Αποφάσεις-σταθμός αποκαλύπτουν καταστρατήγηση του νόμου μέσω θυγατρικών εταιρειών – Δικαίωση δανειοληπτών και μήνυμα προς τράπεζες και funds
Ένα ολοένα και πιο σαφές μήνυμα αρχίζει να διαμορφώνεται στη νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων: η πρακτική των εταιρειών διαχείρισης δανείων (servicers) να αποκτούν ακίνητα μέσω «συγγενικών» εταιρειών δεν γίνεται πλέον ανεκτή. Με διαδοχικές αποφάσεις, οι δικαστές παρεμβαίνουν δυναμικά, ακυρώνοντας πλειστηριασμούς που, όπως κρίνεται, παραβιάζουν ευθέως το νομοθετικό πλαίσιο.
Στον πυρήνα των υποθέσεων βρίσκεται η διάταξη του νόμου 4354/2015, η οποία απαγορεύει ρητά στις εταιρείες διαχείρισης να αποκτούν ακίνητα που σχετίζονται με δάνεια τα οποία οι ίδιες διαχειρίζονται. Σκοπός του νομοθέτη ήταν να αποτραπεί η συγκέντρωση ακινήτων στα χέρια των servicers και να αποφευχθούν φαινόμενα εκμετάλλευσης εις βάρος των δανειοληπτών.
Ωστόσο, στην πράξη αναπτύχθηκε ένα μοντέλο παράκαμψης της απαγόρευσης: η δημιουργία θυγατρικών εταιρειών διαχείρισης ακινήτων (γνωστών ως REOCOs), οι οποίες συμμετέχουν σε πλειστηριασμούς και αποκτούν τα ακίνητα. Αν και τυπικά πρόκειται για διαφορετικά νομικά πρόσωπα, τα δικαστήρια αρχίζουν να εξετάζουν την ουσία των σχέσεων αυτών, προχωρώντας ακόμη και σε άρση της νομικής τους αυτοτέλειας.
Δικαστικές αποφάσεις με σαφές σκεπτικό
Χαρακτηριστική είναι πρόσφατη απόφαση στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων, όπου δανειολήπτης δικαιώθηκε έναντι πλειστηριασμού που επισπεύστηκε από εταιρεία διαχείρισης. Το ακίνητο κατακυρώθηκε σε εταιρεία ακινήτων που, σύμφωνα με τα στοιχεία της δικογραφίας, συνδέεται άμεσα με τον ίδιο επιχειρηματικό όμιλο.
Το δικαστήριο έλαβε υπόψη κρίσιμα δεδομένα, όπως:
τον ουσιαστικό έλεγχο της εταιρείας ακινήτων από τον ίδιο όμιλο,
τις καταχωρίσεις στο ΓΕΜΗ που αποκαλύπτουν λειτουργική σύνδεση,
την ταύτιση προσώπων στη διοίκηση και εκπροσώπηση των δύο εταιρειών.
Με βάση αυτά, κρίθηκε ότι πρόκειται για καταχρηστική αξιοποίηση της εταιρικής μορφής με στόχο την παράκαμψη του νόμου.
Προηγούμενο από τη Θεσσαλονίκη
Σημαντικό προηγούμενο είχε δημιουργηθεί ήδη από το 2025, με απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης. Στην υπόθεση εκείνη, το δικαστήριο ακύρωσε πλειστηριασμό διαμερίσματος, διαπιστώνοντας ότι η εταιρεία που αναδείχθηκε υπερθεματίστρια είχε ουσιαστική ταύτιση με την εταιρεία διαχείρισης που επισπεύδει τη διαδικασία.
Επικαλούμενο τη νομολογία του Αρείου Πάγου περί άρσης της αυτοτέλειας του νομικού προσώπου, το δικαστήριο έκρινε ότι η χρήση θυγατρικών σχημάτων δεν μπορεί να λειτουργεί ως «όχημα» καταστρατήγησης της νομοθεσίας.
Το επιχείρημα των servicers και η δικαστική απάντηση
Από την πλευρά τους, οι εταιρείες διαχείρισης υποστηρίζουν ότι η πρακτική αυτή εξυπηρετεί την εύρυθμη λειτουργία της αγοράς, καθώς αποτρέπει άγονους πλειστηριασμούς και επιταχύνει την εκκαθάριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Ωστόσο, τα δικαστήρια φαίνεται να δίνουν προτεραιότητα στο γράμμα και το πνεύμα του νόμου, υπογραμμίζοντας ότι η αποτελεσματικότητα δεν μπορεί να επιτυγχάνεται μέσω πρακτικών που αλλοιώνουν τον ανταγωνισμό και θίγουν τα δικαιώματα των δανειοληπτών.
Νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων
Οι εξελίξεις αυτές δημιουργούν νέα δεδομένα τόσο για την αγορά ακινήτων όσο και για τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων. Εάν παγιωθεί αυτή η νομολογιακή κατεύθυνση, οι servicers θα υποχρεωθούν να επανεξετάσουν τις στρατηγικές τους, ενώ ενδέχεται να αυξηθούν οι επιτυχείς προσφυγές δανειοληπτών κατά πλειστηριασμών.
Το μήνυμα της Δικαιοσύνης είναι σαφές: η τυπική διάκριση εταιρειών δεν αρκεί όταν η ουσιαστική ταυτότητα συμφερόντων οδηγεί σε καταστρατήγηση της νομοθεσίας.
Μ.Η.Τ. 242183