Οικισμοί έως 2.000 κατοίκους: Χωρίς τη δυνατότητα να χτίσουν παραμένουν πολλά οικόπεδα που βρίσκονται σε έναν από τους 12.000 οικισμούς της χώρας με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους ύστερα από τη νέα νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ. Και αυτό επειδή τα νέα κριτήρια για την αρτιότητα θέτουν εκτός πολλές ιδιοκτησίες οι οποίες υπό το παλιό καθεστώς που είχε επικρατήσει με αποφάσεις Νομαρχών θα μπορούσαν να θεωρούνται άρτιες και οικοδομήσιμες.
Οικόπεδα στα ελληνικά νησιά: Η νέα Wall Street της γης
Οι επιπλέον παράμετροι που έθεσε η νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ για τους οικισμούς έως 2.000 κατοίκους και ιδιαίτερα για τους οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους θέτουν εκτός την πλειοψηφία των οικοπέδων καθώς απαιτείται αρτιότητα 2 στρεμμάτων, έκταση η οποία σπάνια βρίσκεται εντός οικισμού. Το νέο νομοθετικό πλαίσιο ναι μεν δημιουργεί ένα πιο ασφαλές πλαίσιο για αρκετούς οικισμούς (υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι δεν θα ακυρωθεί εκ νέου κάποια διάταξη όταν θα αρχίσει να εφαρμόζεται στην πράξη) αλλά τελικά πολλά οικόπεδα δεν θα είναι ούτε αξιοποιήσιμα ούτε οικοδομήσιμα παρά το γεγονός ότι θα βρίσκονται εντός οικισμού και παρά το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες έχουν πληρώσει φόρους για αυτά. Αλλά και στους μικρούς οικισμούς (μέχρι 700 κατοίκους), η ελάχιστη αρτιότητα των 500 τμ θέτει και πάλι χιλιάδες ιδιοκτησίες εκτός.
Οι αλλαγές που θα ισχύουν στο εξής για τους οικισμούς έως 2.000 κατοίκους
Το Π.Δ. 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194) προβλέπει την επαναοριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και την κατάργηση της επίμαχης ζώνης Γ και δεν θα λαμβάνονται πλέον υπ’ όψιν τα όρια που είχαν οριστεί από τους Νομάρχες μετά το 1983 και ευνοούσαν τους οικισμούς εντός των διευρυμένων ορίων.
Με τη νέα ρύθμιση θα ισχύουν διαφορετικά κριτήρια ανάλογα με την κατηγορία του οικισμού.
Για τους οικισμούς άνω των 700 κατοίκων η ζώνη Γ καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.) όπου άρτια θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δεκαπέντε (15) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985 π.δ. (Δ΄ 270), δηλαδή της εκτός σχεδίου δόμησης .
Για τους οικισμούς μέχρι και 700 κατοίκους ορίζεται η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.), η οποία είναι ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης του δημογραφικού και ενίσχυσης της αποκέντρωσης. Βρίσκεται εντός οικισμού και προσομοιάζει στη Ζώνη Β1 αυτού.
Μέσω του εργαλείου αυτού, προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να διευρύνεται το όριό τους πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.
Στη Ζ.Α.Ο. άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για την ζώνη Β1. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι και σε αυτή την περίπτωση, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, τίθεται θέμα κοινωνικής ισορροπίας καθώς δεν μπορεί ένα οικόπεδο που βρίσκεται σε οικισμό με 701 κατοίκους να μπορεί να χτιστεί και ένα άλλο που βρίσκεται σε οικισμό με 699 να μην μπορεί.
Ταυτόχρονα, εκπρόσωποι του τεχνικού κόσμου υποστηρίζουν ότι το νέο πλαίσιο θέτει κανόνες, χωρίς να αφήνει την ευκαιρία στους μελετητές- οι οποίοι αυτοί την περίοδο εκπονούν τα χωροταξικά σχέδια και καθορίζουν τα όρια οικισμών-την ελευθερία και το περιθώριο να σχεδιάσουν χωροταξικά ξεχωριστά τον κάθε οικισμό, με τα χαρακτηριστικά τα οποία αυτός διαθέτει
Μ.Η.Τ. 242183