Νομοθετική ρύθμιση για την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας να συμπληρώνεται με την δήλωση ότι ο πωλητής δεν οφείλει τα κοινόχρηστα ζητά η ΠΟΜΙΔΑ από τον υπουργό Δικαιοσύνης καθώς ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει κάποια ευθύνη για τα προηγούμενα χρέη του ιδιοκτήτη τα οποία τα επωμίζονται οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες ακινήτων της πολυκατοικίας. Πρόκειται για ουσιαστική παρέμβαση της πολιτείας για την προστασία των ιδιοκτητών.
Συγκεκριμένα η ΠΟΜΙΔΑ επιθυμεί να συμπεριληφθεί η υποχρέωση συμπερίληψης υπεύθυνης δήλωσης των πωλητών διαμερισμάτων, στα μεταβιβαστικά συμβόλαια ακινήτων, ώστε να αντιμετωπιστεί το φαινόμενο οι οφειλές των πωλητών να καταβάλλονται από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, αφού νομικά δεν υφίσταται συνευθύνη των αγοραστών τους.
Το πλήρες κείμενο της επιστολής για την αντιμετώπιση του συνεχώς διογκούμενου αντικοινωνικού αυτού φαινομένου έχει ως εξής:
ΘΕΜΑ: Πρόταση ΠΟΜΙΔΑ για υπεύθυνη δήλωση πωλητών περί μη οφειλής κοινοχρήστων στα μεταβιβαστικά συμβόλαια οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Αξιότιμε κε Υπουργέ
Το σημαντικότερο πρόβλημα των διαχειριστών πολυκατοικιών, ιδιωτών αλλά και επαγγελματικών διαχειριστικών γραφείων, είναι η άρνηση μερίδας των ενοίκων, ιδιοκτητών ή και ενοικιαστών να πληρώσουν τους λογαριασμούς των κοινοχρήστων δαπανών που τους αναλογούν. Αυτό που δυστυχώς ενθαρρύνει τους οφειλέτες της κατηγορίας αυτής είναι ότι η δικαστική διεκδίκηση κοινοχρήστων είναι χρονοβόρος διαδικασία με δυσανάλογο οικονομικό κόστος σε σχέση με τα οφειλόμενα ποσά.
Αναγκάζονται συνεπώς οι διαχειριστές να χρηματοδοτούν το κενό των απλήρωτων κοινοχρήστων από το αποθεματικό της πολυκατοικίας, όπου αυτό εξακολουθεί να υφίσταται, και έως ότου αυτό εξαντληθεί, οπότε καλούν αναγκαστικά τους λοιπούς συνιδιοκτήτες να καταβάλουν τις οφειλές των ασυνεπών ενοίκων. Έτσι όμως αρχίζουν διενέξεις και διαπληκτισμοί, και τίθεται σε κίνδυνο η όλη λειτουργεία της πολυκατοικίας.
Το πρόβλημα όμως καθίσταται εντονότατο όταν κάποιος ασυνεπής συνιδιοκτήτης προβεί σε πώληση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του προς τρίτο, έχοντας αφήσει εκκρεμείς οφειλές στη διαχείριση, τις οποίες αρνείται να καταβάλει ο αγοραστής της!
Το άρθρο 525 του ΑΚ .
Η άρνηση του νέου ιδιοκτήτη βασίζεται στο άρθρο 525 ΑΚ («από τη στιγμή που ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο, παίρνει τα ωφελήματα και φέρει τα βάρη του πράγματος»), και στο άρθρο ΑΚ 965 («όποιος φέρει τα βάρη του πράγματος έως έναν ορισμένο χρόνο ή από έναν ορισμένο χρόνο, αν τα βάρη αυτά είναι από τα περιοδικώς καταβαλλόμενα, ευθύνεται, εφόσον δεν ορίστηκε κάτι διαφορετικό, ανάλογα με τη διάρκεια της υποχρέωσής του. Όταν πρόκειται για άλλα βάρη, ευθύνεται για όσα έγιναν απαιτητά κατά τη διάρκεια της υποχρέωσής του»).
Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων, η πλήρως κρατούσα άποψη στη νομολογία μας είναι ότι η ευθύνη του παλαιού και του νέου ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες της οικοδομής έναντι των άλλων συνιδιοκτητών καθορίζεται από το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ο καθένας τους υπήρξε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αντίστοιχα συνιδιοκτήτης των κοινών μερών της οικοδομής Επειδή το νομικό αυτό κενό και τα ανωτέρω αποτελέσματά του έχουν φέρει σε πλήρη απόγνωση μεγάλο αριθμό διαχειριστών πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων και σε πλήρες αδιέξοδο τα οικονομικά των διαχειρισεων τους.
Επειδή το πρόβλημα δε αυτό έχει σήμερα γιγαντωθεί εξαιτίας του ότι χιλιάδες διαμερισμάτων πολυκατοικιών έχουν αγοραστεί από αλλοδαπά φυσικά ή και νομικά πρόσωπα χωρίς οι διαχειριστές πολυκατοικιών να γνωρίζουν τα στοιχεία τους, πολλοί από τους οποίους επί όσο διάστημα κρατούν στην ιδιοκτησία τους τα διαμερίσματα αυτά δεν καταβάλουν ποτέ κοινόχρηστα, ούτε καν δίνουν στοιχεία επικοινωνίας στους διαχειριστές. Έτσι όταν κάποτε αργότερα τα πουλήσουν, διαφεύγουν πλήρως την πληρωμή τους, οι δε αγοραστές δικαίως αρνούνται να καταβάλουν τις οφειλές των πωλητών.
Νίκος Θεοδωρόπουλος
Μ.Η.Τ. 242183