυξη τύπου Airbnb πιέζει την προσφορά:
πάνω από 207.000 καταλύματα (2024)
σημαντική μετατροπή κατοικιών από μακροχρόνια σε τουριστική χρήση
Λιγότερα σπίτια για μόνιμη διαμονή – Yψηλότερα ενοίκια.
5. ΧΑΜΗΛΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ
Η προσφορά δεν ακολουθεί τη ζήτηση:
κατασκευές κοντά στο 2% του ΑΕΠ
χαμηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (~5%)
πτώση οικοδομικών αδειών το 2025
Λιγότερα νέα σπίτια – Πίεση στις τιμές.
6. ΔΟΜΙΚΕΣ ΑΓΚΥΛΩΣΕΙΣ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ
Επιπλέον επιβαρυντικοί παράγοντες:
πολυιδιοκτησία ακινήτων
υψηλό κόστος ανακαινίσεων
ρυθμιστική αβεβαιότητα (π.χ. ΝΟΚ)
Η Έκθεση κρίνει αναγκαία:
αύξηση διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών
κίνητρα για νέες κατασκευές
ανακαίνιση παλαιών ακινήτων
επιστροφή κενών κατοικιών στην αγορά
Μιχαηλίδου: Στο επίκεντρο της Ευρώπης το στεγαστικό Νέα μέτρα κοινωνικής στήριξης
Από την OpenAI στα ακίνητα: Πώς η AI φουσκώνει τις τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ
«Φωτιά» στην οικοδομή: Ανατιμήσεις έως 25% στα υλικά και φόβοι για νέο κύμα ακρίβειας στα ακίνητα
Μ.Η.Τ. 242183