Άλμα στις μεταβιβάσεις ακινήτων – Στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας

Η εισροή ξένων κεφαλαίων στην ελληνική κτηματαγορά εμφανίζει σημάδια κόπωσης, καθώς το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα Golden Visa υποχωρεί μετά την αύξηση του ελάχιστου απαιτούμενου ποσού επένδυσης. Την ίδια ώρα, οι μεταβιβάσεις ακινήτων καταγράφουν εκρηκτική άνοδο, κυρίως λόγω μαζικών γονικών παροχών και δωρεών που εκμεταλλεύονται το υψηλό αφορολόγητο όριο.

Αγορά ακινήτων Golden Visa: Το δίκοπο μαχαίρι της κτηματαγοράς

Ρεκόρ στο myProperty

Στο πρώτο εξάμηνο του 2025 δηλώθηκαν μέσω της πλατφόρμας myProperty πάνω από 108.000 μεταβιβάσεις ακινήτων, συνολικής δηλωθείσας αξίας 12,1 δισ. ευρώ – ιστορικό υψηλό. Ωστόσο, δεν πρόκειται κυρίως για πραγματικές αγοραπωλησίες: το 77% των πράξεων ήταν γονικές παροχές ή δωρεές, στις οποίες στις περισσότερες περιπτώσεις δεν καταβλήθηκε φόρος.

Εικονικές τιμές και «τρικ» φοροαποφυγής

Η Εφορία διαπιστώνει ότι οι δηλούμενες τιμές είναι τεχνητά χαμηλές, χωρίς να μπορεί να παρέμβει όταν αυτές συμβαδίζουν με τις αντικειμενικές αξίες. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στις γονικές παροχές και τις δωρεές, όπου χρησιμοποιούνται διάφορα τεχνάσματα για την αποφυγή φορολόγησης.
Στις πραγματικές αγοραπωλησίες, το τίμημα που δηλώνεται συνήθως αντιστοιχεί στην αντικειμενική αξία – αρκετά χαμηλότερη από την αγοραία – με τη διαφορά να πληρώνεται «κάτω από το τραπέζι». Έτσι μειώνεται ο φόρος και διευκολύνεται ο αγοραστής ως προς τη νομιμοποίηση της προέλευσης των κεφαλαίων.

Η μέση δηλωθείσα αξία ανά συναλλαγή ανέρχεται σε 110.000 ευρώ, ενώ η πραγματική εκτιμάται σημαντικά υψηλότερη.

Συναλλαγές χωρίς τραπεζικό δανεισμό

Μόλις 1 στα 17 ακίνητα (περίπου 6%) αγοράστηκε με στεγαστικό δάνειο. Οι υπόλοιπες αγορές έγιναν με μετρητά, οικογενειακές ενισχύσεις, προσωπικά δάνεια ή κεφάλαια αδιευκρίνιστης προέλευσης. Από τα 12,1 δισ. ευρώ που αφορούν οι μεταβιβάσεις, μόλις 700 εκατ. προήλθαν από στεγαστικά δάνεια και περίπου 500 εκατ. από ξένους επενδυτές.

Η υποχώρηση των ξένων επενδύσεων

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι καθαρές εισροές ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων μειώθηκαν το α’ τρίμηνο του 2025 κατά 31,4%, στα 356,8 εκατ. ευρώ, από 520 εκατ. την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Η τάση δείχνει ότι η «κόπωση» αυτή θα συνεχιστεί.

Το «παράθυρο» του αφορολόγητου

Οι Έλληνες ιδιοκτήτες σπεύδουν να μεταβιβάσουν περιουσία όσο ισχύει το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ για συγγενείς πρώτου βαθμού. Στο πρώτο εξάμηνο καταγράφηκαν πάνω από 50.000 γονικές παροχές χωρίς φόρο και 33.637 δωρεές, η πλειονότητα επίσης χωρίς φορολογική επιβάρυνση.