Στόχος ο διπλασιασμός της αξίας του χαρτοφυλακίου στα logistics – Μη ευνοϊκές οι συνθήκες για ένα placement
Με στρατηγικούς άξονες τα πράσινα γραφεία, τα logistics και τα ξενοδοχεία, η PRODEA Investments προχωρά επενδύσεις ύψους 518 εκατ. ευρώ με 17 πρότζεκτς σε ορίζοντα ως το 2027. Η αξία τους θα ξεπεράσει τα 650 εκατ. ευρώ. Όπως αποκάλυψε ο πρόεδρος της εταιρείας, κ. Χριστόφορος Παπαχριστοφόρου, κατά την τακτική γενική συνέλευση των μετόχων, σε διάστημα 3 έως 12 μηνών θα προχωρήσει σε δύο φάσεις η αγορά και του υπολοίπου 20% της MHV, που σήμερα αντιστοιχεί ήδη στο 65% του χαρτοφυλακίου της ΑΑΕΑΠ στον κλάδο των ξενοδοχείων.
Έχοντας ως στρατηγικό στόχο τη βελτιστοποίηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων, η αξία του οποίου σήμερα ξεπερνά τα 3 δισ. ευρώ, η διοίκηση της PRODEA Investments προχωρά στην πώληση ακινήτων μη στρατηγικής σημασίας ή που τα θεωρεί ώριμα, καθώς και σε αναπτύξεις που αξιοποιούν το θετικό momentum της ελληνικής αγοράς. «Επενδύουμε με βάση την ποιότητα των ακινήτων, την καλύτερη δυνατή σχέση ρίσκου – απόδοσης και το best location του ακινήτου, που είναι ούτως ή άλλως καθοριστικό για το real estate», εξήγησε ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας κ. Αριστοτέλης Καρυτινός.
Όσον αφορά στο ενδεχόμενο ενός placement, η διοίκηση της PRODEA, παρότι εμφανίστηκε ιδιαίτερα θετική, ξεκαθάρισε ότι υπό τις παρούσες συνθήκες αυτό απομακρύνεται, με τα discounts να κινούνται σε επίπεδα από 20% ως 30%. Όπως σημείωσε ο κ. Παπαχριστοφόρου, σήμερα στην ελληνική αγορά είναι μεν καλές οι συνθήκες, όμως οι επενδυτές είναι βραχυπρόθεσμοι, και θα έρθουν για 8-12 μήνες, ενώ την ίδια στιγμή στις άλλες αγορές βρίσκουν υψηλότερα discounts.
«Διακαώς επιθυμούμε τη διεύρυνση του free float, ωστόσο ακόμη και σε περιπτώσεις αυξημένης προσφερόμενης τιμής οι κάτοχοι μετοχών δεν δείχνουν διάθεση πώλησης στα τρέχοντα επίπεδα», ανέφερε η διοίκηση της εισηγμένης, θέτοντας ως προϋπόθεση να ισορροπήσει η αγορά.
Πράσινα γραφεία, logistics και αξιόπιστοι ενοικιαστές
Στοχεύοντας στα πράσινα γραφεία, που αποτελούν το next big thing στην αγορά, σήμερα αυτά ανέρχονται στο 40% του χαρτοφυλακίου της εταιρείας σε γραφεία, που έχει συνολική αξία 1,2 δισ. ευρώ. Με την προσθήκη το επόμενο διάστημα ακόμη 100.000 τ.μ., η αναλογία των πράσινων γραφείων θα ανέβει στο 50%, ενώ η PRODEA στοχεύει να φτάσει πολύ κοντά στο 100% στην επόμενη φάση.
Όπως είπε μάλιστα η διοίκηση, τα πράσινα γραφεία προσελκύουν τους πιο ποιοτικούς ενοικιαστές της αγοράς, στους οποίους στοχεύει στρατηγικά η PRODEA. Σήμερα, η πληρότητα στο συνολικό χαρτοφυλάκιό της ανέρχεται σε 92%, ενώ κυριαρχούν οι μεγάλης διάρκειας μισθώσεις στον μέσο όρο των 11 ετών, εκ των οποίων οι κλειστές μισθώσεις είναι για 8,3 χρόνια. Τα έσοδα από ενοίκια είναι 145,8 εκατ. ευρώ και η ακαθάριστη απόδοση ενοικίου ανέρχεται σε 6,4%. «Βασικό πλεονέκτημά μας είναι η ποιότητα των ενοικιαστών μας. Το 86% των ακινήτων μας είναι “κλειστά”, δηλαδή χωρίς break options, και 93% έχουν αναπροσαρμογή πληθωρισμού ή με άλλο τρόπο. Αυτό βοήθησε σε πολύ καλύτερες αποδόσεις στις πιο δύσκολες πληθωριστικά εποχές», επισήμανε ο κ. Καρυτινός.
Ο δεύτερος πόλος που επενδύει για τα επόμενα χρόνια η εταιρεία είναι η ανάπτυξη του χαρτοφυλακίου της στα logistics. Σήμερα, στο μίγμα αντιστοιχούν σε μόλις 4%, ενώ το 40% είναι γραφεία, 17% ξενοδοχεία, 12% καταστήματα της Εθνικής Τράπεζας, 16% retail και big boxes και 7% κατοικία. Εκτιμάται όμως ότι η γεωστρατηγική θέση της χώρας θα ευνοήσει τα επόμενα χρόνια την άνθιση των logistics, με τη ζήτηση να κινείται σε μεγάλους όγκους και πιο πράσινα στοιχεία.
«Η πρόκληση στα logistics είναι ότι θες πολλά τ.μ. για να δημιουργήσεις μεγάλη αξία», είπε ο κ. Καρυτινός χαρακτηριστικά. Η αξία του υφιστάμενου portfolio είναι στα 130 εκατ. με 150.000 τ.μ., ενώ υπό ανάπτυξη είναι ακόμα 110.000 τ.μ., που θα διπλασιάσει και την αξία στα 250 εκατ. ευρώ.
Αντίστοιχα, η αξία του κλάδου του retail είναι στα 868 εκατ. ευρώ με το 43% να αντιστοιχεί σε καταστήματα της Εθνικής Τράπεζας, που ήταν και το αρχικό κομμάτι του χαρτοφυλακίου. Αυτά έχουν μακροχρόνιες μισθώσεις 15 ετών με πολύ καλό yield ύψους 8,1%. Το υπόλοιπο 57% είναι big boxes, δηλαδή μεγάλα σουπερμάρκετ και δύο εμπορικά κέντρα στην Ιταλία, ενώ το ¼ αυτού του κομματιού αντιστοιχεί σε luxury εμπορικά ακίνητα σε Κολωνάκι-Ερμού κλπ., περίπου αξίας 100 εκατ. ευρώ.
Βασικός άξονας ανάπτυξης τα ξενοδοχεία
Ο κλάδος στον οποίο, μέσω της απόκτησης του 80% της MHV (το 55% από το group Yoda έναντι 254 εκατ. ευρώ), η PRODEA αύξησε κατακόρυφα το αποτύπωμά της είναι το hospitality. Η αξία του χαρτοφυλακίου ανέρχεται σε 510 εκατ. ευρώ, με το 65% να προέρχεται από την MHV. «Τα ξενοδοχεία αποτελούν από τα πλέον στρατηγικά κομμάτια του νέου χαρτοφυλακίου που ετοιμάζουμε», υπογράμμισε ο κ. Καρυτινός.
Έτσι, όπως αποκάλυψε η διοίκηση, το επόμενο διάστημα θα ολοκληρωθεί η απόκτηση και του υπολοίπου 20% της κυπριακής εισηγμένης, που διαθέτει luxury ξενοδοχεία σε Κύπρο και Ελλάδα. «Προσδοκούμε σημαντική υπεραξία από αυτή την επένδυση, άρα γιατί να μην επωφεληθούμε περισσότερο», σχολίασε ο κ. Παπαχριστοφόρου. Απαντώντας, δε, σε σχετικό ερώτημα, εξήγησε πως η συναλλαγή θα γίνει με τους ίδιους όρους και μάλιστα θα είχε ήδη γίνει εφόσον το επέτρεπε η νομοθεσία για τις ΑΕΕΑΠ.
Συνολικά, το επιμέρους χαρτοφυλάκιο της εταιρείας, περιλαμβάνει 13 μονάδες, με EBITDA που αναμένεται να ξεπεράσει τα 55 εκατ. ευρώ. Από το επενδυτικό πρόγραμμα της PRODEA, στα ξενοδοχεία αντιστοιχούν 97,1 εκατ. ευρώ, ενώ αναμένεται EBITDA περί τα 9,1 εκατ. ευρώ, ενώ στο οικιστικό κομμάτι το κόστος θα φτάσει στα 68,8 εκατ. και αναμένονται έσοδα της τάξης των 86 εκατ. ευρώ.
Ειδικότερα, τα 48.900 τ.μ. ακινήτων στον κλάδο της κατοικίας που διαθέτει προς πώληση αφορούν κυρίως μεγάλα και ακριβά διαμερίσματα ως επί το πλείστον στην Κύπρο, εκ των οποίων αναμένεται εισόδημα 338,8 εκατ. Σημειώνεται ότι οι τιμές ξεπερνούν τις 15.000 ευρώ ανά τετραγωνικό για τα παραλιακά διαμερίσματα στη Λεμεσό. Η διοίκηση έδειξε ενδιαφέρον για την απόκτηση αντίστοιχου χαρτοφυλακίου και στην αθηναϊκή ριβιέρα, ενώ ήδη διαθέτει στην Ελλάδα διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας που κυμαίνονται στα 4.000-5.000 ευρώ/τ.μ.
Ακόμη, η εταιρία διαθέτει προς ενοικίαση 370 μικρότερες μονάδες των 25-30 τ.μ., που συνθέτουν ένα σύνολο περίπου 10.600 τ.μ., με αξία πάνω από 50 εκατ. ευρώ. Τα έσοδα από ενοίκια εκτιμώνται σε 2,3 εκατ. ετησίως.
Τα δύο πρότζεκτ των 120 εκατ. ευρώ
Τα δύο μεγαλύτερα πρότζεκτς που θα «τρέξει» η PRODEA Investments το επόμενο διάστημα έχουν συνολικό ύψος επένδυσης 120 εκατ. ευρώ. Το πρώτο αφορά στο ακίνητο που βρίσκεται επί της Λεωφόρου Κηφισίας 77 στο Μαρούσι, εκεί που ήταν τα ιστορικά «Αηδονάκια». Με αφορμή αυτή την επένδυση, που θα ανέλθει στα 60 εκατ. ευρώ, η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ σχολίασε και το «κατενάτσιο» των δήμων στον νέο ΝΟΚ, σε αναμονή της απόφασης του ΣτΕ.
«Εμείς έχουμε καταθέσει σχέδια για άδεια για το Μαρούσι, που περιλαμβάνουν τις προβλέψεις και τα ωφελήματα του νέου ΝΟΚ, με τον οποίο έχουν αδειοδοτηθεί άλλα κτήρια της περιοχής, προκειμένου να φτιάξουμε έναν πράσινο πόλο», είπε ο κ. Καρυτινός, σημειώνοντας πως η απόφαση των δήμων έχει παγώσει επενδύσεις. Ο επικεφαλής της PRODEA έθεσε ως οξύμωρο, το γεγονός ότι προτιμούμε να απλώσουμε τον όγκο ενός κτηρίου, αντί δίνοντας πλεονέκτημα στο ύψος, να έχουμε περισσότερους ανοιχτούς χώρους πρασίνου όπως δίνει τη δυνατότητα ο νέος ΝΟΚ.
Η δεύτερη ανάπτυξη, αντίστοιχου ύψους 60 εκατ. ευρώ αφορά τη δημιουργία ενός ενιαίου πάρκου logistics στον Ασπρόπυργο. Αυτό είναι 100 χιλ. μέτρων οικοδομήσιμο, με πέντε κτήρια σε ενιαίο σύνολο. Θα πρόκειται για το μεγαλύτερο τέτοιο πάρκο στην Ελλάδα.
Μ.Η.Τ. 242183