ΝΟΚ 2026: Τι αλλάζει σε δόμηση, μπόνους, άδειες και αξίες ακινήτων

Η αντίστροφη μέτρηση για τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό έχει ξεκινήσει. Μετά από δύο χρόνια θεσμικής αστάθειας και ακυρώσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας, το νέο πλαίσιο δόμησης στοχεύει σε σαφήνεια, σταθερότητα και προβλεψιμότητα, φέρνοντας μια ουσιαστική επανεκκίνηση στην αγορά ακινήτων έως το 2030.

Η μεταρρύθμιση φέρνει απλούστερους κανόνες, περιορισμένα μπόνους, ψηφιοποίηση διαδικασιών και σταθεροποίηση αξιών γης, αλλά διατηρεί βασικούς άξονες όπως συντελεστή δόμησης, κάλυψη και ύψη.

Το σημείο μηδέν: Πού βρίσκεται ο ΝΟΚ

Ο νέος ΝΟΚ βρίσκεται στο τελικό στάδιο τεχνικής επεξεργασίας, με παρουσίαση μέσα στο 2026 και σταδιακή εφαρμογή έως το 2027. Η φιλοσοφία του είναι η δραστική απλοποίηση: περίπου 20 άρθρα αντί για 120 σήμερα, με σαφείς κανόνες και περιορισμένη ερμηνευτική αβεβαιότητα. Στόχος είναι μείωση του χρόνου αδειοδότησης κατά 20-30% και αντικατάσταση του σημερινού «μωσαϊκού» διατάξεων και εξαιρέσεων.

Τι αλλάζει στη δόμηση

Η μεταρρύθμιση εισάγει απλούστερους κανόνες και σαφή σύστημα κινήτρων, με περιορισμό των μπόνους δόμησης σε 5-10%, επικεντρωμένα σε ενεργειακή απόδοση, βιοκλιματικά χαρακτηριστικά και αστική αναβάθμιση. Παράλληλα, ο ΝΟΚ συνδέεται με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που καλύπτουν το 80% της χώρας έως το 2026, δημιουργώντας σαφές πλαίσιο χρήσεων γης.

Τι παραμένει ίδιο

Οι βασικοί άξονες όπως συντελεστής δόμησης, κάλυψη και ύψη παραμένουν, ενώ η «πράσινη» κατεύθυνση της δόμησης διατηρείται, με πάνω από το 45% των νέων κτιρίων να εντάσσονται σε υψηλές ενεργειακές κατηγορίες. Ο νέος ΝΟΚ δεν αλλάζει το μοντέλο πόλης, αλλά το καθιστά πιο λειτουργικό και σταθερό.

Αξίες ακινήτων και επενδύσεις

Η μείωση ή περιορισμός της δομησιμότητας επηρεάζει άμεσα την αξία γης, ιδιαίτερα σε ζώνες υψηλής ζήτησης. Η σταθεροποίηση του πλαισίου αναμένεται να μειώσει τη μεταβλητότητα της αγοράς και να επαναφέρει επενδυτική εμπιστοσύνη, ενώ το ψηφιακό περιβάλλον με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και Ψηφιακή Τράπεζα Γης μειώνει ήδη τον χρόνο αδειοδότησης έως 30%.

Ισορροπίες ΥΠΕΝ, ΣτΕ και αγορά

Η τελική μορφή του ΝΟΚ θα εξαρτηθεί από την ισορροπία μεταξύ σταθερού θεσμικού πλαισίου, νομικής ασφάλειας και επενδυτικής ελκυστικότητας. Οι μικροί ιδιοκτήτες κερδίζουν σαφήνεια, ενώ οι μεγάλοι επενδυτές αναμένουν προβλεψιμότητα στη δομησιμότητα. Η αγορά παρακολουθεί στενά πόσο «σφιχτό» ή ευέλικτο θα είναι το νέο πλαίσιο.