Blupeak Estate Analytics: Άδειο μένει πάνω το 33% του αποθέματος κατοικιών στη χώρα

Με τη στεγαστική κρίση να γίνεται όλο και πιο έντονη, καθώς τα διαθέσιμα σπίτια δεν επαρκούν για να καλύψουν τη ζήτηση με αποτέλεσμα οι τιμές να έχουν εκτοξευθεί, σχεδόν 1 στις 3 κατοικίες στη χώρα μας παραμένει αναξιοποίητη. Γεγονός που κάνει την εύρεση προσιτής κατοικίας ακόμα πιο δυσχερή για νέους, φοιτητές, ζευγάρια, ηλικιωμένους, με αποτέλεσμα η στέγαση πια να γίνεται προνόμιο για μία περιορισμένη μερίδα του πληθυσμού. 

Σύμφωνα με τα στοιχεία έρευνας της Blupeak Estate Analytics, που ειδικεύεται στην

Καταγραφή και συλλογή δεδομένων στον κλάδο των ακινήτων, σε συνδυασμό με επεξεργασία στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, στην Ελλάδα περίπου 6,5 εκατομμύρια κατοικίες, εκ των οποίων πάνω από 2,2 εκατομμύρια παραμένουν κλειστές. Αυτές αντιστοιχούν σε ποσοστό άνω του 33%, το οποίο είναι και ένα από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σε πολλές χώρες ο αντίστοιχος δείκτης κυμαίνεται μόλις μεταξύ 10% και 15%.

Ασύμφορη η ανακαίνιση 

Το φαινόμενο εντοπίζεται κυρίως σε πέντε βασικές περιφέρειες: στην Αττική, όπου καταγράφονται 526.000 άδεια σπίτια, την Κεντρική Μακεδονία με 363.000, την Πελοπόννησο με 209.000, τη Δυτική Ελλάδα με 155.000 και τη Θεσσαλία με 133.000. Συνολικά, σχεδόν 6 στις 10 άδειες κατοικίες της χώρας βρίσκονται αποκλειστικά σε αυτές τις πέντε περιοχές. Η γεωγραφική αυτή συγκέντρωση αποτυπώνει, κατά την ανάλυση της Blupeak Estate Analytics, μια βαθιά ανισότητα: ενώ υπάρχει ζήτηση και ανάγκη, η προσφορά μένει σε αδράνεια.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ηλικία αυτών των κατοικιών. Όπως προκύπτει από την έρευνα, οι περισσότερες χτίστηκαν μεταξύ 1961 και 1980, περίπου 3 εκατομμύρια, ενώ ακόμη 1,6 εκατομμύρια ανεγέρθηκαν τη δεκαετία του 1980. Πάνω από 1,1 εκατομμύρια χρονολογούνται από την περίοδο 1946–1960. Δηλαδή, το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος είναι άνω των 30 ετών. 

Πρόκειται για έναν από τους βασικούς λόγους, για τους οποίους πολλά σπίτια παραμένουν αναξιοποίητα. Πολλά από αυτά έχουν ανεγερθεί με παλιούς οικοδομικούς κανονισμούς, χωρίς μονώσεις ή ενεργειακή αποδοτικότητα, ενώ παρουσιάζουν φθορές και έλλειψη συντήρησης. Η ανακαίνισή τους θεωρείται από αρκετούς ιδιοκτήτες οικονομικά ασύμφορη και έτσι προτιμούν να τα αφήνουν κλειστά.

Τα αίτια

Σύμφωνα με την ανάλυση, οι αιτίες που οδηγούν ένα ακίνητο να παραμένει άδειο είναι σύνθετες και αλληλένδετες. Μία μεγάλη κατηγορία αφορά εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες. Αυτά τα σπίτια δεν είναι εγκαταλελειμμένα, αλλά χρησιμοποιούνται μόνο λίγες εβδομάδες τον χρόνο – κυρίως τους θερινούς μήνες ή σε αργίες. Έτσι, στην πράξη, είναι ανενεργά για το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου.

Άλλη μεγάλη ομάδα περιλαμβάνει παλαιές κατοικίες που δεν προσελκύουν ούτε ενοικιαστές ούτε αγοραστές. Οι λόγοι είναι πολλοί: η τοποθεσία τους σε περιοχές με

φθίνουσα ζήτηση, η εικόνα εγκατάλειψης, το υψηλό κόστος ανακαίνισης σε σχέση με την απόδοσή τους. Επίσης, πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με νομικά ή φορολογικά εμπόδια – σπίτια με αδιευκρίνιστη κληρονομική κατάσταση, με διαφωνίες μεταξύ συγγενών ή απλώς με επιβαρύνσεις που καθιστούν τη διάθεση του ακινήτου μη συμφέρουσα. 

Υπάρχει βεβαίως και η πιο σύγχρονη διάσταση του προβλήματος: η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Πολλοί ιδιοκτήτες αποσύρουν τα σπίτια τους από τη μακροχρόνια μίσθωση με σκοπό να τα ενοικιάσουν περιστασιακά σε τουρίστες. Έτσι, πολλά σπίτια παραμένουν κλειστά για μεγάλο μέρος του έτους, ελπίζοντας σε εποχιακή απόδοση.

Απαιτούνται ισχυρά φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση

Ο Βασίλης Ηλιόπουλος, ιδρυτής της Blupeak Estate Analytics σχολιάζει σχετικά: «Σε αυτή τη συνθήκη, η λύση δεν είναι να χτίσουμε κι άλλα. Αντί να τσιμεντάρουμε νέους χώρους, πρέπει πρώτα να δώσουμε ζωή στους ήδη υπάρχοντες. Αυτό μπορεί να γίνει μέσα από στοχευμένες και εφαρμόσιμες παρεμβάσεις. Πρώτο βήμα είναι η δημιουργία ενός Εθνικού Μητρώου Κατοικιών: μια πλήρης και ψηφιακά προσβάσιμη απογραφή των κατοικιών της χώρας, ώστε να ξέρουμε τι υπάρχει, πού βρίσκεται και ποια είναι η κατάστασή του. Χωρίς αυτή τη βάση δεδομένων, καμία στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να είναι αποτελεσματική. 

Επιπλέον, απαιτούνται ισχυρά φορολογικά κίνητρα για όσους ιδιοκτήτες επιλέγουν τη μακροχρόνια μίσθωση: απαλλαγές στον ΕΝΦΙΑ, μειώσεις σε τεκμήρια ή επιδοτήσεις για ενεργειακές δαπάνες. Τρίτον, είναι απαραίτητο να υπάρξουν προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης. Πολλές κατοικίες παραμένουν κλειστές γιατί απλώς οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να τις φέρουν στα σύγχρονα πρότυπα διαβίωσης. Μέσα από κουπόνια ή συγχρηματοδοτήσεις, μπορεί να γίνει η απαραίτητη αναβάθμιση. Τέλος, οι δήμοι θα συμβάλλουν καταλυτικά: να λειτουργούν ως ενδιάμεσοι φορείς και να αξιοποιούν ανενεργά ακίνητα για την κάλυψη κοινωνικών στεγαστικών αναγκών – για φοιτητές, μονογονεϊκές οικογένειες, ηλικιωμένους που ζουν μόνοι».

Όπως εξηγεί, «το πρόβλημα, τελικά, δεν είναι ότι δεν έχουμε σπίτια. Είναι ότι τα σπίτια που έχουμε μένουν αναξιοποίητα. Η κρίση δεν είναι αριθμητική. Είναι κρίση κατανομής, κρίση θεσμικής αδράνειας και κρίση πολιτικών προτεραιοτήτων. Αν υπάρξει η πολιτική βούληση, υπάρχουν και τα μέσα. Αυτό που χρειάζεται είναι να αντιμετωπίσουμε την κατοικία όχι ως απλό περιουσιακό στοιχείο, αλλά ως ανθρώπινη ανάγκη και κοινωνικό δικαίωμα. Μόνο τότε, τα άδεια σπίτια θα πάψουν να είναι σιωπηλά μνημεία εγκατάλειψης και θα ξαναγίνουν ζωντανοί χώροι ζωής».