Το ΣτΕ εξετάζει εάν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb συνιστούν παράνομη αλλαγή χρήσης ακινήτων στην Πλάκα. Ποιο το επίδικο και τι ζητούν κάτοικοι και φορείς

Στο μικροσκόπιο του Συμβουλίου της Επικρατείας μπαίνει για πρώτη φορά το νομικό ζήτημα εάν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb συνιστούν παράνομη μεταβολή της χρήσης ενός ακινήτου από κατοικία σε τουριστική – και δη σε προστατευόμενες περιοχές, όπως η Πλάκα.

Η υπόθεση συζητήθηκε σήμερα στην επταμελή σύνθεση του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ, με πρόεδρο την αντιπρόεδρο Μαργαρίτα Γκορτζολίδου και εισηγητή τον σύμβουλο Επικρατείας Χρήστο Λιάκουρα, με αφορμή αίτηση ακύρωσης κατοίκων της Πλάκας και της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού.

Το αίτημα: Σφράγιση ακινήτου λόγω Airbnb

Οι προσφεύγοντες ζητούν την ακύρωση της απόφασης της Διεύθυνσης Δόμησης του Δήμου Αθηναίων, η οποία είχε απορρίψει αίτημά τους για σφράγιση ακινήτου που λειτουργεί ως Airbnb. Όπως υποστηρίζουν, το συγκεκριμένο ακίνητο έχει μετατραπεί από κατοικία σε τουριστικό κατάλυμα, γεγονός που παραβιάζει τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην Πλάκα – μια περιοχή χαρακτηρισμένη ως παραδοσιακός οικισμός εντός του Ιστορικού Κέντρου.

Σύμφωνα με τους προσφεύγοντες, το θεσμικό πλαίσιο επιτρέπει μόνο τη χρήση γενικής κατοικίας στην Πλάκα, αποκλείοντας ρητά τουριστικές χρήσεις, όπως ξενοδοχεία, ξενώνες νεότητας ή βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες χαρακτηρίζονται ως πηγή όχλησης για το περιβάλλον και την καθημερινότητα των κατοίκων.

Μάλιστα, επικαλούνται το άρθρο 24 του Συντάγματος, υποστηρίζοντας ότι οι χρήσεις γης αποτελούν δεσμευτικό στοιχείο του πολεοδομικού σχεδιασμού και δεν επιτρέπεται η «νόθευση» τους, ακόμη κι αν πρόκειται για εναλλακτικά μοντέλα αξιοποίησης ακινήτων.

Τι ισχύει σήμερα για τα Airbnb στην Ελλάδα

​Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, γνωστές και ως μισθώσεις τύπου Airbnb, έχουν υποστεί σημαντικές αλλαγές στην Ελλάδα από την 1η Ιανουαρίου 2025. Οι νέες ρυθμίσεις στοχεύουν στη ρύθμιση της αγοράς και στην αντιμετώπιση ζητημάτων που προκύπτουν από την αυξημένη ζήτηση για τέτοιου είδους καταλύματα.​

Περιορισμοί σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας

Από την 1η Ιανουαρίου 2025, έχει επιβληθεί προσωρινή αναστολή της έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές του Δήμου Αθηναίων. Αυτή η αναστολή θα διαρκέσει τουλάχιστον έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 και αφορά τις εξής περιοχές:​

• 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη

• 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι

• 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ.​

Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούσαν να εντάξουν τα ακίνητά τους σε βραχυχρόνιες μισθώσεις στις παραπάνω περιοχές έπρεπε να έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να έχουν αποκτήσει ΑΜΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024.

Θέσπιση προδιαγραφών για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Σύμφωνα με τον νόμο 5170/2025, από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε ισχύ νέες προδιαγραφές για τα ακίνητα που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση:​

• Χώροι κύριας χρήσης: Τα ακίνητα πρέπει να είναι χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.​

• Ασφάλιση: Απαιτείται ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν.​

• Ασφάλεια: Πρέπει να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής.​

• Υγειονομικές προδιαγραφές: Απαιτείται πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης. ​

Φορολογικές υποχρεώσεις και πρόστιμα

Οι διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και να αποκτήσουν ΑΜΑ, τον οποίο πρέπει να αναρτούν σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες. Η μη συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις αυτές επιφέρει αυστηρά πρόστιμα, τα οποία μπορεί να φτάσουν έως και το 50% του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση, με ελάχιστο ποσό τα 20.000 ευρώ.

Επιπλέον, από την 1η Ιανουαρίου 2025, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (πρώην τέλος διαμονής) για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξάνεται σημαντικά, ανάλογα με την περίοδο και το μέγεθος του ακινήτου.

Οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που επιθυμούν να δραστηριοποιηθούν στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων οφείλουν να ενημερώνονται συνεχώς για τις ισχύουσες νομοθετικές και φορολογικές ρυθμίσεις, ώστε να διασφαλίζουν τη νόμιμη και αποδοτική λειτουργία των καταλυμάτων τους.

Το ΣτΕ θα απαντήσει: Κατοικία ή τουρισμός οι πλατφόρμες τύπου Airbnb;

Η καρδιά της υπόθεσης επικεντρώνεται στο εάν, ειδικά για την Πλάκα, η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί μορφή κατοικίας ή τουριστικής χρήσης, κατά την έννοια του πολεοδομικού δικαίου.

Ο Δήμος Αθηναίων, αν και δεν παραστάθηκε στη συζήτηση, κατέθεσε υπόμνημα, ενώ το ΣτΕ επιφυλάχθηκε να εκδώσει την απόφασή του, η οποία αναμένεται να έχει σημαντικές επιπτώσεις για τη νομική αντιμετώπιση του Airbnb στις παραδοσιακές περιοχές της χώρας.

Διαβάστε επίσης: Τουρισμός: Παράθυρο για μπλόκο σε νέες άδειες Airbnb και ανάσα €130 εκατ. σε ξενοδόχους