12.500 κλειστά ακίνητα για το «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω»

Πέντε συν ένα ερωτήματα για το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» με απώτερο σκοπό την ένταξη 12.500 κατοικιών με προϋπολογισμό 50.000.000€ θέτει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E – Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.

Που βρίσκονται τα 12.500 «κλειστά» ακίνητα

Για να καταγραφεί μείωση του κόστους στέγασης, θα πρέπει να καταγραφεί αύξηση της διαθεσιμότητας των ακινήτων σε περιοχές που είναι «πιεσμένες». Επομένως, αναχαίτιση του κόστους στέγασης θα καταγραφεί αν «μαζικά» σε περιοχές «πιεσμένες» όπως πχ. οι Αμπελόκηποι, η Καλλιθέα, το Παγκράτι, ο Βύρωνας, η Νέα Σμύρνη, ο Πειραιάς, το Αιγάλεω, το Χαλάνδρι κλπ., ενταχθούν πλήθος ακινήτων.

Αν τα ακίνητα που θα ενταχθούν είναι επί των πλείστων σε οικιστικές περιοχές της περιφέρειας που δεν καταγράφουν ραγδαία αύξηση των ενοικίων, τότε, δεν θα καταγραφεί αναχαίτιση του κόστους στέγασης. Είναι σημαντικό να ανακαινιστούν τα κλειστά ακίνητα στην περιφέρεια, αλλά, σημαντικότερο είναι να ανακαινιστούν π.χ. 5.000-6.000 στον Δήμο Αθηναίων, π.χ. 2.000 ακίνητα στον Δήμο Θεσσαλονίκης, π.χ. 2.000 ακίνητα στον Δήμο Χανιών κλπ.

Κεφάλαιο δαπανών 10.000€ και μέγιστο ποσό επιδότησης 4.000€

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που θα ενταχθεί στο πρόγραμμα, θα πρέπει να διαθέτει ίδια κεφάλαια ή να μπορεί να δανειστεί. Επομένως, για μια ανακαίνιση της τάξεως των 10.000€, απαιτούνται ιδία κεφάλαια ή/και δανεισμός τα τάξεως των 6.000€.

Πόσοι ιδιοκτήτες που έχουν δηλωμένο κλειστό στο Ε2 το ακίνητό τους διαθέτουν ιδία κεφάλαια της τάξεως των 6.000€ ή μπορούν να δανειστούν 6.000€;

Αν το ακίνητο βρίσκεται σε «πιεσμένες» περιοχές (Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Παγκράτι, Βύρωνα, Αμπελόκηποι, Αιγάλεω, Χαλάνδρι, κλπ.), είναι αδιανόητο ένας ιδιοκτήτης που διαθέτει την οικονομική δυνατότητα σήμερα των 6.000€, να μην έχει ανακαινίσει ήδη το ακίνητό του και να έχει «χάσει» ενοίκια τουλάχιστον 3-4ετων !

Δεν υπάρχει πρόβλεψη για τον ιδιοκτήτη κλειστού ακινήτου που δεν διαθέτει αποδεδειγμένα τα ίδια κεφάλαια ή είναι «κόκκινος» στα τραπεζικά ιδρύματα. Εδώ, θα μπορούσαμε εφόσον το ακίνητο είναι σε «πιεσμένη» περιοχή, να υπάρχει η δυνατότητα τα ίδια κεφάλαια ή/και το δάνειο να καλυπτόταν από τον ενοικιαστή του ακινήτου, αλλά, με διάρκεια μίσθωσης μεγαλύτερη της τριετίας και «συμψηφισμού» των ίδιων κεφαλαίων-δόσεις δανείου με μέρος ή/και του συνόλου του ενοικίου.

Τι ανακαίνιση μπορείς να κάνεις με κεφάλαιο 10.000€

Όταν αναφερόμαστε σε «κλειστά» ακίνητα, δηλωμένα στο Ε2 τουλάχιστον 3χρόνια, θα πρέπει να κατανοούμε ότι αφορά κυρίως ακίνητα κατασκευής πριν το 1990 και στην πλειονότητά τους, ακίνητα κατασκευής του 1960-1980. Ακίνητα που διαθέτουν μονά τζάμια, ξύλινα παράθυρα και μπαλκονόπορτες, μη ασφαλείας πόρτα εισόδου του διαμερίσματος, είδη υγιεινής και κουζίνα της εκάστοτε δεκαετίας.

Μια βασική ανακαίνιση ενός διαμερίσματος κατασκευής του 1970-1980, περιλαμβάνει :

Διπλά Τζάμια, μπαλκονόπορτες αλουμινίου, πόρτα εισόδου ασφαλείας, είδη υγιεινής, ντουλάπια κουζίνας, νεροχύτη, ντουλάπες δωματίων, βάψιμο

Δεν αναφερόμαστε στην αλλαγή εσωτερικών πορτών, πατωμάτων, εγκατάσταση νεών πριζών και διακοπτών ή/και σε εγκατάσταση νεών καλωδιώσεων, σωληνώσεων.

Αν κάνουμε μια έρευνα για το κόστος ανακαίνισης, εύκολα διαπιστώνουμε ότι με κεφάλαιο ανακαίνισης 10.000€, ελάχιστες από τις άνωθεν εργασίες μπορούν να υλοποιηθούν. Μετά τις ραγδαίες αυξήσεις των οικοδομικών υλικών τα τελευταία 3-4χρόνια, το κόστος ανακαίνισης, υπολογίζεται από 300€-400€/τ.μ. για ανακαίνιση (φρεσκάρισμα) μικρής κλίμακας και μπορεί να αγγίξει ακόμη και τα 1.000€/τ.μ. , ανάλογα με το είδος της ανακαίνισης.

Τι είδους ακίνητα θα ανακαινιστούν με κεφάλαιο 10.000€

Αν ένα ακίνητο είναι «κλειστό» και μάλιστα δηλωμένο στο Ε2 για τουλάχιστον 3 χρόνια σε «πιεσμένες» περιοχές – υψηλής ζήτησης, τη στιγμή που η κτηματαγορά καταγράφει τεράστια ζήτηση για ενοικίαση, θα πρέπει πραγματικά να πρόκειται για ένα ακίνητο που χρήζει ριζικής ανακαίνισης και όχι «φρεσκαρίσματος». Σο πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» μπορούν να ενταχθούν ακίνητα έως 100τμ. Είναι αδιανόητο να θεωρούμε ότι μπορεί να ανακαινιστούν ορθά και με τις προδιαγραφές του σήμερα (ενεργειακή αναβάθμιση κλπ.) ακίνητα 100τμ με μόλις 10.000€, δηλαδή 100€/τ.μ. .

Το κεφάλαιο των 10.000€ είναι αντιπροσωπευτικό για ανακαίνιση ακινήτου 30τμ-40τμ, χωρίς να θεωρούμε ότι μπορούμε να προβούμε σε ριζική ανακαίνιση, αλλά, σε μια αξιοπρεπή ανακαίνιση. Αν ανακαινιστούν κυρίως μικρά διαμερίσματα κατάλληλα για νέους ή/και φοιτητές, τότε δεν μπορούμε να «μιλάμε» για να αναχαίτιση του κόστους στέγασης οικογενειακής κατοικίας. Αν ανακαινιστούν με κεφάλαιο 10.000€ κατοικίες 75-100τμ, θα πρόκειται για ανακαινίσεις μικρής κλίμακας, ανακαινίσεις «φρεσκαρίσματος».

Σε τι τιμή θα μισθωθούν οι ανακαινισμένες κατοικίες

Εφόσον οι ιδιοκτήτες των κλειστών ακινήτων χρηματοδοτήσουν την ανακαίνιση του ακινήτου τους, είτε με ίδια κεφάλαια, είτε μέσω δανεισμού για το κεφάλαιο που υπολείπεται της επιδότησης ύψους 4.000€, θα θελήσουν, το συντομότερο δυνατόν να αποσβέσουν την επένδυση τους. Εφόσον δεν υπάρχει κάποιο «πλαφόν» στη τιμή μίσθωσης ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι εντελώς λογικό οι ιδιοκτήτες, να προσπαθήσουν να μισθώσουν τα ακίνητα τους με βάση τα ζητούμενα μισθώματα του σήμερα στην εκάστοτε περιοχή. Μειωμένες τιμές μίσθωσης θα καταγράφαμε αν μέσα σε ένα χρονικό διάστημα π.χ. 6-12 μήνες, σε μια περιοχή π.χ. στην Καλλιθέα, αυξανόταν η διαθεσιμότητα ακινήτων κατά 300-500 ακίνητα.

Επιδότηση και κίνητρα με βάση τα χαρακτηριστικά της εκάστοτε περιοχής

Θα έπρεπε η επιδότηση να διαμορφώνεται ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Δηλαδή, ανάλογα με την «πίεση» που καταγράφεται στην εκάστοτε περιοχή. Είναι πολύ σημαντικό στις «πιεσμένες» περιοχές να καταγραφεί «μαζική» αύξηση της διαθεσιμότητας των προς ενοικίαση ακινήτων, με απώτερο στόχο την «αναχαίτιση» του κόστους στέγασης.

Θα μπορούσαμε στις «πιεσμένες» περιοχές η επιδότηση να είναι αρκετά μεγαλύτερη και μικρότερη στις μη «πιεσμένες» περιοχές. Παράλληλα, εφόσον πρόκειται για δηλωμένο «κλειστό» ακίνητο στο Ε2 τουλάχιστον για 3χρόνια, εφόσον πλέον μισθωθεί, το δημόσιο θα εισπράττει έσοδα από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια που μέχρι σήμερα δεν εισέπραττε – νέα έσοδα για το Ελληνικό Δημόσιο.

Θα μπορούσαμε να «δώσουμε» επιπρόσθετα, κίνητρο στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που να σχετίζεται με τον φόρο εισοδήματος από την συγκεκριμένη μίσθωση – με την βασική προϋπόθεση το ακίνητο να μισθωθεί σε προσιτό κόστος.

Γενικότερα, όταν σχεδιάζουμε μέτρα που στοχεύουν στην αναχαίτιση του κόστους στέγασης, δεν θα πρέπει να είναι οριζόντια, αλλά, να διαθέτουν χαρακτηριστικά που αφορούν την εκάστοτε περιοχή.

Χριστινα Δημητρίου