Στεγαστικά δάνεια: Οι νέες εξελίξεις οδηγούν τις δόσεις σε χαμηλότερα επίπεδα από αυτά που εξασφάλιζε το φρένο το οποίο ενεργοποίησαν οι τράπεζες, στον ανοδικό κύκλο επιτοκίων.
FinTHESIS: Στεγαστικά δάνεια με ένα κλικ, με την άδεια της ΤτΕ
Ειδικότερα, η χθεσινή απόφαση της Κριστίν Λαγκάρντ να μειώσει μόλις κατά 0,25% το επιτόκιο των πράξεων κύριας αναχρηματοδότησης στο 3% είναι ένα ακόμη λιθαράκι στην πορεία αποκλιμάκωσης που διαγράφει το euribor, προεξοφλώντας με τη σειρά του το πλαίσιο της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ.
Με χθεσινή ημερομηνία, το euribor διαμορφώνεται σε 2,924% για τον 1 μήνα και σε 2,888% για τους 3 μήνες, πλησιάζοντας τα επίπεδα στα οποία φρέναραν τεχνητά την πορεία του euribor οι τέσσερις μεγάλες ελληνικές τράπεζες προ διετίας, για λόγους προστασίας δανειοληπτών από την άνοδο τότε του κόστους χρηματοδότησης. Ανάλογα με την απόφαση κάθε μιας εκ των συστημικών τραπεζών -οι μόνες σε όλη την ευρωζώνη που υλοποίησαν αυτό το μέτρο- τα στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου θα σταματούσαν να ακολουθούν την άνοδο του διατραπεζικού euribor, όταν αυτό θα έφτανε το 2,7% αν η βάση υπολογισμού ήταν το euribor 1 μηνός ή του 2,85% αν η βάση υπολογισμού ήταν το euribor 3 μηνών, πλέον περιθωρίου εννοείται.
Η κίνηση αυτή που αυτοβούλως υποστήριξαν οι τράπεζες ήρθε σε μια δύσκολη περίοδο για την οικονομία με το κόστος χρηματοδότησης να είναι ανοδικό για κάθε σκοπό δανείου, για επιχειρήσεις και για νοικοκυριά. Το πάγωμα στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, στα κυμαινόμενου επιτοκίου δάνεια, ενεργοποιήθηκε το Μάιο του 2023 για όλα τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, συνεπών αποκλειστικά δανειοληπτών, με ημερομηνία αναφοράς τον Μάρτιο του 2023. Ήταν ένα μέτρο προστασίας με το οποίο ο τραπεζικός τομέας της χώρας απορρόφησε μέρος του κόστους της ανόδου των επιτοκίων, σαν συμβολή και στήριξη για όλους όσους είχαν επιδείξει συνεπή και ενήμερη συμπεριφορά στις πληρωμές των δόσεων.
Το σκεπτικό της προστασίας και οι όροι για τα στεγαστικά δάνεια
Σε πρώτη φάση, αυτό το πέπλο προστασίας θα έληγε το Μάιο του 2025 εκτός και αν οι συνθήκες διαφοροποιούνταν, όπως και έγινε, σε κάποια στιγμή αυτής της διαδρομής. Μετά και τη χθεσινή μείωση και ενόψει των νέων μειώσεων στις αρχές του 2025, ειδικά με το ενδεχόμενο μιας μεγαλύτερης μείωσης κατά 50%, οι συνθήκες ωθούν τους δανειολήπτες να πετάξουν αυτό το πέπλο στον αέρα. Ήδη, οι δόσεις των στεγαστικών τους δανείων θα είναι στο εξής χαμηλότερες από το επίπεδο της προστασίας, που προβλεπόταν από τη στιγμή που το κυμαινόμενο επιτόκιο που βασίζεται στο διατραπεζικό euribor θα κινείται πιο χαμηλά.
Η αποκλιμάκωση επιτοκίων από την ΕΚΤ εννοείται ότι δεν επηρεάζει τα σταθερά επιτόκια, παρά μόνο τα κυμαινόμενα. Όμως από την άλλη πλευρά, αποτελεί τάση που ενσωματώνεται και σε προγράμματα μη μεταβλητών επιτοκίων. Αυτό σημαίνει ότι τα νέα προγράμματα σταθερούς διάρκειας, που ενδεχομένως λανσάρουν ή ανακοινώσουν οι τράπεζες θα έχουν καλύτερη τιμολόγηση από τα σταθερά που ήταν ενός έτους πριν. Μέσα στο τρέχον έτος, το euribor μειώθηκε πάνω από 100 μονάδες βάσης, όταν από το υψηλό του 4% έφτασε στο 2,9%, αποδεικνύοντας με τον πιο εύληπτο τρόπο πώς οι αγορές προεξοφλούν τις νομισματικές αποφάσεις πριν καν αυτές εκδοθούν.
Παραδείγματα: Πώς αλλάζει η δόση του στεγαστικού με τη νέα μείωση
Για τους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου οι χθεσινές αποφάσεις της ΕΚΤ σημαίνουν ακόμη φθηνότερη δόση, για το 25% της αλλαγής του επιτοκίου παρέμβασης, που επηρεάζει το euribor και την τελική κοστολόγηση. Για παράδειγμα, δανειολήπτης στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο (2,9% euribor συν spread 1,50%) , δηλαδή με συνολικό τελικό επιτόκιο 4,40%, αν είχε ακόμη ένα υπόλοιπο δανείου να αποπληρώσει ύψους 60.000 ευρώ για άλλα 15 έτη, θα δει μετά τη νέα μείωση τη δόση του να μειώνεται από τα 455,94 ευρώ σε 448,34 ευρώ.
Σε αντίστοιχη περίπτωση, αν το άληκτο κεφάλαιο είναι ακόμη πιο λίγο, π.χ. 45.000 ευρώ, με ίδιους όρους σε διάρκεια εξόφλησης και επιτοκίου, αντί για δόση 341, 95 ευρώ που θα πλήρωνε για 4,40% για 15 έτη, μετά το μείον 0,25% θα πληρώσει 336,25 ευρώ με επιτόκιο 4,15%.
Όσο πιο μεγάλο είναι το υπόλοιπο του δανείου, τόσο πιο αισθητή είναι η διαφορά ακόμη και για το οριακό 0,25%. Για παράδειγμα, αν το δάνειο που μένει να εξοφληθεί είναι 120.000 ευρώ, με επιτόκιο 4,40% η δόση είναι 911,87 ευρώ και μετά τη μείωση, πέφτει στα 896,67 ευρώ, για ίδια ακριβώς διάρκεια δεκαπενταετίας.
Μ.Η.Τ. 242183