Κτηματαγορά: Το 2024 οι ζητούμενες τιμές αγοράς ακινήτων αυξήθηκαν κατά περίπου 8,4%. Ενώ ακριβότερα ακίνητα το 2025 βλέπουν οι ειδικοί, όμως με φρένο στον ρυθμό ανόδου των τιμών.
Κτηματαγορά/Ακίνητα στο εξωτερικό: Οι Έλληνες επένδυσαν 1,7 δισ. ευρώ το 2023
Το 2023 κατά περίπου 10,9% και το 2022 κατά 7,2%. Το νέο έτος η εξίσωση αλλάζει, καθώς οι τράπεζες έχουν εκφράσει τη βούληση να δώσουν περισσότερα νέα στεγαστικά δάνεια, η κυβέρνηση έχει προχωρήσει σε παρεμβάσεις για να κάνει ευκολότερη την απόκτηση πρώτης κατοικίας, ενώ και οι αλλαγές στη χρυσή βίζα θα αρχίσουν να επηρεάζουν την αγορά.
Οι μεσίτες συμφωνούν ότι το 2024 είδαμε το πρώτο φρένο στην άνοδο των τιμών και το 2025 αυτό θα ενταθεί. Εκτιμούν ότι η αγορά, κάθε χρόνο που περνάει, φτάνει όλο και πιο κοντά στο σημείο ισορροπίας της, όπου οι διακυμάνσεις των τιμών θα είναι μικρότερες και λιγότερο απότομες. Αυτό αναμένεται να κλειδώσει μέσα στην τριετία 2026-2029, όμως τα πρώτα σημάδια φάνηκαν από πέρσι. Συνολικά από το 2018 οι τιμές έχουν αυξηθεί περίπου 45,6% σε όλη την επικράτεια και για το 2025 η εκτίμηση είναι περαιτέρω άνοδος κατά 6-8%.
Αν και μικρή, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει πολύ διαφορετικά χαρακτηριστικά από περιοχή σε περιοχή. Τα μεγάλα κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης θα συνεχίσουν με ισχυρούς ρυθμούς ανόδου, ο Πειραιάς και οι γύρω περιοχές συνεχίζουν να κάνουν πρωταθλητισμό στις τιμές αγοράς και ενοικίου, ενώ πολλά τουριστικά μέρη μπαίνουν για πρώτη φορά στο προσκήνιο.
Όλες αυτές είναι περιοχές όπου η ζήτηση θα συνεχίσει να αυξάνεται, το ίδιο και οι τιμές αγοράς και ενοικίασης. Τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών την τελευταία τριετία είδαμε στον Πειραιά με +51,6% και τα προάστιά του με +44,7%. Από την Αθήνα, ξεχώρισαν τα νότια προάστια με +31,8% και τα δυτικά με +31,4%. Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν και οι εξαιρέσεις, όπως η Δράμα (-6,6%) και η Θεσπρωτία (-7,7%), που αποτελούν μερικές από τις περιοχές μειωμένης ζήτησης και πτώσης τιμών.
Τα στοιχεία αγοραπωλησιών διαμερισμάτων δείχνουν ότι σε όλη την επικράτεια υπάρχει σημαντική μείωση του ρυθμού ανόδου των τιμών, το 2024. Μεγαλύτερη άνοδο έχουν οι νεότερες κατασκευές, έως 5ετίας (9,7-11,1%). Αν και σχεδόν το 80% των αγοραπωλησιών αφορούν σε παλαιότερα κτίσματα, η άνοδος τιμών σε αυτά κινείται από 6,6-10,3%. Σε όρους γεωγραφικής κατανομής, πρώτη είναι Θεσσαλονίκη με 12,1-13%, που συνεχίζει την ισχυρή άνοδο της τελευταίας τριετίας. Η αγορά των διαμερισμάτων της Αθήνας δείχνει έναν κορεσμό, καθώς αν και υπάρχει ζήτηση, οι τιμές αυξάνονται με ρυθμούς 7,7-9,6%, πολύ χαμηλότερα από το 16,5% του 2023. Τις χαμηλότερες επιδόσεις έχουν οι άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, με άνοδο 4,9-11% το 2024, από 15% το 2023.
Ερχεται άνοδος στον αριθμό αγοραπωλησιών και το 2025
Το 2025 η αγορά αναμένει περισσότερες από 130.000 αγοραπωλησίες ακινήτων! Ολο και περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων ολοκληρώνονται κάθε χρόνο, παρά την τεράστια άνοδο των τιμών. Το 2023 έφτασαν τις 122.123, κατά 8,76% περισσότερες από το 2022 και κατά 181,11% περισσότερες από τις 43.443 του 2014. Με εξαίρεση το πανδημικό 2020, που οι αγοραπωλησίες έχασαν περί το 22,65% σε ετήσιο όγκο συναλλαγών, όλα τα άλλα χρόνια, από το 2014 μέχρι και σήμερα, ήταν έτη ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. Οι αλλαγές στη χρυσή βίζα και οι παρεμβάσεις της κυβέρνησης για μείωση του κόστους στέγασης αναμένεται να αποτυπωθούν, όμως κυρίως με συγκράτηση των τιμών και ακόμη μεγαλύτερη αύξηση στον όγκο των συναλλαγών.
Τα ενοίκια
Σε νέα υψηλά θα φτάσουν τα ενοίκια το 2025 που συνεχίζουν ανηφορικά, παρά την ακρίβεια, και με εκτιμήσεις για νέα άνοδο περί το 7-8%. Οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων εκτιμούν ότι αν και ήδη οι τιμές έχουν κερδίσει περί το +55,9% την τελευταία 9ετία, η τάση παραμένει ανοδική και για το νέο έτος. Το γεγονός ότι τα μισθώματα έχουν προσεγγίσει το λεγόμενο ταβάνι της αγοράς, δηλαδή το ανώτατο ύψος των ενοικίων που αντέχουν να πληρώνουν οι μισθωτές, αναμένεται να φέρει επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου, αλλά όχι μείωση τιμών. Την τελευταία τριετία, παρά την κόπωση της αγοράς, τα ενοίκια στις αγγελίες αυξήθηκαν το 2022 κατά 6,7%, το 2023 περί το 7,1% και το 2024 ακόμα 7,7%. Παράλληλα, οι ζητούμενες τιμές από τις αγγελίες ενοικίων δείχνουν την ψυχολογία της αγοράς, το τι περιμένουν να εισπράξουν οι ιδιοκτήτες. Εκεί επιβεβαιώνεται ότι όχι μόνο υπάρχει άνοδος τιμών, αλλά την τελευταία τριετία κάθε επόμενο χρόνο η άνοδος είναι μεγαλύτερη.
Ήπια άνοδος
Οι ειδικοί της αγοράς, μεσίτες, ενώσεις ιδιοκτητών ακινήτων και διαχειριστών βραχυχρόνιων μισθώσεων, φαίνεται να συμφωνούν ότι σε όρους διακύμανσης τιμών το 2025 θα είναι ένα 2024 αλλά πιο ήρεμο. Με δεδομένο ότι δεν θα έρθει ακόμα μία σημαντική εξωγενής κρίση να επηρεάσει την αγορά (όπως η πανδημία, ο πόλεμος στην Ουκρανία κτλ.), ο οδικός χάρτης για το νέο έτος είναι όσα είδαμε το 2024: Μεγάλη άνοδος στα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα, σημαντική στις άλλες μεγάλες πόλεις και μικρότερη στην υπόλοιπη Ελλάδα. Οι εξαιρέσεις, όπως το -8,2% στην Πέλλα και το -7,1% στη Φλώρινα, απλά επιβεβαιώνουν τον κανόνα.
Υπενθυμίζεται ότι εκεί όπου οι τιμές είναι μεγάλες σε αξία ευρώ, συνήθως οι αυξήσεις ως ποσοστό της περσινής τιμής είναι μικρότερες. Παράδειγμα, τα νότια προάστια της Αθήνας είχαν αύξηση το γ΄ τρίμηνο του 2024 8,6%, με μέση τιμή 12,84 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ το υπόλοιπο νομού της Θεσσαλονίκης αύξηση τιμών 20% την ίδια περίοδο. Ομως το 8,6% της Αθήνας αντιστοιχεί σε αύξηση ενοικίου 1,02 ευρώ, ενώ το 20% στο υπόλοιπο Θεσσαλονίκης σε μόλις 0,75 ευρώ το τετραγωνικό.
Η ακριβότερη περιοχή αναμένεται να παραμείνουν τα νότια προάστια της Αθήνας με μέση ζητούμενη τιμή στα 12,8 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν οι Κυκλάδες με 11,7 ευρώ, τα βόρεια προάστια της Αθήνας με 11,3%, το κέντρο με 10,7 ευρώ/τ.μ. και ο Πειραιάς με 10,2 ευρώ. Με εξαίρεση τις Κυκλάδες, η Αττική έχει τις τέσσερις από τις πέντε ακριβότερες περιοχές της χώρας. Στον αντίποδα, στις φθηνότερες περιοχές αναμένεται να παραμείνουν η Πέλλα με 4,37 ευρώ, η Φλώρινα με 5,11 ευρώ/τ.μ., η Ηλεία με 5,29 ευρώ και η Καστοριά με 5,48 ευρώ το τετραγωνικό.
Διακύμανση τιμών διαμερισμάτων
| ΔΕΙΚΤΕΣ ΤΙΜΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ (%) | |||||||
| 2021 | 2022 | 2023* | 2024* | ||||
| α΄* | β΄* | γ΄* | |||||
| Σύνολο | 7,6 | 11,9 | 13,8 | 10,6 | 9,4 | 7,8 | |
| Νέα (έως 5 ετών) | 8,2 | 12,5 | 12,9 | 11,1 | 10,8 | 9,7 | |
| Παλαιά (άνω των 5 ετών) | 7,2 | 11,6 | 14,5 | 10,3 | 8,5 | 6,6 | |
| Αθήνα | 9,7 | 13,9 | 13,9 | 9,6 | 9,3 | 7,7 | |
| Θεσσαλονίκη | 7,5 | 12,7 | 16,5 | 13 | 12,5 | 12,1 | |
| Αλλες μεγάλες πόλεις | 5,8 | 11 | 15 | 11 | 7,5 | 4,9 | |
| Λοιπές περιοχές | 4,9 | 8,2 | 11,6 | 11,6 | 10,5 | 9,5 | |
Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος * Προσωρινά στοιχεία.
Μεταβολή τιμών αγοράς διαμερισμάτων 27 ετών
| Αστικές περιοχές (%) | |||||||
| 2021 | 2022 | 2023* | 2024* | ||||
| α΄* | β΄* | γ΄* | |||||
| Δείκτης τιμών (1997=100) | 185 | 207,9 | 237,4 | 252,4 | 256,0 | 258,8 | |
| Μεταβολή έναντι προηγούμενου έτους | 8 | 12,4 | 14,2 | 10,8 | 9,2 | 7,3 | |
Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος * Προσωρινά στοιχεία.
Εξέλιξη όγκου αγοραπωλησιών 2014-2023
| Αγοραπωλησίες
ακινήτων |
2014 | 2021 | 2022 | 2023 | 2014 -2023 |
| 43.443 | 104.746 | 112.283 | 122.123 | +78.680/έτος | |
| Εξέλιξη αγοραπωλησιών | – | +40,09% | +7,20% | +8,76% | +181,11% |
Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή
Διακύμανση ζητούμενων τιμών αγοράς και ενοικίων στις αγγελίες 2018-2024 (Ελλάδα)
| Ετος | Ενοίκια | Τιμές αγοράς |
| 2018 | 7,7% | 1,6% |
| 2019 | 9,8% | 8,2% |
| 2020 | 6,5% | 3,3% |
| 2021 | 1,3% | 6% |
| 2022 | 6,7% | 7,2% |
| 2023 | 7,1 % | 10,9% |
| 2024 | 7,7%* | 8,4%* |
| 2025 | 6-8** | 8-10%** |
| 2018-2024 | +46,8% | +45,6% |
Πηγή: Spitogatos SPI *Στοιχεία γ’ εξαμήνου 2024 **Εκτίμηση μεσιτών
Διακύμανση ζητούμενων τιμών αγοράς στις αγγελίες 2022-2024 (Αττική) (%)
| Περιοχή | 2022 | 2023 | 2024* | 2025** | Σύνολο |
| Αθήνα – Κέντρο | 7,4 | 12,3 | 11 | 9-11% | +30,7% |
| Αθήνα – Βόρεια προάστια | 6,7 | 10,4 | 6,5 | 6-8% | +23,6% |
| Αθήνα – Νότια προάστια | 11,7 | 13,6 | 6,5 | 6-8% | +31,8% |
| Αθήνα – Δυτικά προάστια | 6,7 | 16,2 | 8,5 | 8-10% | +31,4% |
| Αθήνα – Ανατολικά προάστια | 7,5 | 11,3 | 11,3 | 9-11% | +30,1% |
| Πειραιάς | 11,7 | 15,9 | 24 | – | +51,6% |
| Προάστια Πειραιά | 8,4 | 19,5 | 16,8 | – | +44,7% |
| Υπόλοιπο Αττικής | 5,2 | 5,1 | 4,3 | 4-6% | +14,6% |
Πηγή: Spitogatos SPI *Στοιχεία γ’ εξαμήνου 2024 **Εκτίμηση μεσιτών
Διακύμανση ζητούμενων τιμών ενοικίων στις αγγελίες 2022-2024 (Αττική) (%)
| Περιοχή | 2022 | 2023 | 2024* | 2025** | 2022-2024 |
| Αθήνα – Κέντρο | 1 | 8,3 | 9 | 8-10% | +18,3% |
| Αθήνα – Βόρεια προάστια | 8,6 | 6,3 | 5,3 | 5-6% | +20,2% |
| Αθήνα – Νότια προάστια | 6,7 | 8,2 | 9 | 8-10% | +23,9% |
| Αθήνα – Δυτικά προάστια | 5,1 | 5,8 | 8,3 | 7-8% | +19,2% |
| Αθήνα – Ανατολικά προάστια | 12,7 | 6,1 | 10 | 8-10% | +28,8% |
| Πειραιάς | 8,8 | 10,2 | 11,1 | 9-11% | +30,1% |
Πηγή: Spitogatos SPI *Στοιχεία γ’ εξαμήνου 2024 **Εκτίμηση μεσιτών
Διακύμανση ζητούμενων τιμών αγοράς στις αγγελίες 2022-2024 (Θεσσαλονίκη) (%)
| Περιοχή | 2022 | 2023 | 2024* | 2025** | 2022-2024 |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 11,5 | 20,8 | 10,7 | 10-12% | +42,7% |
| Θεσσαλονίκη – Περιφ/κοί δήμοι | 8,4 | 17,5 | 11 | 10-12% | +36,9% |
| Θεσσαλονίκη – Υπόλ. Νομού | -0,7 | 1,6 | 10,8 | ≥8% | +11,7% |
Πηγή: Spitogatos SPI *Στοιχεία γ’ εξαμήνου 2024 **Εκτίμηση μεσιτών
Διακύμανση ζητούμενων τιμών ενοικίων στις αγγελίες 2022-2024 (Θεσσαλονίκη) (%)
| Περιοχή | 2022 | 2023 | 2024* | 2025** | 2022-2024 |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 2,8 | 7,8 | 9,3 | 8-10% | +19.9% |
| Θεσσαλονίκη – Περιφ/κοί δήμοι | 3,3 | 9,1 | 9,7 | 8-10% | +22,1% |
| Θεσσαλονίκη – Υπόλ. Νομού | 15,5 | 0 | 14,3 | ≥10% | +29,8% |
Πηγή: Spitogatos SPI *Στοιχεία γ’ εξαμήνου 2024 **Εκτίμηση μεσιτών
Μ.Η.Τ. 242183