Φορολογία ακινήτων: Το μεγάλο παράδοξο των €780 δισ. και οι αποφάσεις-βόμβα που έρχονται μετά τις εκλογές

Φορολογία ακινήτων: Γιατί παραμένουν παγωμένοι ο φόρος υπεραξίας και ο ΦΠΑ στα νεόδμητα – Αντικειμενικές αξίες, ΕΝΦΙΑ και τοπικά τέλη

Η ελληνική αγορά ακινήτων διανύει μία από τις πιο εντυπωσιακές περιόδους ανόδου των τελευταίων δεκαετιών, με τις εμπορικές αξίες να έχουν εκτοξευθεί πάνω από 60% σε σχέση με τα επίπεδα του 2020. Παρ’ όλα αυτά, το φορολογικό πλαίσιο συνεχίζει να λειτουργεί με κανόνες άλλης εποχής, δημιουργώντας στρεβλώσεις, αβεβαιότητες αλλά και κρίσιμα πολιτικά διλήμματα για την επόμενη ημέρα.

Η πραγματικότητα είναι ότι σήμερα στην Ελλάδα δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων, παρά το γεγονός ότι χιλιάδες συναλλαγές αποφέρουν σημαντικά κέρδη σε πωλητές και επενδυτές. Την ίδια στιγμή, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα παραμένει «παγωμένος», οι αντικειμενικές αξίες απέχουν ολοένα και περισσότερο από τις πραγματικές τιμές της αγοράς, ενώ οι ιδιοκτήτες βλέπουν στον ορίζοντα νέα τοπικά και περιφερειακά τέλη που ενδέχεται να αυξήσουν περαιτέρω το κόστος κατοχής.

Πίσω από αυτές τις εκκρεμότητες βρίσκεται ένα σύνθετο πλέγμα πολιτικών, κοινωνικών και δημοσιονομικών ισορροπιών, το οποίο η κυβέρνηση καλείται να διαχειριστεί σε μια περίοδο όπου η στεγαστική κρίση και το υψηλό κόστος στέγασης κυριαρχούν στην οικονομική ατζέντα.

ΦΠΑ, φόρος υπεραξίας και η μάχη να μη φρενάρει η οικοδομή

Το πρώτο μεγάλο μέτωπο αφορά τον ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και τον φόρο υπεραξίας, δύο φόρους που υπάρχουν νομοθετικά αλλά παραμένουν ουσιαστικά ανενεργοί.

Η αναστολή εφαρμογής τους λήγει στο τέλος του 2026, ωστόσο όλα δείχνουν ότι η κυβέρνηση θα προχωρήσει σε νέα παράταση, πιθανότατα έως το τέλος του 2027. Ο λόγος είναι προφανής: οποιαδήποτε επιβάρυνση σε αυτή τη φάση θεωρείται ότι θα μπορούσε να ανακόψει την οικοδομική δραστηριότητα και να περιορίσει την προσφορά νέων κατοικιών, τη στιγμή που η αγορά αντιμετωπίζει ήδη σοβαρό πρόβλημα επάρκειας.

Η κατάσταση αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον στην περίπτωση του φόρου υπεραξίας. Ενώ οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί θεαματικά τα τελευταία χρόνια, τα κέρδη που παράγονται από αυτές τις ανατιμήσεις παραμένουν ουσιαστικά αφορολόγητα. Πρόκειται για μια από τις μεγαλύτερες φορολογικές ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων, η οποία δύσκολα μπορεί να διατηρηθεί επ’ αόριστον, ιδιαίτερα σε ένα περιβάλλον αυξημένων δημοσιονομικών αναγκών.

Ωστόσο, προς το παρόν η πολιτική προτεραιότητα παραμένει η ενίσχυση των επενδύσεων και η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, γεγονός που καθιστά απίθανη οποιαδήποτε αλλαγή στο υφιστάμενο καθεστώς πριν από το 2028.

Οι αντικειμενικές αξίες κρύβουν τη μεγάλη «βόμβα» του ΕΝΦΙΑ

Ακόμη πιο σύνθετο είναι το ζήτημα των αντικειμενικών αξιών.

Οι τελευταίες τιμές ζώνης καθορίστηκαν το 2021, βασισμένες σε δεδομένα που ουσιαστικά αποτύπωναν την αγορά του 2020, δηλαδή μιας περιόδου που επηρεαζόταν έντονα από την πανδημία. Έκτοτε, οι εμπορικές αξίες έχουν ακολουθήσει εκρηκτική πορεία, δημιουργώντας ένα συνεχώς διευρυνόμενο χάσμα μεταξύ πραγματικών και φορολογικών τιμών.

Η απόκλιση αυτή έχει τεράστια σημασία, καθώς επηρεάζει άμεσα τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ αλλά και δεκάδων ακόμη φόρων και τελών που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.

Σήμερα, η συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων στην Ελλάδα ξεπερνά τα 780 δισ. ευρώ. Μια μέση αναπροσαρμογή κατά 20% θα πρόσθετε φορολογητέα ύλη άνω των 150 δισ. ευρώ, προκαλώντας αυτόματα τεράστιες αυξήσεις στις επιβαρύνσεις των ιδιοκτητών εάν δεν προηγηθεί πλήρης ανασχεδιασμός του ΕΝΦΙΑ.

Αυτός είναι και ο βασικός λόγος που η κυβέρνηση μεταθέτει την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών για μετά τις επόμενες εκλογές, καθώς πρόκειται για μια παρέμβαση με ισχυρό πολιτικό και κοινωνικό αποτύπωμα.

Νέα τοπικά τέλη και τα κλειστά ακίνητα στο επίκεντρο

Παράλληλα, νέες συζητήσεις ανοίγουν για το κόστος κατοχής ακινήτων.

Ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης δίνει τη δυνατότητα σε δήμους και περιφέρειες να επιβάλλουν τέλη τοπικής και περιφερειακής ανάπτυξης, δημιουργώντας έναν νέο μηχανισμό χρηματοδότησης της αυτοδιοίκησης. Αν και τα τελικά ποσά θα εξαρτηθούν από τις αποφάσεις κάθε δήμου και περιφέρειας, η προοπτική πρόσθετων επιβαρύνσεων προκαλεί ήδη προβληματισμό στους ιδιοκτήτες.

Για ένα τυπικό διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων με αντικειμενική αξία 130.000 ευρώ, οι συνολικές ετήσιες επιβαρύνσεις από ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη και νέα αναπτυξιακά τέλη θα μπορούσαν να προσεγγίσουν ακόμη και τα 570 ευρώ ετησίως.

Την ίδια στιγμή, επανέρχεται στο προσκήνιο το ζήτημα των κλειστών κατοικιών. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο εισηγείται πρόσθετη φορολόγηση των ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα, θεωρώντας ότι έτσι θα αυξηθεί η προσφορά κατοικιών και θα ασκηθούν πιέσεις στις τιμές.

Η κυβέρνηση απορρίπτει προς το παρόν αυτό το ενδεχόμενο, δίνοντας προτεραιότητα στην ολοκλήρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων και στην εφαρμογή προγραμμάτων ανακαίνισης που στοχεύουν να επαναφέρουν χιλιάδες κλειστά ακίνητα στην αγορά.

Το βέβαιο είναι ότι η επόμενη κυβερνητική θητεία θα κληθεί να λάβει αποφάσεις που έχουν αναβληθεί επί χρόνια. Και αυτές οι αποφάσεις δεν θα καθορίσουν μόνο το ύψος των φόρων στα ακίνητα, αλλά και την ίδια την πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς για την επόμενη δεκαετία.

Διαβάστε επίσης: Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων: Τι αλλάζει σε επιδοτήσεις, ενοίκια και φορολογία