Στασιμότητα στην αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας

Η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μία πλήρως εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων, με αποτέλεσμα την στασιμότητα και την πιθανή μελλοντική συμπίεση των αξιών.

Σε αυτό το συμπέρασμα καταλήγει έρευνα της GEOAXIS που σημειώνει ότι η ετήσια μεταβολή στις τιμές το διάστημα 2023- 2024 είναι ελάχιστα θετική. Όπως σημειώνει, η σταθερότητα της χώρας σε συνδυασμό με την θετική καλοκαιρινή τουριστική περίοδο δεν έχουν μετουσιωθεί, για ακόμη μια χρονιά, σε τάση σε ότι αφορά στις χειμερινές εξοχικές κατοικίες. Η γενικότερη γεωπολιτική ανασφάλεια για το μέλλον, η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και το σημαντικό κόστος κατασκευής & συντήρησης επηρεάζουν αρνητικά την συγκεκριμένη αγορά. Αν και σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά του 2008 οι αξίες εξακολουθούν να καταγράφονται μειωμένες περισσότερο από το μισό (-55%), η τάση των τελευταίων ετών δείχνει να εισερχόμαστε πιθανά σε μια φάση συμπίεσης των αξιών.

Που κλειδώνουν οι τιμές

Πιο αναλυτικά, οι ζητούμενες τιμές πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών για την Αράχωβα Βοιωτίας και το Καρπενήσι Ευρυτανίας διαμορφώνεται σε 2,01% και 1,49%, αντίστοιχα. Σταθερές παραμένουν οι τιμές πώλησης στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας. Αναλυτικότερα,

στην Αράχωβα από 1.594 euro/τμ το 2023 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.626 euro/τμ (2,01%),
στον Άγιο Αθανάσιο από 1.053 euro/τμ το 2023 στα 1.063 euro/τμ (0,95%),
στο Καρπενήσι από 1.008 euro/τμ το 2023 στα 1.023 euro/τμ (1,49%)
στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.097 euro/τμ το 2023 στα 1.106 euro/τμ (0,82%).

Πώς διαμορφώνονται οι επιφάνειες και η ηλικία των κατοικιών

Η διάμεση συνολική επιφάνεια εξοχικής κατοικίας μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 144τμ. Η διάμεση επιφάνεια είναι εξαιρετικά μεγάλη και αποτυπώνει την τάση για υπερβολή. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στην Αράχωβα στα 160τμ, λόγω της πληθώρας νέων μεζονετών στο Λιβάδι και οι μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας στα 130τμ, λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται

Η διάμεση ηλικία εξοχικής κατοικίας που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 22,5 χρόνια. Μεγαλύτερη ηλικία κατασκευών καταγράφεται στο Καρπενήσι με 37 χρόνια και η μικρότερη στην Αράχωβα και στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας με 17 έτη.

Ποια η μεταβολή των τιμών από το 2008 έως σήμερα

Σύμφωνα με την ανάλυση, οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Παρά την πρόσκαιρη μικρή αύξηση στις τιμές τα τελευταία χρόνια (2018/2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 euro/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση.

Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό ‘αμόκ’ -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.

Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 euro/τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.063 euro/τμ (-68%) και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 1.023 euro/τμ (-56%), τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 1.106 euro/τμ (-51%) και τέλος η Αράχωβα από 3.000 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 1.626 euro/τμ (-46%).

Χαρακτηριστικά Αγοράς Εξοχικών Kατοικιών

Μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο 2019 και μετά η τάση επιβραδύνθηκε, και το 2022/2023 φάνηκαν νέα σημάδια αύξησης της προσφοράς.
Η προσφορά θα βαίνει αυξανόμενη στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω αδυναμίας ανανέωσης τυπικών μισθώσεων με τη σεζόν και γενικότερης τάσης για ενοικίαση παρά για αγορά.
Η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια ιδιαίτερη κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές. Παρόλα αυτά, η δυναμική της περιοχής φαίνεται καθηλωμένη.
Η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα κυρίως στο Kαρπενήσι και στον Άγιο Αθανάσιο καθώς η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από την Ελλάδα. Τα Τρίκαλα Kορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στη μεγάλη μείωση των αξιών.
Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού. Η ανάλυση σημειώνει ότι δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση στην Ευρώπη για χιονοδρομικά κέντρα χαμηλότερα των 2.500μ, ενώ η αύξηση του κόστους ενέργειας για την λειτουργία τους θα δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερο ρίσκο στις τοπικές αγορές.

Χριστίνα Δημητρίου