Πυρετός επενδύσεων στην κτηματαγορά: Πάνω από 23 δισ.€ οι αγοραπωλησίες, με «καύσιμο» τα ίδια κεφάλαια

Η ελληνική κτηματαγορά κινείται σε υψηλές ταχύτητες με αγοραπωλησίες περίπου 23,5 δισ. το 2025, σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ μέσω myProperty

Η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να τρέχει με υψηλές ταχύτητες, επιβεβαιώνοντας πως, παρά τις πιέσεις στις τιμές και τη συνεχιζόμενη στεγαστική δυσκολία για τα νοικοκυριά, παραμένει μια από τις πιο ελκυστικές επενδυτικές «πίστες» της οικονομίας. Τα νέα στοιχεία της ΑΑΔΕ, όπως αποτυπώνονται στην πλατφόρμα myProperty, δείχνουν ότι το 2025 ακίνητα συνολικής αξίας περίπου 23,5 δισ. ευρώ άλλαξαν χέρια, καταγράφοντας μια εντυπωσιακή δυναμική συναλλαγών που δύσκολα περνά απαρατήρητη.

Το ποσό αφορά τις δηλωμένες αξίες των συμβολαίων που κατατέθηκαν ηλεκτρονικά, οι οποίες στις περισσότερες περιπτώσεις αντανακλούν την αντικειμενική αξία. Αυτό σημαίνει ότι η πραγματική οικονομική διάσταση του «τζίρου» της κτηματαγοράς είναι ακόμη μεγαλύτερη, καθώς σε πολλές περιοχές οι εμπορικές τιμές απέχουν σημαντικά από τις τιμές ζώνης, με αποκλίσεις που πλέον θυμίζουν άλλη εποχή.

Η αγορά παραμένει επενδυτική: λίγες οι αγορές πρώτης κατοικίας

Η συνολική εικόνα παραπέμπει σε μια κτηματαγορά όπου ο επενδυτής έχει τον πρώτο λόγο. Από τα 23,5 δισ. ευρώ των μεταβιβάσεων, περίπου 19,2 δισ. ευρώ αφορούσαν αγοραπωλησίες χωρίς καμία φορολογική απαλλαγή, δηλαδή συναλλαγές που κατά κανόνα σχετίζονται με επαγγελματικά ακίνητα, εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα, αλλά και διαμερίσματα που αποκτήθηκαν με στόχο την απόδοση εισοδήματος.

Δεν είναι τυχαίο ότι, με βάση τα διαθέσιμα δεδομένα, μόλις περίπου μία στις επτά αγοραπωλησίες συνδέεται με την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Παρότι η ζήτηση από νοικοκυριά δείχνει σημάδια επιστροφής, παραμένει μειοψηφική έναντι της επενδυτικής κίνησης που κυριαρχεί σχεδόν σε κάθε μεγάλη αστική περιοχή και τουριστικό προορισμό.

Συνολικά, μέσω συμβολαιογράφων υποβλήθηκαν στην πλατφόρμα myProperty 170.664 δηλώσεις μεταβίβασης χωρίς απαλλαγή φόρου, με τον φόρο μεταβίβασης που καταβλήθηκε να φτάνει τα 577,1 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, συγκριτικά με το 2024, εμφανίζεται μια μείωση στις πωλήσεις χωρίς απαλλαγή, εξέλιξη που αποδίδεται κυρίως στη μεγάλη άνοδο των τιμών, η οποία λειτουργεί ως «φρένο» ακόμη και σε επενδυτές, ιδιαίτερα εκεί όπου η αγορά δείχνει να έχει προεξοφλήσει υπεραξίες.

Παράλληλα, ο συνολικός αριθμός δηλώσεων μεταβίβασης αυξήθηκε. Το 2025 υποβλήθηκαν 223.267 δηλώσεις έναντι 211.590 το 2024 και 174.475 το 2023, γεγονός που αποτυπώνει μια αγορά που παραμένει σε ανοδική τροχιά, ακόμη και αν αλλάζει η σύνθεση των αγοραστών.

Αγορές χωρίς δάνειο: η κτηματαγορά κινείται κυρίως με «ρευστό»

Το στοιχείο που ξεχωρίζει περισσότερο είναι η χαμηλή συμμετοχή του τραπεζικού δανεισμού. Σε έναν συνολικό όγκο συναλλαγών άνω των 23,5 δισ. ευρώ, οι νέες στεγαστικές χορηγήσεις έφτασαν μόλις τα 2,5 δισ. ευρώ. Με απλά λόγια, οι μεταβιβάσεις ήταν σχεδόν δεκαπλάσιες από τα νέα δάνεια.

Το γεγονός αυτό δείχνει ότι η αγορά στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό σε ίδια κεφάλαια: αποταμιεύσεις, ρευστότητα, κεφάλαια από επενδυτές του εξωτερικού, αλλά και σε επανατοποθετήσεις κεφαλαίων σε ακίνητα ως καταφύγιο έναντι του πληθωρισμού και των χρηματοοικονομικών κινδύνων.

Ενδεικτικά, εκτιμάται ότι 2,5 έως 3 δισ. ευρώ προήλθαν από ξένους επενδυτές, ενώ επιπλέον 2 έως 2,5 δισ. ευρώ αφορούσαν πωλήσεις μεγάλων ακινήτων όπως ξενοδοχεία και μεγάλα επαγγελματικά συγκροτήματα. Το υπόλοιπο κομμάτι, περίπου 18 δισ. ευρώ, διοχετεύθηκε σε αγορές διαμερισμάτων, γραφείων, οικοπέδων και εξοχικών κατοικιών, αποτυπώνοντας το βάθος αλλά και τη διασπορά της δραστηριότητας σε όλο το εύρος της αγοράς.

Πρώτη κατοικία: Άνοδος το 2025 λόγω «Σπίτι μου 2», αλλά το μερίδιο παραμένει μικρό

Παρά το επενδυτικό προφίλ, η πρώτη κατοικία ενισχύθηκε σε σχέση με το 2024. Το 2025 υποβλήθηκαν 30.325 δηλώσεις μεταβίβασης με απαλλαγή φόρου για πρώτη κατοικία, συνολικής αξίας περίπου 3,4 δισ. ευρώ, όταν το 2024 οι αντίστοιχες δηλώσεις ήταν 24.653 και η αξία τους περίπου 2,4 δισ. ευρώ.

Ταυτόχρονα, υπήρξαν και 7.701 δηλώσεις μεταβίβασης για πρώτη κατοικία που συνδύαζαν απαλλαγή και φόρο, αξίας 870 εκατ. ευρώ. Παρ’ όλα αυτά, σε αξία, μόλις το 17,8% των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν σχετίζεται με την πρώτη κατοικία, στοιχείο που δείχνει ότι η «στροφή» παραμένει περιορισμένη.

Η αύξηση αποδίδεται σε μεγάλο βαθμό στη λειτουργία στεγαστικών προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου 2», που επέτρεψε σε περισσότερα νοικοκυριά να επιστρέψουν στη διαδικασία αγοράς, σε μια περίοδο όπου οι τιμές και τα ενοίκια ανεβάζουν συνεχώς τον πήχη της πρόσβασης στη στέγη.

«Χρυσές» μεταβιβάσεις και μεγάλες αποκλίσεις από τις αντικειμενικές

Η πραγματικότητα των τιμών αποτυπώνεται και στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων. Εκεί καταγράφονται πλέον αποκλίσεις 30%-40% και σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμη και 50% ανάμεσα στις εμπορικές τιμές και τις αντικειμενικές, υποδεικνύοντας ότι οι αξίες που καθιερώθηκαν το 2021 σε πολλές περιοχές έχουν ξεπεραστεί από τις εξελίξεις.

Στο λεκανοπέδιο, μεγάλες διαφορές εμφανίζονται στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και βόρεια προάστια, ενώ ακόμη πιο έντονες είναι οι αποκλίσεις σε νησιωτικούς προορισμούς και ζώνες υψηλής ζήτησης. Ενδεικτικά, στο Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά, καταγράφηκε μεταβίβαση οικοπέδου 15.945 τετραγωνικών μέτρων με τίμημα 119 εκατ. ευρώ, ενώ η τιμή ζώνης στην περιοχή είναι 4.450 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στη Γλυφάδα καταγράφηκε πώληση διαμερίσματος 194 τ.μ. με βοηθητικούς χώρους έναντι 2,47 εκατ. ευρώ, σε περιοχή όπου η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 2.350 ευρώ/τ.μ.

Η μεγάλη αντίφαση: Αγορά σε άνθηση, στέγη σε κρίση

Η ένταση των συναλλαγών επιβεβαιώνει ότι τα ακίνητα εξακολουθούν να λειτουργούν ως βασική επενδυτική επιλογή, με σημαντική είσοδο κεφαλαίων και υψηλή κινητικότητα. Την ίδια στιγμή, όμως, το μοντέλο αυτό εντείνει την αντίφαση της εποχής: μια αγορά που ανθεί, την ώρα που η πρόσβαση στη στέγη δυσκολεύει ολοένα και περισσότερο για μεγάλο μέρος των πολιτών.

Η επόμενη ημέρα της κτηματαγοράς θα κριθεί από το αν θα υπάρξει ισορροπία ανάμεσα στη συνέχιση της επενδυτικής ζήτησης και στην ανάγκη να επιστρέψει μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος στην πραγματική κατοικία. Κομβικό ρόλο θα παίξουν η πολιτική στέγασης, τα στεγαστικά προγράμματα, η φορολογία, αλλά και το αν η αγορά μπορεί να απορροφήσει τις αυξήσεις τιμών χωρίς να «σπάσει» το εύθραυστο σημείο ισορροπίας της.

Διαβάστε επίσης; Αγορά ακινήτων – Golden Visa: Το δίκοπο μαχαίρι της κτηματαγοράς