Το ΔΝΤ προειδοποιεί ότι το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα οφείλεται στη χαμηλή αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος και προτείνει τη «λύση»

Η Ελλάδα μπορεί να διαθέτει από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη, όμως την ίδια στιγμή βιώνει μία από τις πιο οξείες κρίσεις προσιτής στέγης. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της νέας ανάλυσης του Διεθνές Νομισματικό Ταμείο για την ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία αποδομεί την κυρίαρχη αντίληψη ότι το στεγαστικό πρόβλημα οφείλεται αποκλειστικά στην έλλειψη κατοικιών.

Το ΔΝΤ περιγράφει μια αγορά γεμάτη στρεβλώσεις, όπου τεράστιο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος παραμένει αναξιοποίητο, παρότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης εκτοξεύονται.

Σύμφωνα με την έκθεση, περίπου το 35% των κατοικιών στην Ελλάδα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ το 12%-13% του συνολικού αποθέματος παραμένει κενό. Την ίδια ώρα, οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 85% από το 2017 μέχρι σήμερα, όταν το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε μόλις κατά 47%.

Οι πιέσεις είναι πλέον ασφυκτικές κυρίως στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη και σε τουριστικές περιοχές, όπου η ζήτηση συγκεντρώνεται έντονα και τα διαθέσιμα ακίνητα βρίσκονται εκτός οικονομικών δυνατοτήτων για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών.

Το ΔΝΤ εντοπίζει και ένα ακόμη κρίσιμο στοιχείο: η Ελλάδα διαθέτει τεράστιο αριθμό παλαιών και ενεργειακά αναποτελεσματικών κατοικιών, πολλές από τις οποίες παραμένουν κλειστές λόγω νομικών, πολεοδομικών ή κληρονομικών εμποδίων.

Σπίτια υπάρχουν, αλλά οι πολίτες δεν μπορούν να τα αποκτήσουν

Η έκθεση περιγράφει με ιδιαίτερα σκληρό τρόπο την αδυναμία πρόσβασης των ελληνικών νοικοκυριών στην αγορά κατοικίας.

Παρά την ύπαρξη διαθέσιμων ακινήτων, η πρόσβαση σε στεγαστικό δανεισμό παραμένει εξαιρετικά δύσκολη, κυρίως λόγω της αδυναμίας συγκέντρωσης της απαιτούμενης προκαταβολής.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του ΔΝΤ, ένα μέσο ελληνικό νοικοκυριό μπορεί να χρειαστεί ακόμη και 24 χρόνια αποταμίευσης για να εξασφαλίσει το απαιτούμενο ποσό εισόδου για αγορά κατοικίας μέσω τραπεζικού δανείου.

Παράλληλα, περισσότερο από το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ στην Αττική το μέσο ζητούμενο ενοίκιο έχει φτάσει τα 785 ευρώ τον μήνα, επίπεδα που πιέζουν ιδιαίτερα μισθωτούς και νέους εργαζόμενους.

Ξεχωριστή αναφορά γίνεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, με το ΔΝΤ να αναγνωρίζει ότι επιβαρύνουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης, χωρίς ωστόσο να εισηγείται επιθετικούς περιορισμούς, καθώς συμβάλλουν παράλληλα στον τουρισμό και στα εισοδήματα ιδιοκτητών.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην «παγίδα ενεργειακής φτώχειας». Μόλις το 7,4% των κατοικιών στην Ελλάδα διαθέτει ενεργειακή κλάση Β ή υψηλότερη, γεγονός που μεταφράζεται σε υψηλό κόστος θέρμανσης και ενέργειας για τα νοικοκυριά.

Τα μέτρα που προτείνει το ΔΝΤ για να «ξεμπλοκάρει» η αγορά

Το ΔΝΤ θεωρεί ότι η λύση δεν βρίσκεται μόνο σε επιδόματα ή νέα στεγαστικά προγράμματα, αλλά σε βαθύτερη αναδιάρθρωση της αγοράς κατοικίας.

Πρώτη προτεραιότητα θέτει την ενεργοποίηση των κενών κατοικιών, προτείνοντας συνδυασμό κινήτρων και αντικινήτρων: επιδοτήσεις ανακαινίσεων και ενεργειακών αναβαθμίσεων, αλλά και φορολογικές επιβαρύνσεις για ακίνητα που παραμένουν κλειστά σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Παράλληλα, ζητά επιτάχυνση μεταρρυθμίσεων που αφορούν τα κληρονομικά και τα προβλήματα συνιδιοκτησίας, τα οποία μπλοκάρουν χιλιάδες ακίνητα, καθώς και μείωση της γραφειοκρατίας στις οικοδομικές άδειες και ταχύτερη επίλυση δικαστικών διαφορών.

Στην έκθεση δίνεται επίσης έμφαση στην ανάγκη δημιουργίας πιο οργανωμένης πολιτικής κοινωνικής κατοικίας μέσω συνεργασιών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, αλλά και στην επέκταση των φοιτητικών εστιών.

Το ΔΝΤ επισημαίνει ακόμη ότι ο κατασκευαστικός κλάδος αντιμετωπίζει σοβαρές ελλείψεις εργατικού δυναμικού και αυξημένο κόστος κατασκευής, στοιχεία που περιορίζουν την ταχύτητα παραγωγής νέων κατοικιών. Όπως συμπεραίνεται, το ελληνικό στεγαστικό δεν είναι απλώς κρίση τιμών. Είναι κρίση λειτουργίας της ίδιας της αγοράς ακινήτων.

Διαβάστε επίσης: Στεγαστικό στην Ελλάδα: Η ΤτΕ «δείχνει» τους 6 βασικούς λόγους για την εκτόξευση τιμών κατοικιών και ενοικίων