Νέο κύμα προσφυγών στο ΣτΕ, ενώ τα αυθαίρετα και οι προθεσμίες της Ταυτότητας Κτιρίου απειλούν να μπλοκάρουν την αγορά ακινήτων

Σε νέα φάση έντασης μπαίνει η οικοδομή, καθώς ένα ευρύ αυτοδιοικητικό μέτωπο ετοιμάζεται να καταθέσει νέες προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά των ρυθμίσεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, με αιχμή αυτή τη φορά το λεγόμενο περιβαλλοντικό ισοδύναμο. Περίπου δέκα δήμοι, με πρωταγωνιστές τη Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, τον Άλιμο και την Κηφισιά, κινούνται συντονισμένα για να μπλοκάρουν, όπως υποστηρίζουν, έναν μηχανισμό που μετατρέπει την πρόσθετη δόμηση σε χρηματική αντιστάθμιση χωρίς επαρκείς εγγυήσεις πραγματικής περιβαλλοντικής προστασίας. Η κατάσταση αυτή έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις στους δήμους, οι οποίοι επικαλούνται τη σημασία των διαδικασιών του Συμβουλίου της Επικρατείας για την προστασία των συμφερόντων τους.

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας βρίσκεται πλέον σε διπλή πίεση. Από τη μία πλευρά προσπαθεί να επαναφέρει θεσμική σταθερότητα σε ένα πεδίο όπου οι δικαστικές αποφάσεις και οι ερμηνείες έχουν δημιουργήσει κλίμα αβεβαιότητας για επενδυτές, μηχανικούς και ιδιοκτήτες. Από την άλλη, καλείται να διαχειριστεί το ακανθώδες ζήτημα των αυθαιρέτων, σε μια στιγμή που κρίσιμες προθεσμίες απειλούν να μπλοκάρουν την κτηματαγορά.

Το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο» στο μικροσκόπιο των Δήμων

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι νέες προσφυγές, που αναμένεται να κατατεθούν μέσα στις επόμενες ημέρες, στοχεύουν στον πυρήνα της φιλοσοφίας του ΝΟΚ. Οι δήμοι υποστηρίζουν ότι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο λειτουργεί στην πράξη ως μηχανισμός εξαγοράς της υπέρβασης δόμησης, μετατρέποντας το δικαίωμα για μεγαλύτερα κτίρια σε οικονομικό αντάλλαγμα, ενώ το πραγματικό κόστος μεταφέρεται στις πόλεις, στις υποδομές και στην ποιότητα ζωής των κατοίκων.

Τονίζουν ότι δεν αντιτίθενται στην οικοδομική δραστηριότητα, αλλά ζητούν κανόνες που να αντανακλούν τις αντοχές κάθε περιοχής και να κατανέμουν δίκαια το κόστος. Ειδικά για τα έργα που ξεκίνησαν με βάση τις προβλέψεις του ΝΟΚ και βρέθηκαν εκτεθειμένα μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ, οι δήμοι θεωρούν ότι η ευθύνη για αποζημιώσεις ανήκει στο κράτος και όχι στην τοπική αυτοδιοίκηση μέσω μηχανισμών αντιστάθμισης που, όπως λένε, δεν λύνουν το πολεοδομικό πρόβλημα.

Η νομική τους στρατηγική, σύμφωνα με κύκλους που παρακολουθούν τις εξελίξεις, συνδέεται με πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ για αυθαίρετο κτίσμα που επιχειρήθηκε να τακτοποιηθεί με τον νόμο 4495. Το δικαστήριο φέρεται να ξεκαθάρισε ότι δεν αρκεί μια γενική νομοθετική ρύθμιση για να «ξεπλυθούν» πολεοδομικές παραβάσεις, αλλά απαιτείται εξατομικευμένος έλεγχος και σεβασμός στο αποτέλεσμα της δικαστικής κρίσης. Σε αυτή τη λογική, οι δήμοι επιχειρούν να δείξουν ότι ούτε τα μπόνους δόμησης μπορούν να μετατρέπονται εκ των υστέρων σε νόμιμο όγκο μέσω χρηματικών μηχανισμών.

Αυθαίρετα και Ταυτότητα Κτιρίου απειλούν με μπλοκάρισμα την αγορά

Παράλληλα, στο μέτωπο των αυθαιρέτων το ΥΠΕΝ μετρά αντίστροφα για δύο κρίσιμες ημερομηνίες. Στις 31 Ιανουαρίου 2026 λήγει η προθεσμία έκδοσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για μεγάλο αριθμό κτιρίων δημόσιας χρήσης, ενώ στις 31 Μαρτίου 2026 εκπνέει η προθεσμία υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4. Χωρίς ενεργό πλαίσιο τακτοποίησης, η Ταυτότητα Κτιρίου κινδυνεύει να μετατραπεί σε γενικευμένο σημείο εμπλοκής, καθώς ελάχιστα ακίνητα στην πράξη ταυτίζονται απολύτως με τα εγκεκριμένα σχέδια.

Το μεγαλύτερο αγκάθι παραμένει η κατηγορία 5, δηλαδή τα μεγάλα αυθαίρετα που έχουν μείνει εκτός ρύθμισης από το 2020. Η απουσία πλαισίου κρατά εγκλωβισμένα ακόμη και δημόσια κτίρια, σχολεία και δημοτικές υποδομές, τα οποία δεν μπορούν να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης ή πυροπροστασίας λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων.

Η πίεση από την αγορά και τους ιδιοκτήτες εντείνεται. Η ΠΟΜΙΔΑ έχει ζητήσει άμεση συνάντηση με την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, προειδοποιώντας ότι χωρίς λύση στα αυθαίρετα και παράταση της Ταυτότητας Κτιρίου, μεγάλο μέρος των μεταβιβάσεων, από πωλήσεις έως γονικές παροχές, θα παγώσει. Το θέμα αναμένεται να κυριαρχήσει και στο επικείμενο συνέδριο της οργάνωσης στο τέλος Ιανουαρίου, καθώς η αβεβαιότητα μετατρέπεται σε πραγματικό οικονομικό ρίσκο για χιλιάδες ιδιοκτήτες.

Σε αυτό το εκρηκτικό μείγμα, η σύγκρουση γύρω από τον ΝΟΚ, τα μπόνους δόμησης και τα αυθαίρετα δεν είναι πια απλώς νομική. Έχει εξελιχθεί σε ζήτημα που καθορίζει την πορεία της οικοδομής, την αξία της περιουσίας και τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων τους επόμενους μήνες.

Διαβάστε επίσης; Δήμοι vs ΝΟΚ: Προσφυγή στο ΣτΕ για να μπλοκάρουν τα μπόνους δόμησης