Παλαιά σπίτια, 35% κενές κατοικίες και υψηλά ενοίκια: Η Alpha Bank χαρτογραφεί την στεγαστική κρίση

Η νέα μελέτη της Alpha Bank αποτυπώνει την στεγαστική κρίση σε Αθήνα-Θεσσαλονίκη και την ανάγκη νέας στεγαστικής στρατηγικής

Πληρέστερη και πιο ώριμη εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας επιχειρεί να αποτυπώσει η νέα μελέτη της Alpha Bank, έναν χρόνο μετά την πρώτη συστηματική καταγραφή των τάσεων που ανέδειξε τη δομική φύση της στεγαστικής κρίσης. Το βασικό ερώτημα που διατρέχει την ανάλυση είναι πώς μια χώρα με υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και σημαντικό μέρος του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα, αντιμετωπίζει σήμερα έντονη στεγαστική πίεση.

Η απάντηση, σύμφωνα με τη μελέτη, δεν βρίσκεται μόνο στη ζήτηση αλλά κυρίως στη δομή της προσφοράς, στη γεωγραφική συγκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας και στη «κληρονομιά» της πολυετούς κρίσης.

Γηρασμένο κτιριακό απόθεμα και επενδυτικό κενό

Η δεκαετής οικονομική ύφεση άφησε βαθύ αποτύπωμα στο φυσικό κεφάλαιο κατοικιών. Οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχωρούσαν κατά μέσο όρο 25% ετησίως, με αποτέλεσμα το 2017 να αντιστοιχούν μόλις στο 5% των συνολικών επενδύσεων της χώρας. Αν και από το 2018 και μετά καταγράφεται ανάκαμψη, τα επίπεδα παραμένουν σημαντικά χαμηλότερα από την προ κρίσης περίοδο.

Σχεδόν τα δύο τρίτα των κατοικιών έχουν ανεγερθεί πριν από το 1990, ενώ μόλις το 2,6% του αποθέματος κατασκευάστηκε από το ξέσπασμα της κρίσης έως σήμερα. Η εικόνα αυτή μεταφράζεται σε αυξημένες ανάγκες ανακαινίσεων και ενεργειακών παρεμβάσεων. Έξι στις δέκα κύριες κατοικίες χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης, στοιχείο που επηρεάζει τόσο το κόστος διαβίωσης όσο και το προφίλ των μελλοντικών επενδύσεων.

Το παράδοξο των κενών κατοικιών

Παρά τη στενότητα στην αγορά, το 35% των κανονικών κατοικιών παραμένει μη κατοικούμενο, ποσοστό που κατατάσσει την Ελλάδα στις υψηλότερες θέσεις της ΕΕ. Από αυτές, το 22,5% αφορά δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες και το 12% πραγματικά κενά ακίνητα.

Η μελέτη αποδίδει το φαινόμενο σε πολλαπλές ιδιοκτησίες, δυσχέρειες συνεννόησης μεταξύ κληρονόμων, υψηλό κόστος ανακαίνισης και χαμηλή καθαρή απόδοση σε συνθήκες αυξημένου κινδύνου αντισυμβαλλομένου. Παρά τα εμπόδια, ένας στους πέντε ιδιοκτήτες δηλώνει πρόθεση να διαθέσει το ακίνητο προς ενοικίαση στο μέλλον, στοιχείο που θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά υπό προϋποθέσεις.

Η ανάλυση υπογραμμίζει ότι η αξιοποίηση αυτής της «δεξαμενής» προϋποθέτει στοχευμένες πολιτικές, καλύτερη χαρτογράφηση των ακινήτων μέσω στοιχείων Κτηματολογίου και Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, καθώς και μηχανισμούς περιορισμού του κινδύνου για τους εκμισθωτές.

Αστική υπερσυγκέντρωση και άνοδος τιμών

Η πίεση εστιάζεται κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Πάνω από το 70% του πληθυσμού κατοικεί σε πόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν ο μισός πληθυσμός συγκεντρώνεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Η Αττική φιλοξενεί το 35% του πληθυσμού, παράγει το 46% του ΑΕΠ και συγκεντρώνει σχεδόν το 40% των επιχειρήσεων.

Η ανισορροπία μεταξύ αυξημένης ζήτησης και περιορισμένης νέας προσφοράς εξηγεί τη συνεχιζόμενη άνοδο τιμών και ενοικίων. Η οικονομία διαμοιρασμού αναγνωρίζεται πλέον ως βασικός παράγοντας που επηρεάζει τις τοπικές αγορές, ιδίως σε συγκεκριμένες περιοχές, με τις κυβερνητικές πολιτικές να ακολουθούν σε σημασία.

Προσδοκίες και πρόγραμμα «Σπίτι μου II»

Η επαναληπτική έρευνα καταγράφει αύξηση της ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία, κυρίως μεταξύ ιδιοκτητών. Οι ενοικιαστές παραμένουν λιγότερο ικανοποιημένοι, ενώ περίπου το 70% των ερωτηθέντων αναμένει περαιτέρω αύξηση ενοικίων. Ενδιαφέρον παρουσιάζει ότι το ποσοστό αυτό είναι χαμηλότερο μεταξύ των εκμισθωτών.

Η πρόθεση αγοράς κατοικίας ενισχύεται, ιδιαίτερα μεταξύ ενοικιαστών. Το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» συγκεντρώνει σημαντική αποδοχή ως προς τη φιλοσοφία του, αν και η συμμετοχή περιορίζεται από εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια.

Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα αποτελεί, πρωτίστως, πρόβλημα προσφοράς. Η γεωγραφική συγκέντρωση θέσεων εργασίας σε λίγες πόλεις τροφοδοτεί τη ζήτηση και επιτείνει τις πιέσεις.

Η ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό, η ενίσχυση της αποκέντρωσης και η διεύρυνση της εξ αποστάσεως εργασίας μπορούν να λειτουργήσουν ως μηχανισμοί γεωγραφικής διάχυσης της ζήτησης. Παράλληλα, φορολογικά κίνητρα για την αξιοποίηση κενών ακινήτων και μέτρα ενίσχυσης της ενεργειακής αναβάθμισης θα μπορούσαν να επιταχύνουν την αύξηση της προσφοράς.

Η μελέτη της Alpha Bank θέτει το πλαίσιο για μια νέα, πολυεπίπεδη στεγαστική πολιτική που θα συνδυάζει ανανέωση του αποθέματος, αξιοποίηση κενών κατοικιών και γεωγραφική εξισορρόπηση της οικονομικής δραστηριότητας. Το στοίχημα δεν είναι μόνο κοινωνικό αλλά και αναπτυξιακό.