Αυστηρότερο γίνεται το πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2026. Εντείνονται οι έλεγχοι Υπ. Τουρισμού και ΑΑΔΕ με πρόστιμα από 5.000€

Πιο αυστηρό και πιο «στοχευμένο» γίνεται από το 2026 το κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς οι περιορισμοί που ενεργοποιήθηκαν το 2025 όχι μόνο παραμένουν, αλλά επεκτείνονται γεωγραφικά, με το κράτος να επιχειρεί να περιορίσει την πίεση στο οικιστικό απόθεμα και να ανακόψει τη στεγαστική κρίση που εντείνεται στις περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης.

Το μήνυμα της κυβέρνησης είναι σαφές: οι «ελεύθερες ζώνες» για νέες άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης συρρικνώνονται, ενώ παράλληλα εισάγεται μια αλλαγή που αναμένεται να επηρεάσει άμεσα την αγορά ακινήτων, τις μεταβιβάσεις και τις επενδυτικές αποφάσεις. Στις περιοχές που χαρακτηρίζονται κορεσμένες, η άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης, δηλαδή ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), αποσυνδέεται από το ακίνητο και παύει να «ακολουθεί» τον νέο ιδιοκτήτη σε περίπτωση μεταβίβασης.

Με άλλα λόγια, ένα ακίνητο που σήμερα λειτουργεί σε πλατφόρμες τύπου Airbnb δεν θα συνεχίσει αυτονόητα να λειτουργεί ως τέτοιο, αν περάσει σε νέο κάτοχο. Αυτό το στοιχείο αλλάζει τους κανόνες του παιχνιδιού και δημιουργεί νέα δεδομένα τόσο για ιδιοκτήτες όσο και για αγοραστές, ειδικά σε γειτονιές όπου η ζήτηση έχει εκτοξεύσει τα ενοίκια και έχει περιορίσει τις επιλογές μακροχρόνιας κατοικίας.

Η «παγίδα» στις μεταβιβάσεις

Η πιο κρίσιμη αλλαγή για το 2026 αφορά τη μη μεταβιβασιμότητα της άδειας βραχυχρόνιας μίσθωσης στις ζώνες όπου ισχύει αναστολή έκδοσης νέων αδειών. Μέχρι σήμερα, σε μεγάλο μέρος της αγοράς είχε διαμορφωθεί μια πρακτική όπου η ύπαρξη ΑΜΑ αντιμετωπιζόταν ως πρόσθετη αξία, καθώς εξασφάλιζε στον νέο ιδιοκτήτη πρόσβαση στη βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς καθυστέρηση.

Αυτό αλλάζει. Στις περιοχές όπου ισχύουν οι περιορισμοί, σε περίπτωση μεταβίβασης ενός ακινήτου – είτε μέσω αγοραπωλησίας, είτε μέσω γονικής παροχής, είτε μέσω κληρονομιάς – η υφιστάμενη καταχώριση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ διαγράφεται και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο ΑΜΑ. Πρακτικά, το ακίνητο «βγαίνει» από την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, υποχρεωτικά οδηγούμενο προς μακροχρόνια μίσθωση ή ιδιοκατοίκηση.

Η εφαρμογή γίνεται μέσω του Μητρώου της ΑΑΔΕ, το οποίο μπλοκάρει νέες εγγραφές στις ζώνες που βρίσκονται υπό περιορισμό. Το 2026 χαρακτηρίζεται από τις αρμόδιες πλευρές ως έτος δοκιμής για την αποτελεσματικότητα του μέτρου. Αν τα δεδομένα δείξουν αποκλιμάκωση της πίεσης στα ενοίκια και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, δεν αποκλείεται το μέτρο να παραταθεί χρονικά ή ακόμη και να επεκταθεί σε άλλες περιοχές υψηλής τουριστικής έντασης.

Αθήνα: Συνεχίζεται το «πάγωμα» αδειών στο κέντρο και σε γειτονιές υψηλής πίεσης

Στον Δήμο Αθηναίων, το καθεστώς αναστολής έκδοσης νέων αδειών που εφαρμόστηκε από το 2025 εξακολουθεί να ισχύει στο ακέραιο και το 2026. Η στόχευση παραμένει στο κεντρικό τμήμα της πρωτεύουσας, εκεί όπου οι καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης είχαν οδηγήσει σε έντονο ανταγωνισμό για κατοικία και σε αυξήσεις ενοικίων, επηρεάζοντας κυρίως μόνιμους κατοίκους και εργαζόμενους.

Η αναστολή αφορά συγκεκριμένες ενότητες της πόλης, με έμφαση στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα. Στην πράξη, καλύπτει περιοχές που θεωρούνται «πρώτη γραμμή» της τουριστικής δραστηριότητας και των επενδύσεων ακινήτων, όπως το ιστορικό και εμπορικό τρίγωνο, καθώς και γειτονιές που τα τελευταία χρόνια μετατράπηκαν σε hot spots της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το αποτέλεσμα είναι ότι από το 2026, ακόμη και αν ένα ακίνητο αποκτηθεί πρόσφατα ή έχει μείνει κενό, δεν μπορεί να εισέλθει νόμιμα στη βραχυχρόνια μίσθωση, εφόσον βρίσκεται σε ζώνη αναστολής.

Θεσσαλονίκη: Νέο «μοντέλο Αθήνας» από 1/3/2026 στην Α’ Δημοτική Κοινότητα

Η σημαντική επέκταση των περιορισμών έρχεται από τη Θεσσαλονίκη. Από την 1η Μαρτίου 2026, τίθεται σε εφαρμογή αναστολή έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, δηλαδή στην περιοχή που συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη πυκνότητα καταχωρίσεων και το μεγαλύτερο τουριστικό αποτύπωμα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που έχουν δημοσιοποιηθεί, στην Α’ Δημοτική Κοινότητα εντοπίζονται περίπου 4.800 από τις συνολικά 7.500 καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης του Δήμου. Πρόκειται για συγκέντρωση που θεωρείται ιδιαίτερα υψηλή και συνδέεται με τη μετατόπιση κατοικιών από τη μακροχρόνια μίσθωση προς τον τουριστικό σκοπό.

Η ζώνη κάλυψης αφορά το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης, από την Πλατεία Αριστοτέλους έως τους βασικούς άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή, περιλαμβάνοντας επίσης τις περιοχές των Λαδάδικων και του Λιμανιού, την παραλιακή ζώνη μέχρι τον Λευκό Πύργο, αλλά και γειτονιές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα, τη Ναυαρίνου, τη Βαλαωρίτου και την Άνω Πόλη.

Το μέτρο θα ισχύσει αρχικά για το 2026, με δυνατότητα παράτασης σε επόμενα έτη, εφόσον κριθεί ότι παράγει αποτέλεσμα στη στεγαστική αγορά.

Υψηλά πρόστιμα για παραβάσεις

Πέρα από τους γεωγραφικούς περιορισμούς, το κράτος προχωρά σε εντατικοποίηση των ελέγχων, με μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Η στόχευση μετακινείται πλέον από τη «δηλωτική» συμμόρφωση στην ουσιαστική τήρηση προδιαγραφών λειτουργίας και ασφάλειας.

Τα ακίνητα καλούνται να πληρούν σωρευτικές απαιτήσεις που αφορούν τόσο την προστασία των επισκεπτών όσο και τη βασική ασφάλεια διαμονής, με προδιαγραφές που συνδέονται με αστική ευθύνη, ηλεκτρολογική ασφάλεια και πυρασφάλεια. Η πολιτική επιλογή είναι να περιοριστεί το φαινόμενο της «άτυπης φιλοξενίας» χωρίς κανόνες και να διασφαλιστεί ότι η δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης λειτουργεί με σαφές πλαίσιο και ελάχιστες εγγυήσεις.

Οι ιδιοκτήτες προβλέπεται να ειδοποιούνται δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο. Σε περίπτωση παραβάσεων, το πρόστιμο ξεκινά από 5.000 ευρώ, διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής εντός έτους και τετραπλασιάζεται στην τρίτη παράβαση, γεγονός που ανεβάζει κατακόρυφα το ρίσκο μη συμμόρφωσης.

Τέλος στην «προίκα» του ΑΜΑ και νέο ρίσκο για επενδύσεις

Το 2026 αναμένεται να λειτουργήσει ως χρονιά καμπής για τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η αποσύνδεση της άδειας από το ακίνητο στις κορεσμένες ζώνες μετατρέπει τον ΑΜΑ από «δεδομένο πλεονέκτημα» σε στοιχείο που παύει να έχει διάρκεια ζωής σε περίπτωση μεταβίβασης. Αυτό επηρεάζει άμεσα τις τιμές, τη διαπραγμάτευση και τις επενδυτικές αποτιμήσεις ακινήτων σε περιοχές όπου η Airbnb αγορά είχε ενσωματωθεί ως υπολογίσιμη πηγή εισοδήματος.

Παράλληλα, η επέκταση των περιορισμών στη Θεσσαλονίκη δείχνει ότι το κράτος είναι έτοιμο να μεταφέρει το μοντέλο ελέγχου και σε άλλες πόλεις, αν υπάρξει τεκμηριωμένη πίεση στη στεγαστική αγορά. Το επόμενο βήμα θα κριθεί από τα στοιχεία: αν καταγραφεί αποκλιμάκωση των ενοικίων και επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, οι περιορισμοί θα παγιωθούν. Αν όχι, το πλαίσιο μπορεί να γίνει ακόμη πιο αυστηρό.

Διαβάστε επίσης: Νέοι κόφτες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις φέρνουν ανατροπές στην αγορά κατοικίας