Έρχεται υποχρεωτική ασφάλιση πολυκατοικιών και σαρωτικές αλλαγές στη συνιδιοκτησία: Τι έρχεται για ταράτσες, κοινόχρηστα και ανακαινίσεις
Σε βαθιά αναμόρφωση του πλαισίου που διέπει τις πολυκατοικίες και τη συνιδιοκτησία ακινήτων προχωρά το υπουργείο Δικαιοσύνης, με φόντο και την πρόσφατη κατάρρευση πολυκατοικίας στα Πετράλωνα. Στο τραπέζι βρίσκεται πλέον ακόμη και η υποχρεωτική ασφάλιση κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων έναντι φυσικών καταστροφών, ένα μέτρο που, εφόσον θεσμοθετηθεί, θα αλλάξει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται η ευθύνη για την ασφάλεια των κτιρίων.
Η παρέμβαση εντάσσεται στον υπό διαμόρφωση νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος φιλοδοξεί να βάλει τάξη σε ένα πεδίο όπου σήμερα κυριαρχούν διάσπαρτες διατάξεις, παρωχημένοι κανονισμοί πολυκατοικιών, αδιέξοδες αντιδικίες και χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν ουσιαστικά «παγωμένα» λόγω συγκρούσεων μεταξύ συνιδιοκτητών.
Υποχρεωτική ασφάλιση για κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις
Σύμφωνα με το υπό εξέταση σχέδιο, η ασφάλιση θα αφορά την κοινόχρηστη περιουσία των πολυκατοικιών, δηλαδή χώρους και εγκαταστάσεις όπως η είσοδος, το κλιμακοστάσιο, η ταράτσα, το λεβητοστάσιο και ο ανελκυστήρας.
Η βασική κάλυψη θα μπορούσε να περιλαμβάνει κινδύνους όπως πυρκαγιά, σεισμό και πλημμύρα, ενώ μετά την υπόθεση των Πετραλώνων εξετάζεται να προστεθούν και ειδικότερες καλύψεις για καθίζηση, κατολίσθηση ή κατάρρευση εδάφους.
Προς το παρόν, η υποχρεωτικότητα δεν έχει κλειδώσει. Παραμένει πρόταση που βρίσκεται στο τραπέζι, ωστόσο η ασφαλιστική αγορά βλέπει θετικά μια τέτοια κατεύθυνση, ιδίως σε μια χώρα με υψηλή σεισμικότητα, γηρασμένο κτιριακό απόθεμα και αυξανόμενους κινδύνους από ακραία καιρικά φαινόμενα.
Σήμερα, η ασφάλιση κατοικιών γίνεται κυρίως σε ατομικό επίπεδο, ανά διαμέρισμα, και δεν είναι υποχρεωτική, εκτός από τις κατοικίες που έχουν αγοραστεί με στεγαστικό δάνειο. Το κενό, όμως, παραμένει στους κοινόχρηστους χώρους, εκεί όπου μια σοβαρή ζημιά μπορεί να μπλοκάρει ολόκληρο το κτίριο και να οδηγήσει τους ιδιοκτήτες σε πολυετείς διαφωνίες για το κόστος αποκατάστασης.
Τέλος στο απόλυτο βέτο: Αποφάσεις με 51% για επισκευές και αναβαθμίσεις
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας δεν περιορίζεται στην ασφάλιση. Στόχος είναι να σπάσει ένα χρόνιο αδιέξοδο που κρατά καθηλωμένες χιλιάδες πολυκατοικίες: την αδυναμία λήψης αποφάσεων λόγω αυστηρών πλειοψηφιών, παλιών κανονισμών και συνεχών αντιδικιών.
Σήμερα, για πολλές κρίσιμες αλλαγές απαιτείται ακόμη και ομοφωνία, δηλαδή συμφωνία του 100% των ιδιοκτητών. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένας μόνο ιδιοκτήτης μπορεί να μπλοκάρει επισκευές, ενεργειακές αναβαθμίσεις, αλλαγές κανονισμού ή αξιοποίηση κοινόχρηστων χώρων.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να μειώσει τις απαιτούμενες πλειοψηφίες, ώστε αποφάσεις για συντήρηση κτιρίων, ενεργειακή αναβάθμιση, κατανομή κοινόχρηστων δαπανών, φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας ή φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων να μπορούν να λαμβάνονται με ποσοστό 51%.
Η παρέμβαση αυτή θεωρείται κρίσιμη, καθώς σε πολλές πολυκατοικίες οι αναγκαίες εργασίες δεν γίνονται ποτέ. Άλλοτε επειδή κάποιοι αρνούνται να πληρώσουν, άλλοτε επειδή έχουν καταλάβει κοινόχρηστους χώρους και άλλοτε επειδή οι διαφωνίες οδηγούνται στα δικαστήρια, όπου η επίλυση μπορεί να καθυστερήσει για χρόνια.
Στο νέο πλαίσιο αναμένεται επίσης να θεσμοθετηθεί ταχύτερη διαδικασία για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, ακόμη και με διαταγή πληρωμής, ενώ θα προβλέπεται υποχρεωτική δημιουργία μόνιμου αποθεματικού για τις ανάγκες της πολυκατοικίας.
Παράλληλα, θα κατοχυρωθεί πιο καθαρά ο ρόλος του διαχειριστή, με συγκεκριμένες αρμοδιότητες, υποχρεώσεις και κανόνες νομιμοποίησης, ώστε να περιοριστεί η σημερινή ασάφεια που συχνά τροφοδοτεί συγκρούσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων.
Ξεμπλοκάρουν οροφοδιαμερίσματα, οικόπεδα και «γκρίζες» ιδιοκτησίες
Ένα ακόμη κρίσιμο κομμάτι του νέου Κώδικα αφορά την αξιοποίηση ακινήτων που σήμερα μένουν εκτός αγοράς λόγω νομικών εμποδίων.
Στο υπουργείο Δικαιοσύνης εξετάζονται ρυθμίσεις που θα επιτρέπουν την κατάτμηση ή ένωση οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμη και όταν ο παλιός κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει. Με αυτόν τον τρόπο, μεγάλα οροφοδιαμερίσματα θα μπορούν να χωριστούν και να διατεθούν ως περισσότερες κατοικίες, ενισχύοντας την προσφορά σε μια περίοδο έντονης στεγαστικής πίεσης.
Παράλληλα, προωθείται λύση για εξ αδιαιρέτου οικόπεδα, ώστε η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών να μπορεί να κινεί τη διαδικασία αξιοποίησης και ανοικοδόμησης. Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά το απαιτούμενο ποσοστό να μειωθεί στο 51%, καθώς σήμερα η ανάγκη για αυξημένες πλειοψηφίες και οι χρονοβόρες αντιρρήσεις της μειοψηφίας έχουν αφήσει χιλιάδες οικοδομήσιμα οικόπεδα ανενεργά.
Ξεχωριστή ρύθμιση προωθείται και για χιλιάδες κατοικίες, κυρίως στη Βόρεια Ελλάδα, που βρίσκονται σε «γκρίζο» ιδιοκτησιακό καθεστώς. Πρόκειται για ακίνητα που ανεγέρθηκαν κυρίως τις δεκαετίες του 1970 και του 1980 και πωλήθηκαν με προσύμφωνα, χωρίς να αποκτήσουν στη συνέχεια καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας. Πολλά από αυτά είναι ηλεκτροδοτούμενα και κατοικημένα, αλλά δεν μπορούν να μεταβιβαστούν ή να δηλωθούν σωστά στο Κτηματολόγιο.
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας φιλοδοξεί να αντιμετωπίσει συνολικά αυτή την παθογένεια, ενοποιώντας διάσπαρτες διατάξεις, εναρμονίζοντας το πλαίσιο με το Κτηματολόγιο και το πολεοδομικό δίκαιο και εισάγοντας πρότυπους σύγχρονους κανονισμούς πολυκατοικιών.
Διαβάστε επίσης: Ριζικές αλλαγές στις πολυκατοικίες: Νέο πλαίσιο για κοινόχρηστα και αποφάσεις συνιδιοκτητών
Μ.Η.Τ. 242183