ΕΝΦΙΑ 2027: Τα πραγματικά τετραγωνικά θα καθορίζουν τον φόρο – Τι προβλέπει το νέο ΜΙΔΑ

ΜΙΔΑ: Νέος ΕΝΦΙΑ με τα πραγματικά τετραγωνικά από το 2027 – Τέλος στα αναδρομικά για λάθη στο Ε9, αλλά αυστηρές διασταυρώσεις και πρόστιμα

Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο καταγραφής και φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας φέρνει το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία τις επόμενες ημέρες, εγκαινιάζοντας μια νέα εποχή στις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις και στον έλεγχο των στοιχείων των ακινήτων.

Το πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, που ψηφίστηκε από τη Βουλή, καθορίζει το πλαίσιο λειτουργίας της νέας ψηφιακής βάσης δεδομένων και ξεκαθαρίζει ένα από τα βασικότερα ζητήματα που απασχολούσαν τους ιδιοκτήτες: από το 2027 ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα κάθε ακινήτου, όπως αυτά θα προκύπτουν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, χωρίς όμως να επιβάλλονται αναδρομικοί φόροι ή πρόστιμα για αποκλίσεις που αφορούν τα προηγούμενα χρόνια.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη βάζει τέλος στην αβεβαιότητα που επικρατούσε σχετικά με το ενδεχόμενο χιλιάδες ιδιοκτήτες να βρεθούν αντιμέτωποι με αναδρομικές επιβαρύνσεις λόγω διαφορών μεταξύ των στοιχείων του Ε9 και των πραγματικών επιφανειών των ακινήτων.

Πώς αλλάζει ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ – Τι ισχύει για τα τετραγωνικά

Το νέο καθεστώς προβλέπει ότι από το φορολογικό έτος 2027 και μετά, όλες οι φορολογικές επιβαρύνσεις που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία, όπως ο ΕΝΦΙΑ, οι φόροι μεταβίβασης και άλλες επιβαρύνσεις, θα βασίζονται στα πραγματικά στοιχεία που θα προκύπτουν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Εάν από τους ελέγχους προκύψει ότι το πραγματικό εμβαδόν ενός ακινήτου είναι μικρότερο από αυτό που είχε δηλωθεί στο Ε9, τότε ο ιδιοκτήτης θα επωφελείται από χαμηλότερη φορολογική επιβάρυνση στο μέλλον, καθώς οι φόροι θα υπολογίζονται πλέον με βάση τη σωστή επιφάνεια.

Αντίθετα, στις περιπτώσεις όπου διαπιστωθεί ότι το ακίνητο διαθέτει μεγαλύτερη επιφάνεια από εκείνη που είχε δηλωθεί φορολογικά, ο ΕΝΦΙΑ και οι υπόλοιποι φόροι θα αυξηθούν από το 2027 και μετά, χωρίς όμως να αναζητηθούν αναδρομικοί φόροι ή πρόστιμα για τα έτη έως και το 2026.

Παράλληλα, το νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει ότι πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ και πιστοποιητικά που έχουν ήδη εκδοθεί δεν θα θεωρούνται ανακριβή μόνο και μόνο επειδή υπάρχουν αποκλίσεις μεταξύ διαφορετικών πηγών στοιχείων, όταν αυτές αφορούν περιπτώσεις όπου η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς αποτρέπει τη δημιουργία ενός κύματος αναδρομικών διορθώσεων για εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα.

Το ΜΙΔΑ γίνεται ο ενιαίος ψηφιακός φάκελος κάθε ακινήτου

Το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων φιλοδοξεί να αποτελέσει το κεντρικό πληροφοριακό σύστημα μέσω του οποίου θα συγκεντρώνονται όλα τα στοιχεία που αφορούν κάθε ακίνητο στη χώρα.

Στην πράξη, θα διασυνδέει τις πληροφορίες του Ε9, της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, του Κτηματολογίου, των μισθώσεων και των δηλώσεων χρήσης, δημιουργώντας έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο που θα επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να πραγματοποιεί άμεσες διασταυρώσεις και να εντοπίζει αποκλίσεις, λάθη ή παραλείψεις.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτά πλέον και η δήλωση της πραγματικής χρήσης κάθε ακινήτου. Η νέα διαδικασία προβλέπει ότι καμία δήλωση χρήσης, είτε αφορά μίσθωση είτε δωρεάν παραχώρηση, δεν θα μπορεί να υποβληθεί εάν προηγουμένως δεν έχουν καταχωριστεί σωστά τα στοιχεία του ακινήτου στο Ε9.

Με αυτόν τον τρόπο δημιουργείται ένα πλήρως διασυνδεδεμένο ψηφιακό σύστημα, στο οποίο η ιδιοκτησία, η χρήση και τα τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου θα ελέγχονται ταυτόχρονα, περιορίζοντας σημαντικά τα περιθώρια απόκρυψης στοιχείων.

Δηλώσεις, διασταυρώσεις και αυστηρά πρόστιμα για παραλείψεις ή ψευδή στοιχεία

Το νέο θεσμικό πλαίσιο συνοδεύεται από αυστηρότερο σύστημα κυρώσεων, με στόχο να διασφαλιστεί η έγκαιρη και ακριβής ενημέρωση του ΜΙΔΑ.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώνουν μέσα σε τρεις μήνες κάθε νέα μίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτου. Σε περίπτωση καθυστέρησης, προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 500 ευρώ.

Αντίστοιχες υποχρεώσεις επεκτείνονται και στις μισθώσεις αγροτεμαχίων που σχετίζονται με την Ενιαία Αίτηση Ενίσχυσης, ενισχύοντας τον έλεγχο στις αγροτικές επιδοτήσεις.

Το πλαίσιο γίνεται ακόμη αυστηρότερο στις περιπτώσεις ανακριβών ή ψευδών στοιχείων. Εάν ο μισθωτής ή ο παραχωρησιούχος υποβάλει λανθασμένες πληροφορίες, προβλέπεται πρόστιμο 100 ευρώ, ενώ όταν διαπιστώνεται ότι έχουν χρησιμοποιηθεί ψευδή στοιχεία με σκοπό την είσπραξη επιδομάτων, επιδοτήσεων ή άλλων κρατικών ενισχύσεων, το πρόστιμο αυξάνεται στα 1.000 ευρώ.

Η λειτουργία του ΜΙΔΑ αποτελεί βασικό πυλώνα του ψηφιακού μετασχηματισμού της φορολογικής διοίκησης, καθώς δημιουργεί για πρώτη φορά ένα ολοκληρωμένο σύστημα παρακολούθησης της ακίνητης περιουσίας. Μέσω της διασύνδεσης όλων των διαθέσιμων βάσεων δεδομένων, η ΑΑΔΕ αποκτά τη δυνατότητα να πραγματοποιεί αυτοματοποιημένους ελέγχους, να περιορίζει τη φοροδιαφυγή και να εντοπίζει άμεσα ανακρίβειες στις δηλώσεις ακινήτων, διαμορφώνοντας ένα νέο περιβάλλον διαφάνειας για την αγορά ακινήτων.

Διαβάστε επίσης: ΜΙΔΑ της ΑΑΔΕ: Τι είναι το νέο Μητρώο Ακινήτων και ποιους ιδιοκτήτες αφορά