ΕΝΦΙΑ: Η μεγάλη ανατροπή στο φόρο ακινήτων από το 2026 – Λογαριασμός 2,3 δισ. €, 12 δόσεις και αλλαγές στο Ε9 – Οδηγός για ιδιοκτήτες

Το φορολογικό τοπίο των ακινήτων στην Ελλάδα εισέρχεται σε φάση σημαντικών αλλαγών από το 2026. Ο νέος λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ αναμένεται να αποσταλεί σε πάνω από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων, ενώ η συνολική επιβάρυνση προβλέπεται στα 2,3 δισεκατομμύρια ευρώ. Οι δόσεις για τη φετινή εκκαθάριση ορίστηκαν σε 12 μηνιαίες δόσεις, με την πρώτη να πρέπει να εξοφληθεί «τέλη Μαρτίου 2026».

Ποιοι βρίσκονται «στην κερδισμένη πλευρά»

Ένα από τα πιο αξιοσημείωτα στοιχεία των αλλαγών είναι οι ουσιαστικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες που πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια. Πρώτα και κύρια, όσοι έχουν κύρια κατοικία σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκων (συνολικά 12.720 οικισμοί σε όλη τη χώρα) θα δουν μείωση 50% στο φόρο το 2026, ενώ από το 2027 προβλέπεται πλήρης κατάργηση αυτής της επιβάρυνσης.

Οι ελαφρύνσεις αφορούν μόνο την κύρια κατοικία, με την προϋπόθεση ότι η αντικειμενική της αξία δεν ξεπερνά τις 400.000 ευρώ. Παράλληλα, περίπου 400.000 νοικοκυριά που έχουν ασφαλίσει την κατοικία τους έναντι φυσικών καταστροφών (σεισμός, πυρκαγιά, πλημμύρα) έχουν επιπλέον έκπτωση από 10% έως 20% στον φόρο.

Έτσι, σε συνδυασμό με χαμηλά εισοδήματα, οι ενισχύσεις μπορεί να υπερβούν το 50% του φόρου για ορισμένα νοικοκυριά.

Δεν είναι όμως όλοι «κερδισμένοι». Αντίθετα, αυξημένα ποσά φόρου αναμένονται για ιδιοκτήτες που εντός του 2025 απέκτησαν ακίνητα μέσω αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς ή κληρονομιάς, εφόσον η αξία τους υπερβαίνει το όριο των 400.000 ευρώ.

Επιπλέον, όσοι νομιμοποίησαν αυθαίρετους χώρους ή δηλώνουν μεγαλύτερες επιφάνειες στο Ε9 θα πληρώσουν φόρο με βάση τη νέα, αυξημένη επιφάνεια.

Διορθώσεις στο Ε9

Για να υπολογιστεί σωστά ο νέος φόρος, οι ιδιοκτήτες έχουν προθεσμία έως 31 Ιανουαρίου 2026 να διορθώσουν ή να συμπληρώσουν τα στοιχεία της περιουσιακής τους κατάστασης στο Ε9.

Αυτό περιλαμβάνει προσθήκες, διαγραφές ή ενημερώσεις για επιφάνειες, κυριότητες, εμπράγματα δικαιώματα και πιθανές αλλαγές που επηρεάζουν τον φόρο.

Το «πλαίσιο» του μέτρου

Οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ εντάσσονται σε ένα ευρύτερο σχέδιο φορολογικών προσαρμογών και στοχεύουν κυρίως σε τρεις ομάδες:

• Ιδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς, με στόχο την αποκέντρωση.
• Νοικοκυριά με ασφαλισμένη κύρια κατοικία ως κίνητρο για προστασία από φυσικές καταστροφές.
• Φορολογούμενους με πολύ χαμηλά εισοδήματα, που μπορούν να τύχουν σημαντικής ελάφρυνσης.

Παράλληλα, δημιουργούνται αντικίνητρα για κρυφές μεταβιβάσεις, αυθαίρετες τακτοποιήσεις ή απόκτηση ακινήτων μεγάλου κόστους μέσα στο έτος.

Για τον ιδιοκτήτη ακινήτου είναι κρίσιμο να γνωρίζει τα εξής:

• Η έκπτωση αφορά αποκλειστικά την κύρια κατοικία και όχι δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες.
• Η αξία της κατοικίας (για πλήρη κυριότητα) πρέπει να είναι ≤ 400.000 €.
• Η φετινή εκκαθάριση θα αποσταλεί στις αρχές Μαρτίου 2026, με τις εκατόν δόσεις να ολοκληρώνονται μέσα στο έτος.
• Οι ιδιοκτήτες που απέκτησαν ακίνητο το 2025 ή προχώρησαν σε μεταβολές πρέπει να ελέγξουν την ορθότητα των δηλώσεων στο Ε9.

Συνοψίζοντας, ο ΕΝΦΙΑ 2026 φέρνει τόσο ευκαιρίες όσο και παγίδες. Από αισθητές μειώσεις για μεγάλες ομάδες ιδιοκτητών έως αυξημένες επιβαρύνσεις για όσους απέκτησαν πρόσφατα ακίνητα ή προχώρησαν σε μεταβιβάσεις. Η έγκαιρη ενημέρωση, η διόρθωση του Ε9 και η κατανόηση των προϋποθέσεων μπορούν να κάνουν τη διαφορά, τόσο για την ελάφρυνση όσο και για την αποφυγή «ακριβού» λογαριασμού.