ΑΑΔΕ: 30 μέρες για ακύρωση ΑΜΑ - Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες Airbnb

ΑΑΔΕ: Νέες διευκρινίσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις, διακοπή και έκδοση ΑΜΑ, εξαιρέσεις, προθεσμίες και αντιδράσεις από τον κλάδο Airbnb

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), μέσω της νέας εγκυκλίου Ε.2049/2025, υπό την υπογραφή του διοικητή Γιώργου Πιτσιλή, επιχειρεί να ξεκαθαρίσει τη νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και να διασφαλίσει την εφαρμογή της φορολογικής και λειτουργικής συμμόρφωσης των φορολογουμένων.

Διακοπή ΑΜΑ εντός 30 ημερών: Τι ορίζει η εγκύκλιος

Φυσικά πρόσωπα έχουν πλέον 30 ημέρες στη διάθεσή τους για να ακυρώσουν τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), εάν:

Ο ΑΜΑ εκδόθηκε πριν την 1η Ιανουαρίου 2024,
και δεν έχει στεγαστεί καμία βραχυχρόνια μίσθωση από τότε.

Με τη διακοπή αυτή, τα ακίνητα εξαιρούνται από τον υπολογισμό του συνολικού αποθέματος ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης των φορολογικών ετών 2024–2025. Αν, μετά την ακύρωση, το φυσικό πρόσωπο διαθέτει έως δύο τέτοια ακίνητα, δεν απαιτείται έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας σε φορολογική βάση.

Έκδοση νέου ΑΜΑ παρά τις απαγορεύσεις

Παρά τις γενικές περιοριστικές διατάξεις για το 2025 (εμπόδιο εγγραφής νεων ΑΜΑ εντός του Δήμου Αθηναίων – 1ου, 2ου, 3ου διαμερίσματος), η εγκύκλιος καθιστά σαφές ότι επιτρέπεται η χρήση νέου ή επανενεργοποίηση υπάρχοντος ΑΜΑ στις εξής περιπτώσεις:

Υπογραφή νέας σύμβασης μίσθωσης, με τον ίδιο ή νέο μισθωτή/υπεκμισθωτή.
Αλλαγή διαχειριστή, χωρίς αλλαγή ιδιοκτησιακού status.
Μεταβίβαση ή κληρονομιά, που οδηγεί σε αλλαγή διαχειριστή.
Επανεγγραφή ακινήτου από τον ίδιο διαχειριστή, που είχε προηγουμένως διαγραφεί.

Έτσι, οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές διατηρούν τη δυναμική λειτουργίας της εκμίσθωσης, εφόσον δεν παραβιάζεται δικαίωμα ιδιοκτησίας και επιχειρηματικού καθεστώτος.

Αντιδράσεις και προκλήσεις από επαγγελματίες του χώρου

Ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (Stama Greece) κατήγγειλε προηγούμενη εγκύκλιο της ΑΑΔΕ (Ε.2024/2024) ως “παράνομη, ανυπόστατη και αυθαίρετη”, αφού χαρακτήριζε κάθε ακίνητο ως «υποκατάστημα» και επέβαλλε αυθαίρετα τέλος επιτηδεύματος 600 €, κυρίως σε ιδιώτες με τρία ή περισσότερα ακίνητα και εταιρικούς φορείς. Ο Σύνδεσμος έχει προσφύγει στο ΣτΕ.

Τι αλλάζει από τις 1 Οκτωβρίου 2025

Με βάση την εφαρμοσθείσα ρύθμιση:

Βραχυχρόνιες μισθώσεις: έως 59 ημέρες δεν απαιτούν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, εφόσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες από τον ιδιοκτήτη.
Μακροχρόνιες: από 60 ημέρες και άνω, χρειάζονται δήλωση στην ΑΑΔΕ (ΔΠΣΜΑΠ).
Αυστηρές προδιαγραφές ασφαλείας (φωτισμός, κλιματισμός, πυρασφάλεια, αστική ευθύνη, ανιχνευτές κ.ά.), η συμμόρφωση θα είναι υποχρεωτική από Οκτώβριο 2025, με πρόστιμα αρχικά 5.000 €, που σε επαναλήψεις μπορούν να αυξηθούν έως και 20.000.