ΕΝΦΙΑ 2026: Οι αλλαγές στο Ε9

ΕΝΦΙΑ: Μεταβολές στον ΕΝΦΙΑ του 2026 θα προκύψουν για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε εκτεταμένη επικαιροποίηση των δηλώσεων Ε9 και στην ενσωμάτωση όλων των αλλαγών που επήλθαν στην ακίνητη περιουσία μέσα στο 2025. Τα εκκαθαριστικά σημειώματα αναμένεται να αναρτηθούν τον Μάρτιο του επόμενου έτους.

Υποχρεώσεις Ε9 έως 31 Ιανουαρίου 2026

Έως τις 31 Ιανουαρίου 2026 πρέπει να υποβληθεί νέο Ε9 από τους φορολογούμενους που εντός του 2025 είχαν οποιαδήποτε μεταβολή στην ακίνητη περιουσία τους. Συγκεκριμένα:

Απόκτηση ακινήτων

Όσοι απέκτησαν ακίνητα με αγορά, κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή (κτίσματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια, λοιπές εκτάσεις), με αποτέλεσμα να αυξηθεί η φορολογητέα αξία της περιουσίας τους. Οι μεταβολές πρέπει να δηλωθούν στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε9, γεγονός που αναμένεται να αυξήσει τον τελικό ΕΝΦΙΑ.

Πωλήσεις και μεταβιβάσεις

Όσοι εντός του έτους πώλησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα σε τέκνα ή συγγενείς οφείλουν να τα διαγράψουν από το Ε9. Η διαγραφή θα οδηγήσει σε μικρότερο εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ για το 2026.

Μεταβολές εμπράγματων δικαιωμάτων
Μεταβολές σε ποσοστά κυριότητας, επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας πρέπει επίσης να αποτυπωθούν στο έντυπο.

Αλλαγές χωρίς απόκτηση

Δηλώσεις απαιτούνται και σε περιπτώσεις μεταβολών που δεν αφορούν απόκτηση ακινήτου, όπως:
– μετατροπή ημιυπαίθριων σε κύριας χρήσης,
– νομιμοποίηση αυθαιρέτων,
– ανέγερση ή αποπεράτωση κτίσματος,
– κατεδάφιση,
– αύξηση επιφάνειας υφιστάμενων κτισμάτων.

Διορθώσεις λαθών

Τροποποιητικές δηλώσεις οφείλουν να υποβάλουν όσοι εντοπίσουν λάθη ή παραλείψεις σε κρίσιμους κωδικούς, όπως:
– όροφος,
– παλαιότητα,
– ποσοστά συνιδιοκτησίας,
– εμπράγματα δικαιώματα,
– κενά κτίσματα,
– κτίσματα εντός αγροτεμαχίων.

Οι εξαιρέσεις

Φορολογούμενοι που πραγματοποίησαν μεταβιβάσεις ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myProperty δεν χρειάζεται να προβούν σε καμία ενέργεια, καθώς οι σχετικές μεταβολές έχουν ήδη μεταφερθεί αυτόματα στο Ε9 από την ΑΑΔΕ.

Έκδοση εκκαθαριστικών και εξόφληση ΕΝΦΙΑ

Μετά την ολοκλήρωση της επεξεργασίας των τροποποιήσεων, η ΑΑΔΕ θα εκδώσει τα νέα εκκαθαριστικά για περίπου 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες.

Ο φόρος για το 2026 θα εξοφληθεί σε 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις:

1η δόση: έως 31 Μαρτίου 2026

Τελευταία δόση: έως τα τέλη Φεβρουαρίου 2027

Διορθώσεις στο Ε9

Για να υπολογιστεί σωστά ο νέος φόρος, οι ιδιοκτήτες έχουν προθεσμία έως 31 Ιανουαρίου 2026 να διορθώσουν ή να συμπληρώσουν τα στοιχεία της περιουσιακής τους κατάστασης στο Ε9.

Αυτό περιλαμβάνει προσθήκες, διαγραφές ή ενημερώσεις για επιφάνειες, κυριότητες, εμπράγματα δικαιώματα και πιθανές αλλαγές που επηρεάζουν τον φόρο.

Το «πλαίσιο» του μέτρου

Οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ εντάσσονται σε ένα ευρύτερο σχέδιο φορολογικών προσαρμογών και στοχεύουν κυρίως σε τρεις ομάδες:

• Ιδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς, με στόχο την αποκέντρωση.
• Νοικοκυριά με ασφαλισμένη κύρια κατοικία ως κίνητρο για προστασία από φυσικές καταστροφές.
• Φορολογούμενους με πολύ χαμηλά εισοδήματα, που μπορούν να τύχουν σημαντικής ελάφρυνσης.

Παράλληλα, δημιουργούνται αντικίνητρα για κρυφές μεταβιβάσεις, αυθαίρετες τακτοποιήσεις ή απόκτηση ακινήτων μεγάλου κόστους μέσα στο έτος.

Για τον ιδιοκτήτη ακινήτου είναι κρίσιμο να γνωρίζει τα εξής:

• Η έκπτωση αφορά αποκλειστικά την κύρια κατοικία και όχι δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες.
• Η αξία της κατοικίας (για πλήρη κυριότητα) πρέπει να είναι ≤ 400.000 €.
• Η φετινή εκκαθάριση θα αποσταλεί στις αρχές Μαρτίου 2026, με τις εκατόν δόσεις να ολοκληρώνονται μέσα στο έτος.
• Οι ιδιοκτήτες που απέκτησαν ακίνητο το 2025 ή προχώρησαν σε μεταβολές πρέπει να ελέγξουν την ορθότητα των δηλώσεων στο Ε9.

Συνοψίζοντας, ο ΕΝΦΙΑ 2026 φέρνει τόσο ευκαιρίες όσο και παγίδες. Από αισθητές μειώσεις για μεγάλες ομάδες ιδιοκτητών έως αυξημένες επιβαρύνσεις για όσους απέκτησαν πρόσφατα ακίνητα ή προχώρησαν σε μεταβιβάσεις. Η έγκαιρη ενημέρωση, η διόρθωση του Ε9 και η κατανόηση των προϋποθέσεων μπορούν να κάνουν τη διαφορά, τόσο για την ελάφρυνση όσο και για την αποφυγή «ακριβού» λογαριασμού.