Τα χειμερινά εξοχικά παραμένουν εκτός αγορά. Γιατί η ζήτηση δεν επιστρέφει και ποιοι κίνδυνοι διαμορφώνουν το μέλλον της αγοράς

Την ώρα που η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται σε τροχιά ανόδου, με τον τουρισμό να καταγράφει ιστορικά ρεκόρ και το επενδυτικό ενδιαφέρον να παραμένει έντονο σε κατοικίες πόλης και θερινά εξοχικά, μια ολόκληρη κατηγορία ακινήτων παραμένει καθηλωμένη. Πρόκειται για τα χειμερινά εξοχικά, τα οποία εξακολουθούν να κινούνται μακριά από τις τάσεις της αγοράς, με τις αξίες τους να βρίσκονται κατά μέσο όρο 54% χαμηλότερα σε σχέση με τα επίπεδα του 2008.

Παρά τη μακροοικονομική σταθερότητα, τη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος και τις θετικές επιδόσεις του τουρισμού, η αγορά των χειμερινών εξοχικών κατοικιών δεν έχει καταφέρει να ανακάμψει ουσιαστικά από την κρίση. Αντίθετα, σύμφωνα με την ανάλυση του Παρατηρητηρίου Αξιών της GEOAXIS, παραμένει εγκλωβισμένη σε χαμηλή ζήτηση, περιορισμένες συναλλαγές και έντονη απόσταση από τα ιστορικά της υψηλά.

Μια αγορά «παράγωγο» της οικονομίας, όχι μοχλός ανάπτυξης

Η αγορά εξοχικής κατοικίας, και ιδιαίτερα η χειμερινή, λειτουργεί περισσότερο ως αντανάκλαση της γενικότερης οικονομικής συγκυρίας παρά ως αυτόνομος διαμορφωτής τάσεων. Όπως επισημαίνεται στη μελέτη, είναι η πρώτη που πλήττεται σε περιόδους αβεβαιότητας και η τελευταία που ακολουθεί όταν το κλίμα βελτιώνεται. Το φαινόμενο αυτό είναι ακόμη εντονότερο στα χειμερινά εξοχικά, τα οποία λόγω κόστους, χρήσης και εποχικότητας λειτουργούν ως «πολλαπλασιαστής» των διακυμάνσεων.

Η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού, το αυξημένο κόστος κατασκευής και συντήρησης, αλλά και η γενικότερη ανασφάλεια για το μέλλον, έχουν καταστήσει την απόκτηση τέτοιων ακινήτων επιλογή εκτός ατζέντας για την πλειονότητα τόσο των Ελλήνων όσο και των ξένων επενδυτών. Σύμφωνα με τη GEOAXIS, η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους 12 μήνες, με πιθανότερο σενάριο τη σταθεροποίηση ή ακόμη και περαιτέρω συμπίεση των αξιών.

Οι αριθμοί αποκαλύπτουν το βάθος της διόρθωσης

Η ανάλυση εστιάζει σε τέσσερις καθιερωμένους προορισμούς χειμερινών εξοχικών, την Αράχωβα, το Καρπενήσι, τον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας, εξετάζοντας τυπικές κατοικίες σε τυπικές θέσεις. Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι ζητούμενες τιμές πώλησης εμφανίζουν ελάχιστες μεταβολές σε σχέση με πέρυσι, γεγονός που επιβεβαιώνει τη στασιμότητα της αγοράς.

Στην Αράχωβα, η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 1.668 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφοντας οριακή άνοδο 2,6% σε ετήσια βάση. Στο Καρπενήσι, η μέση τιμή φτάνει τα 1.042 ευρώ ανά τ.μ., με αύξηση 1,9%. Στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και στα Τρίκαλα Κορινθίας οι τιμές παραμένουν ουσιαστικά αμετάβλητες, στα 1.064 ευρώ και 1.111 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα.

Η σύγκριση, ωστόσο, με το 2008 είναι αποκαλυπτική. Στον Άγιο Αθανάσιο, οι αξίες έχουν υποχωρήσει κατά 68%, από τα 3.301 ευρώ ανά τ.μ. στα σημερινά επίπεδα. Στο Καρπενήσι η πτώση φτάνει το 55%, στα Τρίκαλα Κορινθίας το 51%, ενώ η Αράχωβα, παρά τη σχετική ανθεκτικότητα, καταγράφει απώλειες 44% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.

Αδιάθετα ακίνητα, υπερβολικές επιφάνειες και παγιδευμένοι κατασκευαστές

Παρά το γεγονός ότι οι τιμές έχουν σχεδόν υποδιπλασιαστεί, η ζήτηση παραμένει εξαιρετικά υποτονική, αφήνοντας χιλιάδες κατοικίες αδιάθετες. Πολλοί κατασκευαστές, που επένδυσαν την περίοδο πριν και κατά την έναρξη της κρίσης σε πολυτελή συγκροτήματα με υψηλό κόστος γης και κατασκευής, βρίσκονται σήμερα εγκλωβισμένοι. Ακόμη και η πώληση κάτω από το κόστος δεν αρκεί για να κινητοποιήσει το ενδιαφέρον των αγοραστών.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Λιβάδι της Αράχωβας, όπου η έντονη οικοδομική δραστηριότητα προηγούμενων ετών οδήγησε σε υπερπροσφορά, με δεκάδες συγκροτήματα να παραμένουν ολοκληρωμένα αλλά χωρίς ουσιαστική προοπτική άμεσης διάθεσης.

Ταυτόχρονα, τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων αποκαλύπτουν μια αγορά που σχεδιάστηκε με λογική υπερβολής. Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας φτάνει τα 142 τετραγωνικά μέτρα, με τις μεγαλύτερες κατοικίες να εντοπίζονται στον Άγιο Αθανάσιο και τις μικρότερες στο Καρπενήσι. Η διάμεση ηλικία των ακινήτων ανέρχεται στα 27,5 έτη, στοιχείο που περιορίζει περαιτέρω την ελκυστικότητά τους σε ένα περιβάλλον όπου οι αγοραστές στρέφονται σε νεότερα ή ενεργειακά αποδοτικότερα ακίνητα.

Βραχυχρόνια μίσθωση, κλιματική αλλαγή και αβέβαιο μέλλον

Τα τελευταία χρόνια, μέρος της προσφοράς έχει μετακινηθεί προς τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως εναλλακτική λύση στην αδυναμία πώλησης. Αν και η τάση αυτή επιβραδύνθηκε μετά το 2019, επανεμφανίστηκε το 2022 και το 2023, κυρίως λόγω της δυσκολίας ανανέωσης εποχικών μισθώσεων και της γενικότερης στροφής στην ενοικίαση αντί της αγοράς.

Μακροπρόθεσμα, καθοριστικός παράγοντας αναμένεται να είναι η κλιματική αλλαγή. Οι περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα αντιμετωπίζουν αυξανόμενο ρίσκο, καθώς οι ημέρες λειτουργίας μειώνονται λόγω έλλειψης χιονιού, ενώ η χρηματοδότηση για κέντρα σε χαμηλότερα υψόμετρα καθίσταται ολοένα και δυσκολότερη. Η αύξηση του κόστους ενέργειας επιβαρύνει περαιτέρω τη βιωσιμότητα αυτών των τοπικών αγορών.

Σε αυτό το περιβάλλον, τα χειμερινά εξοχικά παραμένουν η «ξεχασμένη» πλευρά του ελληνικού real estate. Μια αγορά που γνώρισε υπερβολή στην άνοδο, βαθιά διόρθωση στην κρίση και σήμερα δείχνει να αναζητά, χωρίς σαφή ορίζοντα, έναν νέο ρόλο σε μια οικονομία που έχει αλλάξει προτεραιότητες.

Διαβάστε επίσης: Εξοχικά ακίνητα: Πού αγοράζουν οι ξένοι στην Ελλάδα