Τι προβλέπει η νομοθεσία για τις αυξήσεις στα ενοίκια. Πότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αναπροσαρμογή, τι ισχύει μετά την τριετία και πότε η αύξηση θεωρείται παράνομη.
Οι τιμές των ενοικίων παραμένουν σε ανοδική τροχιά, με αποτέλεσμα όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες να ζητούν αυξήσεις στα μισθώματα. Ωστόσο, η αναπροσαρμογή του ενοικίου δεν μπορεί να επιβληθεί αυθαίρετα, καθώς η ελληνική νομοθεσία θέτει συγκεκριμένους κανόνες για το πότε και με ποιον τρόπο είναι νόμιμη.
Ενοίκια: Συνεχίζεται η ανοδική πορεία των τιμών
Τα ενοίκια κατοικιών σε όλη τη χώρα εξακολουθούν να αυξάνονται, ασκώντας ολοένα μεγαλύτερη πίεση στους ενοικιαστές. Ακόμη και περιοχές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν οικονομικές καταγράφουν σημαντικές ανατιμήσεις, με αποτέλεσμα κάθε ανανέωση μισθωτηρίου να μετατρέπεται σε δύσκολη διαπραγμάτευση.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,2%, στη Θεσσαλονίκη στο 6,4%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4%, ενώ στην υπόλοιπη χώρα έφτασε το 6,9%.
Παρότι ο ρυθμός αύξησης είναι χαμηλότερος σε σχέση με τα δύο προηγούμενα χρόνια, επιβεβαιώνει ότι η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, διατηρώντας σε υψηλά επίπεδα και τα μισθώματα.
Πότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει αύξηση ενοικίου
Η αναπροσαρμογή του ενοικίου δεν αποτελεί μονομερή απόφαση του ιδιοκτήτη.
Σύμφωνα με τον Ν. 1703/1987, η μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο συμβόλαιο έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια.
Αυτό σημαίνει ότι πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση, εκτός εάν υπάρχει σχετική ρήτρα αναπροσαρμογής στο μισθωτήριο.
Μετά την παρέλευση της τριετίας δεν υπάρχει νομοθετικά καθορισμένο ανώτατο όριο αύξησης. Το νέο μίσθωμα διαμορφώνεται ελεύθερα, αλλά μόνο εφόσον συμφωνήσουν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής.
Εάν δεν υπάρξει συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ακολουθήσει τις προβλεπόμενες νόμιμες διαδικασίες για τη λήξη της μίσθωσης και την απόδοση του ακινήτου.
Τι είναι η αναπροσαρμογή ενοικίου
Η αναπροσαρμογή ενοικίου είναι η μεταβολή του μισθώματος προς τα πάνω ή προς τα κάτω.
Μπορεί να πραγματοποιηθεί:
εφόσον προβλέπεται από ρήτρα στο μισθωτήριο,
με νέα συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή,
μετά τη λήξη της υποχρεωτικής τριετίας.
Πότε επιτρέπεται η αναπροσαρμογή
Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης επιτρέπεται μόνο όταν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο συμβόλαιο.
Μετά την τριετία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να:
ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος,
προτείνει νέο ενοίκιο,
συνάψει νέα μίσθωση, εφόσον συμφωνήσει ο ενοικιαστής.
Υπάρχει ανώτατο όριο αύξησης;
Η νομοθεσία δεν προβλέπει ανώτατο ποσοστό αύξησης μετά την υποχρεωτική τριετία.
Το ύψος του νέου ενοικίου καθορίζεται αποκλειστικά από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Αν δεν υπάρξει συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου σύμφωνα με τις νόμιμες διαδικασίες.
Πότε είναι παράνομη η αύξηση ενοικίου
Η αύξηση θεωρείται παράνομη όταν:
επιβάλλεται μονομερώς από τον ιδιοκτήτη,
ζητείται πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας χωρίς σχετική ρήτρα στο μισθωτήριο,
απαιτείται υψηλότερο μίσθωμα χωρίς έγγραφη συμφωνία των δύο πλευρών.
Τι είναι η ρήτρα αναπροσαρμογής
Η ρήτρα αναπροσαρμογής είναι όρος που περιλαμβάνεται στο μισθωτήριο και καθορίζει εκ των προτέρων τον τρόπο με τον οποίο θα μεταβάλλεται το ενοίκιο.
Συνήθως:
συμφωνείται κατά την υπογραφή του συμβολαίου,
ενεργοποιείται μία φορά τον χρόνο,
προβλέπει συγκεκριμένο τρόπο υπολογισμού της αύξησης.
Οι πιο συνηθισμένες μορφές ρήτρας
Σταθερή ετήσια αύξηση (π.χ. 2%-3%).
Σύνδεση με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) της ΕΛΣΤΑΤ.
Συνδυασμός των δύο παραπάνω.
Παράδειγμα υπολογισμού
Εάν το μηνιαίο ενοίκιο είναι 700 ευρώ και η σύμβαση προβλέπει ετήσια αύξηση 3%, τότε το νέο μίσθωμα διαμορφώνεται στα:
700 € + (700 × 3%) = 721 ευρώ.
Εάν η ρήτρα συνδέεται με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, εφαρμόζεται το ποσοστό πληθωρισμού που ανακοινώνει η ΕΛΣΤΑΤ.
Τι δικαιώματα έχει ο ενοικιαστής
Η αναπροσαρμογή αυξάνει το κόστος στέγασης και συχνά οδηγεί σε διαπραγμάτευση μεταξύ των δύο πλευρών.
Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα:
να αρνηθεί αύξηση που δεν προβλέπεται από τον νόμο ή το μισθωτήριο,
να ζητήσει τεκμηρίωση της αναπροσαρμογής,
να συγκρίνει το νέο μίσθωμα με τις τιμές της περιοχής,
να διαπραγματευτεί μικρότερη ή σταδιακή αύξηση πριν αποδεχθεί το νέο ποσό.
Ενοικιαζόμενα ακίνητα: Οι υποχρεώσεις ιδιοκτήτη και ενοικιαστή στις βλάβες
Airbnb και Booking στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ για αδήλωτα ενοίκια
Νέο ψηφιακό φακέλωμα ακινήτων: Πώς η εφορία εντοπίζει τα «μαύρα» ενοίκια
Μ.Η.Τ. 242183