Ελληνικό real estate σε νέα φάση ωρίμανσης – Οι τιμές, οι ανισορροπίες και το νέο επενδυτικό κύμα

Η θέση της Ελλάδας στο διεθνές επενδυτικό περιβάλλον και η μετάβαση σε πιο θεσμικό real estate

Σε φάση «ωρίμανσης» φαίνεται να εισέρχεται η ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά αλλά με σαφή σημάδια επιβράδυνσης, ενώ ταυτόχρονα εντείνονται οι ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Την ίδια στιγμή, η Ελλάδα αναβαθμίζεται στο διεθνές επενδυτικό περιβάλλον, προσελκύοντας πιο θεσμικά και μακροπρόθεσμα κεφάλαια, ενώ αναδύονται νέα μοντέλα ιδιοκτησίας όπως η συνιδιοκτησία (fractional ownership).

Σταθερή άνοδος τιμών με επιβράδυνση δυναμικής

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας (Τράπεζα της Ελλάδος), το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 7,8%, έναντι 9,1% το 2024, επιβεβαιώνοντας τη συνέχιση της ανόδου αλλά με ηπιότερο ρυθμό.

Το δ’ τρίμηνο του 2025 καταγράφηκε αύξηση 7,6% σε ετήσια βάση, με σημαντικές περιφερειακές διαφοροποιήσεις:

Αθήνα: +5,9%
Θεσσαλονίκη: +8%
λοιπές μεγάλες πόλεις: έως +10,5%

Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η αγορά εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, αλλά με σταδιακή εξομάλυνση μετά την έντονη μεταπανδημική άνοδο.

Η Ελλάδα στο διεθνές επενδυτικό ραντάρ

Στη διεθνή έκθεση ακινήτων MIPIM 2026, η ελληνική αγορά παρουσιάστηκε ως επενδυτικός προορισμός «σπανιότητας», που δεν θεωρείται πλέον αγορά ανάκαμψης αλλά asset στρατηγικής τοποθέτησης.

Όπως επισημάνθηκε στη συζήτηση «Greece: Rare Earth Returns», η Ελλάδα δεν προσεγγίζεται απλώς ως μικρή αγορά, αλλά ως δύσκολα αντικαταστάσιμο επενδυτικό απόθεμα αξίας.

Η βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών, η αναβάθμιση της χώρας σε επενδυτική βαθμίδα και η μείωση του country risk έχουν ενισχύσει την εμπιστοσύνη των διεθνών κεφαλαίων.

Το νέο ερώτημα για τους επενδυτές δεν είναι πλέον «γιατί Ελλάδα», αλλά «πώς και πού επενδύεται το κεφάλαιο».

Οι νέοι άξονες των επενδύσεων

Οι διεθνείς επενδυτές δίνουν πλέον έμφαση σε τρεις βασικούς παράγοντες:

θεσμική σταθερότητα και αξιοπιστία
καθαρή και γρήγορη εκτέλεση έργων
επενδυτικά προϊόντα με μέγεθος και ρευστότητα

Η αγορά μεταβαίνει σταδιακά από ευκαιριακές τοποθετήσεις σε πιο οργανωμένα και θεσμικά επενδυτικά σχήματα.

Έντονη ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης στην Αττική

Σύμφωνα με ανάλυση της πλατφόρμας Uniko (με τη στήριξη της Εθνικής Τράπεζας και του Ομίλου Qualco), η αγορά της Αττικής εμφανίζει σημαντική ανισορροπία:

έντονη έλλειψη ακινήτων κάτω των 100.000 ευρώ
έως 200.000 ευρώ (όπου συγκεντρώνεται ~70% της ζήτησης) παραμένει έλλειμμα
πάνω από 200.000 ευρώ καταγράφεται υπερπροσφορά

Η εικόνα δείχνει δομικό πρόβλημα αντιστοίχισης εισοδημάτων και διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών.

Η ζήτηση από το εξωτερικό αλλάζει χαρακτήρα

Σύμφωνα με την Elxis – At Home in Greece, το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα Golden Visa Ελλάδας έχει μειωθεί κατά 83%, λόγω αύξησης των ελάχιστων ορίων επένδυσης έως και 800.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιοχές.

Παράλληλα, αλλάζει και το προφίλ των αγοραστών:

υποχωρούν οι καθαρά επενδυτικοί αγοραστές 30–45 ετών
ενισχύονται αγοραστές 45–60 ετών από Δυτική Ευρώπη
αυξάνεται η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες και ποιότητα ζωής

Οι βασικές αγορές ενδιαφέροντος παραμένουν: Γερμανία, ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Καναδάς, με άνοδο επίσης από Ολλανδία και Γαλλία.

Ανάκαμψη στη στεγαστική πίστη

Η ελληνική αγορά εμφανίζει πλέον σαφή ενίσχυση στη στεγαστική χρηματοδότηση.

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα καταγράφει ότι το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα υποχώρησε στο 2,95%, κάτω από το όριο του 3% για πρώτη φορά από το 2017.

Παράλληλα:

το 2023: 1,4 δισ. € νέες εκταμιεύσεις
το 2024: 1,8 δισ. €
το 2025 (10μηνο): 2,12 δισ. € (+37%)

Η πιστωτική επέκταση επανέρχεται θετικά μετά από 15 χρόνια, ενισχύοντας τη ζήτηση κατοικίας.

Νέα μοντέλα ιδιοκτησίας: Η άνοδος της συνιδιοκτησίας

Στο νέο περιβάλλον, αναπτύσσονται εναλλακτικά μοντέλα απόκτησης ακινήτων, όπως η fractional ownership (συνιδιοκτησία).

Το μοντέλο επιτρέπει:

αγορά ποσοστού σε ακίνητο υψηλής αξίας
χαμηλότερο αρχικό κεφάλαιο
πρόσβαση σε premium κατοικίες

Η Ελλάδα θεωρείται ιδανική αγορά για την ανάπτυξή του, λόγω:

ισχυρής τουριστικής ζήτησης
αυξανόμενης διεθνούς επενδυτικής παρουσίας
ανταγωνιστικών τιμών έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών
υψηλού ενδιαφέροντος για νησιά και Αθηναϊκή Ριβιέρα

Στεγαστική κρίση: Οι προβλέψεις Στουρνάρα, τα προσιτά ακίνητα και το ράλι των τιμών

Επαγγελματικά ακίνητα: Άνοδος ζήτησης και συμπίεση αποδόσεων σε logistics, γραφεία και big-box retail