Πολεοδομίες στο Κτηματολόγιο: Ποια «μπλοκαρίσματα» λύνει

Η απόφαση ενοποίησης των πολεοδομικών υπηρεσιών με το Ελληνικό Κτηματολόγιο υπερβαίνει την απλή οργανωτική αναδιάταξη: αποτελεί στρατηγική αλλαγή στο μοντέλο παραγωγής και ελέγχου της δόμησης.

Σε ένα περιβάλλον όπου η αβεβαιότητα και οι εκτεταμένοι χρόνοι έκδοσης οικοδομικών αδειών επηρεάζουν άμεσα επενδύσεις, ανακαινίσεις και αξιοποίηση ακινήτων, η μεταρρύθμιση επιδιώκει να περιορίσει τη γραφειοκρατική κατακερματισμένη λειτουργία των ΥΔΟΜ.

Μεταφορά αρμοδιοτήτων σε κεντρικό φορέα

Οι αρμοδιότητες έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών θα μεταφερθούν από τις δημοτικές ΥΔΟΜ σε ενιαίο φορέα εθνικής εμβέλειας. Η φιλοσοφία του νέου μοντέλου είναι η δημιουργία ενός ψηφιακού “one stop shop”, πλήρως διαλειτουργικού με τις βάσεις δεδομένων του Κτηματολογίου, προκειμένου να διασφαλιστεί η ομοιογένεια διαδικασιών και η ψηφιακή ιχνηλασιμότητα.

Τεχνική λειτουργία για πολίτες και μηχανικούς

Η νέα δομή προβλέπει ενιαίο σημείο αναφοράς ανά γεωγραφική περιοχή (ψηφιακό και φυσικό), με διαδικασίες αδειοδότησης και συναφείς πράξεις που θα εκτελούνται με τυποποιημένα πρωτόκολλα. Στόχος είναι η εξάλειψη της άνισης μεταχείρισης μεταξύ δήμων και η μείωση της εξάρτησης από τοπικούς παράγοντες και υποδομές.

Μεταφερόμενες και παραμένοντες αρμοδιότητες

Μεταφερόμενες στο Κτηματολόγιο: Έκδοση οικοδομικών αδειών, προεγκρίσεις, βεβαιώσεις όρων δόμησης, δειγματοληπτικοί έλεγχοι κατασκευών, διακοπές εργασιών ή ανακλήσεις, χειρισμός αυθαιρέτων και επικίνδυνων κατασκευών.

Παραμένοντες στους ΟΤΑ Α’ βαθμού: Τοπικός πολεοδομικός σχεδιασμός, στρατηγικές ανάπτυξης και τοπικές ρυθμίσεις χρήσεων γης.

Προβλήματα που επιδιώκεται να αντιμετωπιστούν

Κατακερματισμός διαδικασιών: Διαφορετικές ερμηνείες, χρόνοι απόκρισης και επίπεδα διαφάνειας μεταξύ ΥΔΟΜ. Σημαντικό ποσοστό αιτήσεων αδειών εκδίδεται σε >3 μήνες, με ακραίες καθυστερήσεις έως 5 έτη.

Ασφάλεια δικαίου: Κωδικοποίηση πολεοδομικής νομοθεσίας (477 άρθρα), χρήση Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη και ψηφιακών εργαλείων για σαφήνεια όρων δόμησης.

Υποστελέχωση: Διαμοιρασμός φόρτου και δυνατότητα εξ αποστάσεως εξυπηρέτησης, ανακατανομή εργασίας σε περιφερειακό ή εθνικό επίπεδο.

Οργάνωση ελέγχου

Η ελεγκτική διαδικασία βασίζεται σε στοχευμένο, risk-based δειγματοληπτικό έλεγχο (~30% των πράξεων), με χρήση τεχνητής νοημοσύνης για επιλογή υποθέσεων υψηλού κινδύνου (π.χ. προστατευόμενες ζώνες, περιοχές υψηλής παραβατικότητας). Στόχος είναι η κάλυψη των πιο σύνθετων υποθέσεων που απαιτούν χρόνο, εξειδίκευση και πρόσβαση σε δεδομένα.

Χρονοδιάγραμμα

Νομοθέτηση: έως το τέλος 1ου τριμήνου 2026.

Πιλοτική εφαρμογή: Ιούνιος 2026, σε επιλεγμένα κέντρα.

Πανελλαδική λειτουργία: αρχές 2027.

Η επιτυχία της μεταρρύθμισης εξαρτάται από την πλήρη επιχειρησιακή κάλυψη: προσωπικό, εκπαίδευση, μεταφορά φακέλων, ψηφιοποίηση και διαλειτουργικότητα με e-Άδειες και λοιπά μητρώα.

Θεσμικές και πρακτικές προκλήσεις

Η μεταφορά αρμοδιοτήτων εκτός δήμων έχει προκαλέσει αντιδράσεις από ΚΕΔΕ, με ενδεχόμενο προσφυγής βάσει συνταγματικής τάξης (άρθρο 102). Χωρίς σαφή κανάλια συνεργασίας μεταξύ Κτηματολογίου και ΟΤΑ, ενδέχεται να δημιουργηθούν νέα σημεία καθυστέρησης.

Αναμενόμενα αποτελέσματα για τον πολίτη

Ενιαίες διαδικασίες ανεξαρτήτως δήμου.

Προβλεψιμότητα όρων δόμησης μέσω ψηφιακών εργαλείων.

Στοχευμένοι και συστηματικοί έλεγχοι.

Κίνδυνοι περιλαμβάνουν μεταβατικές ασάφειες, διπλές ροές φακέλων και ανεπαρκή στελέχωση, που μπορεί να μεταφέρουν απλώς τα προβλήματα από τοπικό σε κεντρικό επίπεδο.