Από την 1η Μαΐου 2026 τίθεται σε ισχύ ένα νέο, αναμορφωμένο θεσμικό πλαίσιο για τη διαχείριση μισθωτικών διαφορών, το οποίο επιφέρει ουσιώδεις αλλαγές στις διαδικασίες έκδοσης διαταγών πληρωμής και διαταγών απόδοσης μισθίου.
Οι ρυθμίσεις εντάσσονται στη συνολική αναμόρφωση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και στοχεύουν στην επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης και στην αποσυμφόρηση των πολιτικών δικαστηρίων.
Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων σε πιστοποιημένους δικηγόρους
Η σημαντικότερη θεσμική καινοτομία αφορά τη μεταφορά της αρμοδιότητας έκδοσης διαταγών πληρωμής και απόδοσης μισθίου από τους δικαστές σε πιστοποιημένους δικηγόρους. Πρόκειται για δομική μεταβολή στη λειτουργία της διαδικασίας της εκούσιας δικαιοδοσίας και των ειδικών διαδικασιών, καθώς για πρώτη φορά κρίσιμο στάδιο δικαστικής προστασίας αποσυνδέεται από τον στενό πυρήνα της δικαιοδοτικής λειτουργίας.
Η νέα διαδικασία προβλέπει αυστηρό πλαίσιο πιστοποίησης, ελέγχου και ευθύνης των δικηγόρων που θα χειρίζονται τις υποθέσεις, με στόχο τη διασφάλιση της νομιμότητας και της ομοιόμορφης εφαρμογής των δικονομικών κανόνων.
Χρονοδιάγραμμα 20 ημερών για έκδοση διαταγών
Κεντρικός άξονας της μεταρρύθμισης είναι η δραστική μείωση του χρόνου έκδοσης των διαταγών. Ειδικότερα, η έκδοση διαταγής πληρωμής ή διαταγής απόδοσης μισθίου προβλέπεται να ολοκληρώνεται εντός 20 ημερών από την ανάθεση της υπόθεσης στον αρμόδιο πιστοποιημένο δικηγόρο.
Η ρύθμιση αυτή εισάγει ένα δεσμευτικό χρονικό πλαίσιο, ενισχύοντας την προβλεψιμότητα, την ταχύτητα και την αποτελεσματικότητα της διαδικασίας, ιδίως σε υποθέσεις μη καταβολής μισθωμάτων και παράνομης παραμονής στο μίσθιο.
Μισθώσεις ορισμένου χρόνου – Αυτοδίκαιη λήξη και άμεση εκτέλεση
Στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, η σύμβαση λύεται αυτοδικαίως με τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας. Από το χρονικό αυτό σημείο, ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο.
Σε περίπτωση παραμονής χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, η κατοχή θεωρείται χωρίς νόμιμο τίτλο, γεγονός που θεμελιώνει άμεσα δικαίωμα για:
έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου
ενδεχόμενη σωρευτική διαταγή πληρωμής οφειλόμενων μισθωμάτων
Η νέα διαδικασία μειώνει σημαντικά τον χρόνο δικαστικής επιδίωξης της απόδοσης.
Μισθώσεις αορίστου χρόνου – Καταγγελία και τρίμηνη προθεσμία
Στις μισθώσεις αορίστου χρόνου, η λύση της σύμβασης προϋποθέτει καταγγελία από οποιοδήποτε συμβαλλόμενο μέρος. Η καταγγελία ενεργοποιεί υποχρεωτική τρίμηνη προθεσμία αποχώρησης, η οποία λειτουργεί ως εύλογος χρόνος προσαρμογής του μισθωτή.
Μετά την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας, ο εκμισθωτής δύναται να κινήσει διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Το νέο καθεστώς επιταχύνει σημαντικά το στάδιο αυτό, χωρίς να καταργεί τις θεσμικές εγγυήσεις προστασίας της μισθωτικής κατοχής.
Καθυστέρηση μισθωμάτων – Εξώδικη όχληση ως προδικαστικό στάδιο
Σε περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων, απαιτείται προηγουμένως η αποστολή εξώδικης όχλησης, με την οποία ο μισθωτής καλείται να εξοφλήσει εντός εύλογης προθεσμίας.
Η άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας επιτρέπει:
έκδοση διαταγής πληρωμής για τα οφειλόμενα μισθώματα
συνδυαστική έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου
Η διαδικασία αυτή αποτελεί τον ταχύτερο δικονομικό μηχανισμό για περιπτώσεις μισθωτικής αθέτησης, χωρίς να απαιτείται η τρίμηνη προθεσμία των αορίστων μισθώσεων.
Περιορισμός χρόνου αντίδρασης μισθωτή – Ενίσχυση δικονομικής πίεσης
Η επιτάχυνση των διαδικασιών συνεπάγεται ουσιώδη συρρίκνωση των χρονικών περιθωρίων αντίδρασης του μισθωτή. Η ανάγκη άμεσης νομικής κινητοποίησης καθίσταται κρίσιμη, καθώς οι προθεσμίες συμμόρφωσης και άσκησης ενδίκων μέσων καθίστανται πρακτικά στενότερες.
Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών – Νέο εργαλείο αξιολόγησης κινδύνου
Παράλληλα εισάγεται το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, ένα ψηφιακό σύστημα αξιολόγησης πιστοληπτικής συμπεριφοράς μισθωτών, βασισμένο σε φορολογικά δεδομένα και δηλώσεις μισθώσεων.
Το εργαλείο στοχεύει στη μείωση των επισφαλειών στην αγορά ακινήτων, ωστόσο εγείρει ζητήματα όπως:
προστασία προσωπικών δεδομένων
ακρίβεια και ενημέρωση καταχωρίσεων
κίνδυνος δυσανάλογης «πιστοληπτικής στιγματοποίησης»
Η αποτελεσματικότητα του μηχανισμού θα εξαρτηθεί από τις εγγυήσεις διαφάνειας και τους μηχανισμούς ελέγχου.
Μ.Η.Τ. 242183