Η σιωπηλή βιομηχανία «μαύρου» χρήματος πίσω από τα ακίνητα: Πώς άλλαξαν χέρια €23 δισ. το 2024

Η αγορά ακινήτων παραμένει καταφύγιο για κεφάλαια εκτός τραπεζικού συστήματος – Ποιοι τροφοδοτούν το φαινόμενο

Χιλιάδες ακίνητα αλλάζουν χέρια με ανεπίσημο χρήμα, εκτός τραπεζικού συστήματος και φορολογικού ελέγχου. Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για το 2024 είναι αμείλικτα: από τα 23 δισ. ευρώ δηλωμένων συναλλαγών, μόλις 1,5 δισ. ευρώ πραγματοποιήθηκε με στεγαστικά δάνεια. Το υπόλοιπο άνω του 90% κινήθηκε εκτός τραπεζικής διαμεσολάβησης.

Η εικόνα αυτή ενισχύει το αφήγημα περί ανάγκης περιορισμού της παραοικονομίας, που εξακολουθεί να υφίσταται σε κάθε πτυχή της οικονομίας.

Συμβόλαια με «σκιές»: Όταν η αντικειμενική τιμή γίνεται εργαλείο για φοροδιαφυγή

Ειδικότερα, η μεγάλη απόκλιση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών επιτρέπει σε χιλιάδες συναλλαγές να καταγράφονται με τεχνητά χαμηλό τίμημα. Το υπόλοιπο ποσό, η διαφορά που ξεπερνά σε πολλές περιπτώσεις το 50%, καταβάλλεται «κάτω από το τραπέζι» – και εκτός κρατικού ραντάρ.

Αυτό δεν είναι σύμπτωμα, αλλά δομική παθογένεια. Από το 2021 και μετά, ενώ η αγορά έχει καταγράψει ανατιμήσεις-ρεκόρ και οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν παγωμένες.

Η έκθεση του ΔΝΤ και η… σιωπή για τα ακίνητα

Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας, Κυριάκος Πιερρακάκης, δήλωσε πρόσφατα ότι η παραοικονομία μειώθηκε κάτω από το 15%, βασιζόμενος σε έκθεση του ΔΝΤ. Όμως, η εν λόγω μελέτη:

• Αφορά δεδομένα έως το 2021,

• Δεν αναφέρεται πουθενά σε ακίνητα,

• Χρησιμοποιεί έμμεσες μεθόδους (δορυφορικά δεδομένα, Google Trends),

• Και αγνοεί πλήρως τις συναλλαγές με μετρητά.

Από πού προέρχονται τα 21,5 δισ. ευρώ που επενδύθηκαν σε ακίνητα χωρίς τραπεζικό δανεισμό;

Η εικόνα της εγχώριας αγοράς ακινήτων το 2024 εγείρει σοβαρά ερωτήματα διαφάνειας και φορολογικής συμμόρφωσης. Από τα 23 δισ. ευρώ συνολικών δηλωμένων αγοραπωλησιών, μόνο 1,5 δισ. πέρασε από τραπεζικά κανάλια. Τα υπόλοιπα 21,5 δισ. – δηλαδή το 93% των συναλλαγών – έγιναν χωρίς στεγαστικό δάνειο, φαινόμενο που δεν μπορεί να εξηγηθεί μόνο από την «αποταμίευση των νοικοκυριών».

Πέντε βασικές «δεξαμενές» προέλευσης κεφαλαίων

1. Αφορολόγητο και αδήλωτο χρήμα εγχώριας προέλευσης

Αποταμιεύσεις που δεν έχουν φορολογηθεί, είτε από επαγγελματικές δραστηριότητες είτε από ανεπίσημη εργασία. Το γεγονός ότι οι πληρωμές γίνονται εκτός τραπεζικού συστήματος διευκολύνει τη χρήση «μαύρου» χρήματος για την αγορά ακινήτων, με την ανοχή της διαφοροποίησης μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας.

2. Κεφάλαια από το εξωτερικό – συχνά χωρίς έλεγχο προέλευσης

Η άνοδος του real estate στην Ελλάδα έχει καταστήσει τη χώρα ελκυστικό προορισμό για επενδυτές που επιδιώκουν να “σταθμεύσουν” κεφάλαια με αμφίβολη διαφάνεια. Η αγορά ακινήτων λειτουργεί έτσι ως πλυντήριο κεφαλαίων, ειδικά όταν οι συναλλαγές γίνονται μέσω off-shore εταιρειών ή μέσω τρίτων.

3. Κεφάλαια από Golden Visa και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Χιλιάδες επενδυτές, κυρίως εκτός ΕΕ, αγοράζουν ακίνητα με στόχο την απόκτηση άδειας παραμονής ή τη μεταπώληση μέσω Airbnb. Αν και νομιμοφανείς, αυτές οι συναλλαγές συχνά γίνονται με μετρητά ή με αδιαφανή προέλευση χρημάτων, ειδικά σε περιοχές που έχουν γίνει «πιάτσες» γρήγορου real estate.

4. Εισόδημα από παραοικονομία

Επαγγέλματα που συναλλάσσονται σε μετρητά (ορισμένοι ελεύθεροι επαγγελματίες, τουριστικές επιχειρήσεις, τεχνικά επαγγέλματα) συγκεντρώνουν μεγάλα ποσά εκτός τραπεζικού κυκλώματος. Το χρήμα αυτό, όταν δεν επενδύεται σε τζίρο, καταλήγει στην αγορά ακινήτων, η οποία θεωρείται ασφαλής αποθήκη αξίας.

5. Οικογενειακές μεταβιβάσεις και γονικές παροχές χωρίς έλεγχο

Παρά τις ηλεκτρονικές δηλώσεις, πολλές δωρεές και παροχές μεταφέρονται άτυπα, χωρίς τεκμηρίωση ή με ελλιπή έλεγχο της προέλευσης. Το αποτέλεσμα είναι κεφάλαια που δεν έχουν ελεγχθεί ποτέ φορολογικά, να καταλήγουν σε επενδύσεις σε real estate.

Ανάγκη για τρεις κρίσιμες παρεμβάσεις

Η έκταση του φαινομένου υπογραμμίζει την επείγουσα ανάγκη για παρεμβάσεις που θα αποκαταστήσουν την ισορροπία στην αγορά και θα ενισχύσουν την εμπιστοσύνη των πολιτών αλλά και των σοβαρών επενδυτών:

1. Επικαιροποίηση αντικειμενικών αξιών

Η καθυστέρηση στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών δημιουργεί θεσμοθετημένο “παράθυρο” για υποτιμημένες συναλλαγές και φοροδιαφυγή. Η ευθυγράμμιση με τις εμπορικές αξίες θα ακυρώσει το κίνητρο για συναλλαγές με μαύρο χρήμα.

2. Υποχρεωτική ψηφιακή ιχνηλάτηση πληρωμών σε αγοραπωλησίες

Η καθιέρωση υποχρεωτικής καταβολής μέρους ή όλου του τιμήματος μέσω τραπεζικού λογαριασμού θα περιορίσει την κυκλοφορία ανεπίσημων χρημάτων στην αγορά και θα αποκαλύψει τις πραγματικές αξίες των συναλλαγών.

3. Ενίσχυση ελέγχων για την προέλευση χρημάτων (source of funds)

Είναι κρίσιμο να ενισχυθούν οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ και της Τράπεζας της Ελλάδος για τις συναλλαγές μεγάλης αξίας, με διασταύρωση φορολογικών δηλώσεων, κίνησης λογαριασμών και δηλωθέντων εισοδημάτων, ειδικά όταν πρόκειται για αγορά ακινήτων χωρίς δανεισμό.

Διαβάστε επίσης: Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα το 2025: Ευκαιρίες και προκλήσεις