Τι αλλάζει στις μισθώσεις κατοικιών: Πότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει υψηλότερο ενοίκιο και ποια δικαιώματα έχει ο ενοικιαστής
Οι συνεχείς αυξήσεις στα ενοίκια έχουν μετατρέψει την ανανέωση μιας μίσθωσης σε μία από τις δυσκολότερες διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Παρά το γεγονός ότι η αγορά κατοικίας εμφανίζει σημάδια επιβράδυνσης σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, τα μισθώματα εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, με αποτέλεσμα όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες να ζητούν υψηλότερο ενοίκιο κατά τη διάρκεια ή τη λήξη μιας μίσθωσης.
Το κρίσιμο ερώτημα, όμως, δεν είναι αν οι τιμές στην αγορά ανεβαίνουν, αλλά αν μια αύξηση είναι νόμιμη. Η απάντηση δεν βρίσκεται στις αγγελίες ακινήτων ούτε στις τιμές της γειτονιάς, αλλά στο μισθωτήριο συμβόλαιο και στις διατάξεις της νομοθεσίας που διέπουν τις μισθώσεις κατοικιών. Η υποχρεωτική τριετία, οι ρήτρες αναπροσαρμογής και η συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών αποτελούν τους βασικούς παράγοντες που καθορίζουν αν και πότε μπορεί να μεταβληθεί το μίσθωμα.
Η τριετία αποτελεί τη βασική προστασία του ενοικιαστή
Η στεγαστική κρίση εξακολουθεί να διατηρεί ισχυρές πιέσεις στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με έναν χρόνο πριν. Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,2%, στη Θεσσαλονίκη στο 6,4%, στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις στο 5,4% και στην υπόλοιπη χώρα στο 6,9%.
Παρότι ο ρυθμός ανόδου είναι χαμηλότερος από εκείνον της διετίας 2024-2025, οι αυξήσεις παραμένουν σημαντικές και επηρεάζουν άμεσα την αγορά ενοικίων. Μάλιστα, ενώ στις ακριβές περιοχές της Αττικής οι ανατιμήσεις δείχνουν να επιβραδύνονται, σε συνοικίες που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν οικονομικότερες, όπως οι δυτικές περιοχές της Αθήνας, ο Πειραιάς και αρκετές πόλεις της περιφέρειας, τα μισθώματα συνεχίζουν να αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό.
Ωστόσο, η άνοδος των τιμών δεν δίνει αυτομάτως το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να αυξήσει το ενοίκιο όποτε επιθυμεί.
Ο Νόμος 1703/1987 προβλέπει ότι κάθε μίσθωση κατοικίας έχει υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο συμβόλαιο έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Κατά τη διάρκεια αυτής της τριετίας, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση του μισθώματος, εκτός αν υπάρχει ρητή πρόβλεψη στο μισθωτήριο μέσω ειδικής ρήτρας αναπροσαρμογής.
Η συγκεκριμένη διάταξη αποτελεί μία από τις σημαντικότερες δικλίδες προστασίας για τους ενοικιαστές, καθώς διασφαλίζει ότι το συμφωνημένο ενοίκιο δεν μπορεί να αλλάζει αυθαίρετα κατά τη διάρκεια της βασικής διάρκειας της μίσθωσης.
Οι ρήτρες αναπροσαρμογής και τι αλλάζει μετά τη συμπλήρωση της τριετίας
Κομβικό ρόλο στις μισθώσεις παίζει η λεγόμενη ρήτρα αναπροσαρμογής, δηλαδή ο όρος του συμβολαίου που καθορίζει εκ των προτέρων αν, πότε και με ποιον τρόπο μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο.
Στην πράξη, τα περισσότερα μισθωτήρια προβλέπουν είτε μια ετήσια σταθερή αύξηση – συνήθως 2% ή 3% – είτε σύνδεση του ενοικίου με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ. Έτσι, αν για παράδειγμα ένα μίσθωμα έχει συμφωνηθεί στα 700 ευρώ με ετήσια αναπροσαρμογή 3%, το νέο ενοίκιο διαμορφώνεται στα 721 ευρώ μετά την πρώτη αναπροσαρμογή. Αντίστοιχα, όταν υπάρχει σύνδεση με τον πληθωρισμό, εφαρμόζεται το ποσοστό που προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ.
Μετά τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας αλλάζουν τα δεδομένα. Η νομοθεσία δεν θέτει ανώτατο όριο στην αύξηση του μισθώματος. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να καθορίσει μονομερώς οποιοδήποτε ποσό.
Το νέο ενοίκιο μπορεί να διαμορφωθεί ελεύθερα μόνο εφόσον υπάρξει νέα συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών. Αν ο ενοικιαστής δεν αποδεχθεί τη νέα πρόταση, ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα, ακολουθώντας τις νόμιμες διαδικασίες και τους όρους της μίσθωσης, να επιδιώξει τη λήξη της μισθωτικής σχέσης και την απόδοση του ακινήτου.
Πότε ο ενοικιαστής μπορεί να πει «όχι» σε μια αύξηση
Δεν είναι κάθε απαίτηση για υψηλότερο ενοίκιο νόμιμη. Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες ο ενοικιαστής έχει πλήρες δικαίωμα να αρνηθεί την αναπροσαρμογή χωρίς να παραβιάζει τις υποχρεώσεις του.
Αυτό συμβαίνει όταν ο ιδιοκτήτης επιχειρεί να επιβάλει αύξηση πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας χωρίς να υπάρχει σχετική ρήτρα στο μισθωτήριο, όταν ζητά μονομερώς νέο μίσθωμα χωρίς τη συναίνεση του ενοικιαστή ή όταν επικαλείται απλώς την άνοδο των τιμών της αγοράς χωρίς να υπάρχει σχετική συμβατική ή νόμιμη βάση.
Για τον λόγο αυτό, οι ειδικοί της αγοράς συνιστούν στους ενοικιαστές να εξετάζουν προσεκτικά το μισθωτήριο πριν αποδεχθούν οποιαδήποτε αύξηση. Η ύπαρξη ή όχι ρήτρας αναπροσαρμογής αποτελεί το πρώτο στοιχείο που πρέπει να ελεγχθεί, ενώ στη συνέχεια μπορεί να αξιολογηθεί κατά πόσο το νέο ζητούμενο μίσθωμα ανταποκρίνεται στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.
Από την άλλη πλευρά, και οι ιδιοκτήτες καλούνται να σταθμίσουν το συνολικό όφελος μιας μεγάλης αύξησης. Ένας συνεπής ενοικιαστής που πληρώνει κανονικά το μίσθωμα αποτελεί συχνά ασφαλέστερη επιλογή από μια υπερβολική αναπροσαρμογή που μπορεί να οδηγήσει σε αποχώρηση του μισθωτή, πολύμηνη αναζήτηση νέου ενοικιαστή και απώλεια εισοδήματος.
Σε μια αγορά όπου οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, η νομοθεσία εξακολουθεί να λειτουργεί ως το βασικό σημείο ισορροπίας μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Για τον λόγο αυτό, κάθε συζήτηση για αύξηση του ενοικίου θα πρέπει να ξεκινά όχι από τις συνθήκες της αγοράς, αλλά από τους όρους του μισθωτηρίου και το ισχύον νομικό πλαίσιο.
Διαβάστε επίσης: Ενοίκια: Πότε δικαιούται ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το μίσθωμα
Μ.Η.Τ. 242183